Auflistung der Betriebskosten und Heizkosten

    Hallo Zusammen,

    habe mal eine zur Nebenkostenabrechnung.

    Die Nebenkostenabrechnung werden von der Hausverwaltung in Betriebskosten und Heizkosten unterteil.


    In 2014 und 2015 waren diese wie folgt aufgeführt:

    1. Betriebskosten:

    Hausmeister

    Hausreinigung

    Winterdienst

    Gerätemiete Kaltwasserzähler

    Schornsteinfeger

    Kalorimeta Miete

    Wasser / Kanal

    Niederschlagswasser

    Strom allgemein

    Müllgebühren

    Grundsteuer

    Haftpflichtversicherung

    Wohngebäudeversicherung

    Wartung Rauchwarnmelder

    Mieter Rauchwarnmelder


    2. Heizkosten

    Heiz- & Wasserkosten - Heizungsverbrauch

    So konnte ich immer den genauen Heizkostenverbrauch sehen.


    In der Nebenkostenabrechnung 2016 sind in der BK-Abrechnung folgende Positionen rausgefallen:

    Schornsteinfeger

    Wasser / Kanal

    Kalorimeta Miete

    Wartung Rauchwarnmelder

    Nach Rückfrage weshalb, wurde mir gesagt, das diese über die Kalorimeta abgerechnet wird und daher in die Heizkostenabrechnung kommen.


    Schornsteinfeger ist OK, aber was hat Wasser/Kanal und die Rauchwarnmelder?

    Das sind doch BK und gehören nicht in die Heizkostenabrechnung - oder?

    So sehe ich doch nicht mehr meine tatsächlichen Kosten, wenn in der Summe noch der Schornsteinfeger, RWM, Kanal usw. ist.

    Darf das der Vermieter, oder muss er das sauber zuordnen (Wasser/Kanal = BK, Wartung RWM = BK).

    Vielleicht liege ich ja gedanklich falsch.

    Danke schon mal im Voraus.


    Mieter 11

    Lg.

    Mieter 11

    Hallo,


    zunächst ist zu klären, wer ist nach Landesbauordnung zur Anschaffung, Installation und Wartung der Rauchmelder verpflichtet.


    Dann, ist weder die Miete für Rauchwarnmelder noch deren Wartung umlagefähig, bei der Anschaffung hätte der Vermieter je nach Bundesland und Verpflichtung in der Landesbauordnung eine Modernisierungserhöhung der Miete verlangen können.


    Kuck mal hier:


    https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/umlage-der-kosten-fuer-rauchwarnmelder-wartung_258_413820.html


    Gruß

    BHShuber

    Welche Kosten zu den Heiz- und Warmwasserkosten gerechnet werden dürfen steht im § 2 der Betriebskostenverordnung Punkt 4 - 6



    Wasser/Kanal und die Rauchwarnmelder findest Du da ganz sicher nicht.


    Es ist oft so das diese Abrechnungsfirmen nicht nur über die Heiz- und Warmwasserkosten abrechnen, sondern z. B. auch über die Kosten der Be- und Entwässerung. Das ist völlig in Ordnung wenn als gesonderte Posten in der Abrechnung.


    Die Kostenart Wartung Rauchwarnmelder findet man aber weder in der Kostenart Heiz-, Warmwasseraufbereitung, noch irgend wo anders im § 2 der Betriebskostenverordnung.


    Diese Kosten sind nur umlegbar wenn explizit, namentlich im Mietvertrag vereinbart. Miete für die Rauchwarnmelder ist gar nicht umlegbar.

    Hallo, vielen Dank schon mal für die Info!!


    Ich komme aus Hessen. Habe auch gelesen, das in manchen Bundesländern die Abrechnung der Rauchmelder (Miete/Wartung) nicht erfolgen darf und in manchen doch. Für Hessen habe ich nichts gefunden.

    Aber das ist in meinem Fall sowieso egal. In meinem Mietvertrag sind diese Kosten aufgeführt:


    Nebenkosten::01 Wasser nach Verbrauch NV
    Nebenkosten::02 Abwasser Kanal nach Verbrauch NV
    Nebenkosten::03 Müllabfuhr nach qm
    Nebenkosten::04 Beleuchtung Strom nach qm
    Nebenkosten::05 Grundsteuer öffentliche Lasten nach qm
    Nebenkosten::06 Straßenreinigung nach qm
    Nebenkosten::07 Schornsteinfeger nach qm
    Nebenkosten::08 Sach und Haftpficht nach qm
    Nebenkosten::09 Hauswart nach qm
    Nebenkosten::10 Hausreinigung nach qm
    Nebenkosten::11 Ungezieferbekämpfung nach qm
    Nebenkosten::12 Bürgersteigreinigung nach qm
    Nebenkosten::13 Schneebeseitigung nach qm
    Nebenkosten::14 Gartenpflege nach qm
    Nebenkosten::15 Personen und Lastenaufzug Entfällt
    Nebenkosten::16 Gemeinschaftsantenne TV nach qm
    Nebenkosten::17 Waschmaschine Selbst
    Nebenkosten::18 Sandkasten Spