mängel in alter wohnung mit betriebskostenabrechnung verrechnen?

Hallo winterschatten,

mit der Betriebskostenabrechnung darf nichts verrechnet werden, nur mit der Kaution. Ob das eine Abnutzung ist, möchte ich bezweifeln, da der Fleck durch den Stuhl begrenzt ist. Das Laminat sonst scheint ja in Ordnung. Von Abnutzung spricht man außerdem, meiner Meinung nach, ab 10 Jahren.

LG (un)glücklich

Zitat von winterschatten

gibt es überhaupt eine rechtliche Grundlage, dass es mit über die Betriebskostenabrechnung geht?

Ja, nennt sich Aufrechnung. Solltest du Sozialhilfe oder ähnliches beziehen, wäre eine Aufrechnung ausgeschlossen. Auch kann in Mietvertrag die Aufrechnung ausschließen. jedoch soweit ich mich entsinne für bestrittene Forderungen.

Zitat von winterschatten

Er kann doch erstmal bestimmt nicht einfach so dadrüber verfügen

Eine Aufrechnung ist ein Gestaltungsrecht und kann somit einseitig erklärt werden, wenn die Voraussetzungen vorliegen.

Zitat von winterschatten

Ich habe immer was gelesen, dass Laminat einen Zeitwert von 10 Jahren hat. Hätte das Laminat dann - nach 6,5 Jahren - einen Zeitwert von 35% und das wäre mein Anteil,den ich übernehmen müsste, wenn es soweit kommt?

So ist es.

Zitat von winterschatten

Müsste ich nicht einen gegliederten Kostenvoranschlag bekommen?

Wenn der Anspruch gegen dich besteht, dann hast du die Kosten zu zahlen. Ein Kostenvoranschlag muss er dir nicht vorher zu kommen lassen. Natürlich muss der Vermieter den Nachweis erbringen, das die Schadensbeseitigung, genau diese Summe gekostet hat und diese Kosten auch angemessen waren.

Zitat von winterschatten

Und überhaupt: ist diese Abnutzung so übertrieben, dass ich es zahlen muss? Immerhin sind 6,5Jahre auch ne Zeit.

Das ist schwierig zu beurteilen, denn im Endeffekt entscheidet das ein Richter. Ich kann dazu nichts weiter sagen, aber ja vllt die anderen.

Zitat von darkshadow

Wenn der Anspruch gegen dich besteht, dann hast du die Kosten zu zahlen. Ein Kostenvoranschlag muss er dir nicht vorher zu kommen lassen. Natürlich muss der Vermieter den Nachweis erbringen, das die Schadensbeseitigung, genau diese Summe gekostet hat und diese Kosten auch angemessen waren.

Hallo,

wenn denn dieser Anspruch besteht, hätte aber auch der Vermieter nach Auszug und Übernahme eine Frist zur Beseitigung des Schadens geben müssen, lies hier:

ZITAT:Der Vermieter scheiterte mit seiner Klage vor allem deshalb, weil er dem ehemaligen Mieter keine Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hatte. Grundsätzlich besteht gemäß § 280 BGB ein Anspruch auf Schadenersatz, wenn der Mieter seine Nebenpflicht aus § 546 BGB verletzt, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Nach § 281 BGB müssen jedoch die zusätzlichen Voraussetzungen vorliegen, nämlich eine Fristsetzung an den Mieter, den Schaden selbst zu beheben.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter keine Frist gesetzt, sondern die Wohnung reinigen, die Schäden beheben lassen und die Kosten dem ehemaligen Mieter in Rechnung gestellt. Dumm gelaufen für den Vermieter, er bekam keinen Schadensersatz! ZITAT Ende

Gruß

BHShuber

Zitat von BHShuber

wenn denn dieser Anspruch besteht, hätte aber auch der Vermieter nach Auszug und Übernahme eine Frist zur Beseitigung des Schadens geben müssen, lies hier:

Ja, das dachte ich bis vor 2 Monaten auch noch. Da musste ich mich aber auch einen besseren belehren lassen. Die Rechtsprechung dazu hat sich geändert. Wie aktuell ist dein Zitat, hat es sich mit den Veränderungen bereits auseinandergesetzt?

Schön zusammengefasst: Klick

Zitat von winterschatten

Wo soll der Computerstuhl denn sonst hin?

Die Antwort hast du dir doch in der neuen Wohnung selbst gegeben. Schutzmatte heißt das Zauberwort!

Zitat von winterschatten

Nun frage ich mich, ob meins erstens eine Beschädigung ist (da es in meinen Augen ja immernoch eine Abnutzung ist, Beschädigung wären ja Löcher usw) und "vertragswidrigen Gebrauch".

Alles was eine Abnutzung über den vertragsgemäßen Gebrauch ist eine Beschädigung. Wenn du ein Gemälde hast und ich es schwarz übermale wirst du sicher auch sagen, es wäre eine Beschädigung, ganz ohne Löcher.

Wie schon geschrieben, ob es eine Beschädigung ist oder eine normale Abnutzung mag ich nicht beurteilen.

Zitat von darkshadow

Ja, das dachte ich bis vor 2 Monaten auch noch. Da musste ich mich aber auch einen besseren belehren lassen. Die Rechtsprechung dazu hat sich geändert. Wie aktuell ist dein Zitat, hat es sich mit den Veränderungen bereits auseinandergesetzt?

Schön zusammengefasst: Klick

Das Urteil des LG Saarbrücken ist ein Sonderfall, der keineswegs zu verallgemeinern ist. leider lässt sich aber auch nicht pauschal argumentieren, das 281 immer anwendbar ist. In der Regel wird er sich aber fast immer anwenden lassen,.

In Saarbrücken ging es unter anderem darum, dass der Mieter die Fensterbank in der Küche abgesägt hat, hierfür sah das Gericht eine deliktische Haftung nach 823 BGB.

An den TE: für dich ist erstmal wichtig:

in Welchem Zustand wurde die Wohnung an dich bei EInzug übergeben und ist das im Mietvertrag oder im Übergabeprotokoll vermerkt?

Gibt es ein Auszugsprotokoll? Was genau steht da wörtlich drin und wann erfolgte die Rückgabe der Wohnung? und was steht konkret in der BKA zu dem Schaden?

Gab es weitere Korrespondenz mit dem Vermieter zu dem Thema?

Ohne diese Angaben wird man sich nur darauf einigen können, dass es sein kann, dass du zahlen musst. oder eben auch nicht.

Zitat von Akkarin

In der Regel wird er sich aber fast immer anwenden lassen,.

Genau das würde ich anders sehen, er wird sich eher nur noch selten anwenden lassen.

So hat ja der BGH ja entschieden, das eine Fristsetzung auch nicht notwendig ist, wenn die Wohnung in kräftigen Farben gestrichen worden ist. Denn dieser stellt nicht mehr auf § 546 BGB ab (hier ist eine Fristsetzung notwendig), sondern auf eine normale (Neben-)Pflichtverletzung wo eine Fristsetzung nicht notwendig ist.

Wie sich diese Rechtsprechung weiter entwickeln wird und der Inhalt von § 546 ist noch offen, das gebe ich zu. Aber einen Schadensersatzanspruch pauschal mit dieser Argumentation abzulehnen ist nicht mehr möglich in meinen Augen.

Zitat von winterschatten

Dann müsste ja der Kauf von Computerstühlen verboten werden,oder nur zusammen mit Schutzmatten vertrieben werden.

Dieses Argument ist so hirnrissig, das solltest nicht im Beisein eines Menschen, der alle seine Sinne hat, benutzen.

Zitat von darkshadow

Genau das würde ich anders sehen, er wird sich eher nur noch selten anwenden lassen.

So hat ja der BGH ja entschieden, das eine Fristsetzung auch nicht notwendig ist, wenn die Wohnung in kräftigen Farben gestrichen worden ist. Denn dieser stellt nicht mehr auf § 546 BGB ab (hier ist eine Fristsetzung notwendig), sondern auf eine normale (Neben-)Pflichtverletzung wo eine Fristsetzung nicht notwendig ist.

Wie sich diese Rechtsprechung weiter entwickeln wird und der Inhalt von § 546 ist noch offen, das gebe ich zu. Aber einen Schadensersatzanspruch pauschal mit dieser Argumentation abzulehnen ist nicht mehr möglich in meinen Augen.

Doch das geht ziehmlich einfach, muss der Mieter aber machen. Ist auch egal. Ich reibe mir ehr verwundert die Augen, wieso das Farburteil hier eine Rolle spielen soll oder kennen Sie Urteilsbegründung vom AG Gießen? In der LG Berufungsbegründung und der BGH Revisonsbegründung wird nämlich nicht erwähnt, ob 281 vom Mieter angeführt wurde, oder vom im Übergabeprotokoll 281 ausgeschlossen wurde. Meist passiert letzteres aber da unterschreibt der Mieter einen entsprechenden Passus. Past also ebenfalls nicht.

Bevor du weiter Urteile suchst Detmold und irgendwer im Osten hat Saarbrücken schon mal kopiert, aber fang mal vorne an und goole mal nach Schadensersatz Schuldverhältnisse Prüfschema.

Zitat von winterschatten

Im Übergabeprotokoll vom Auszug aus der Wohnung steht: "ca. 80 cm Durchmesser Abnutzung durch Bürostuhl --> Foto".

Die Wohnungsübergabe war am 13.11.17.

Sonst nichts? Kannst du das mal einstellen?

Wenn da wirklich nichts steht, schau mal in 548 BGB. Ansprüche des Vermieters verjähren 6 Monate nach dem 13.11.2017. ich würde an deiner Stelle auch wegen der BKA einfach gar nichts mehr tun bis die um sind und hoffen dass der Vermieter sich auch nicht mehr meldet.

Danach den Vermieter auffordern Guthaben BKA und Kaution auszuzahlen mit Sendungsnachweis und Fristsetzung.

Zitat von Akkarin

aber fang mal vorne an und goole mal nach Schadensersatz Schuldverhältnisse Prüfschema.

Na gut, fangen wir einfach mal von vorne an.

Damit eine Fristsetzung überhaupt notwendig sein muss, muss der Schuldner in der Pflicht sein eine Leistung zu erbringen. Das beschreibt nämlich § 281 BGB. Ich zitiere mal einfach nicht die Norm. Wenn dagegen einfach nur eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt wird, ist erstmal keine Fristsetzung notwendig, weil ja keine Leistung geschuldet wird. Ich soll bei dir renovieren und mache dabei eine Vase kaputt, muss ich diese zahlen, ohne Frist. Wenn ich vergesse eine Wand zu streichen, dann schulde ich dir noch eine Leistung, wenn du statt der Leistung das Geld haben willst, sind wir beim Schadensersatz statt der Leistung und das erfordert eine Fristsetzung.

Früher ging die Rechtsprechung davon aus, das § 546 BGB eine Leistungspflicht zur Übergabe der Wohnung in vertragsgemäßen Zustand enthält. Die Leistung war also, die Übergabe der Wohnung ohne Mängel. Weil das ja die Leistung war, muss man eine Fristsetzung vornehmen nach § 281 BGB. Jetzt ändert sich die Rechtsprechung dahingehend, das § 546 nur noch eine Leistungspflicht zur Übergabe der Wohnung enthält (ggfs. mit den erforderlichen Schönheitsreparaturen falls vereinbart, wobei das Parkett austauschen keine solche Schönheitsreparatur sein kann), diese ist erfüllbar unabhängig des Zustandes.

Man klassifiziert jetzt nämlich die Schäden nicht mehr als Pflichtverletzung aus § 546 BGB, sondern als Nebenpflichtverletzung aus § 241 BGB. Genau diese Pflichtverletzung erfordert keine Fristsetzung. Die Anspruchsgrundlage ist also eine andere, statt 280 I, III, 281, 546 BGB kommt jetzt §§ 280 I, 241 II BGB.

Zitat von Akkarin

Ich reibe mir ehr verwundert die Augen, wieso das Farburteil hier eine Rolle spielen soll oder kennen Sie Urteilsbegründung vom AG Gießen? In der LG Berufungsbegründung und der BGH Revisonsbegründung wird nämlich nicht erwähnt, ob 281 vom Mieter angeführt wurde, oder vom im Übergabeprotokoll 281 ausgeschlossen wurde.

Ganz einfach, weil der BGH explizit einen Anspruch aufgrund von § 546 ablehnt und damit 281 nicht angesprochen werden muss, weil sich das eben aus der verwendeten Anspruchsgrundlage des § 241 ergibt.

Du siehst, ich muss mir nicht das Prüfungsschema für Schadensersatz bei Schuldverhältnissen anschauen. Man muss hier nur den Unterschied zwischen Schadensersatz statt der Leistung und Schadensersatz neben der Leistung kennen.

Oh du hast auf jeden Fall dich schon mal mit der Thematik beschäftigt, das ist sehr gut.

Zitat von darkshadow

Das beschreibt nämlich § 281 BGB. Ich zitiere mal einfach nicht die Norm. Wenn dagegen einfach nur eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt wird, ist erstmal keine Fristsetzung notwendig, weil ja keine Leistung geschuldet wird. Ich soll bei dir renovieren und mache dabei eine Vase kaputt, muss ich diese zahlen, ohne Frist

Das ist nicht richtig. Zuallerst schuldest du mir eine Ersatzvase, denn nach 280 bist du verpflichtet den Schaden zu ersetzen. Das ist meine Anspruchsgrundlage gegen dich. Konkretiert wird die in 249 BGB, weshalb du zuallerst eine Vase schuldest. Erst wenn diese Vase nicht mehr zu bekommen ist, schuldest du mir den Zeitwert in Geld.

Zitat von darkshadow

Früher ging die Rechtsprechung davon aus, das § 546 BGB eine Leistungspflicht zur Übergabe der Wohnung in vertragsgemäßen Zustand enthält. Die Leistung war also, die Übergabe der Wohnung ohne Mängel. Weil das ja die Leistung war, muss man eine Fristsetzung vornehmen nach § 281 BGB. Jetzt ändert sich die Rechtsprechung dahingehend, das § 546 nur noch eine Leistungspflicht zur Übergabe der Wohnung enthält (ggfs. mit den erforderlichen Schönheitsreparaturen falls vereinbart, wobei das Parkett austauschen keine solche Schönheitsreparatur sein kann), diese ist erfüllbar unabhängig des Zustandes.

Schon ganz gut. Tatsächlich schuldet der Mieter zuallerst die Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand. Schönheitsreparturen fallen deswegen immer unter 280, 281. Echte vorsätzliche Schäden (Mieter zerstört die Wohnung mit dem Vorschlaghammer) fallen deswegen nicht unter 281, weil der Schadensersatzanspruch nicht aus 280 stammt, sondern es um die deliktische Haftung von 823 BGB geht. Ebenso sind vertragsgemäße Abnutzungen nach 538 BGB nie zu ersetzen.

Übrig bleiben Mängel und Schäden die durch vertragsgemäße Nutzung entstanden sind, aber die Mietsache übermäßig Abgenutzt haben und einfache sowie grob fahrlässige vertragswidrige Nutzung. Auch wenn du schreibst, dass sich die Rechtsprechung dazu geändert habe, hat sie es nicht. Es ist nach wie vor umstritten und höchstrichterlich nicht geklärt. Hier zu ausführlich : Streyl in Schmitt- Futterer § 546a BGB Rdn 77-91 13. Auflage 2017

Zitat von Akkarin

Das ist nicht richtig. Zuallerst schuldest du mir eine Ersatzvase, denn nach 280 bist du verpflichtet den Schaden zu ersetzen.

Ja, das stimmt. Ich bin da nur von der Praxis ausgegangen, wonach da meistens nur das Geld verlangt wird und auf eine Wiederbeschaffung verzichtet wird. Denn wie wir wohl beide Wissen, kann der Geschädigte sehr wohl gleich das Geld verlangen bei Beschädigungen von Sachen.

Zitat von Akkarin

Es ist nach wie vor umstritten und höchstrichterlich nicht geklärt.

Eben, es ist umstritten und alles andere als eindeutig oder in den meisten Fällen anwendbar. Ein pauschaler Hinweis auf eine fehlende Fristsetzung ist nicht mehr ausreichend, wenn man einen Rat geben möchte.

Leider ist es mir nicht möglich die Quelle nachzulesen.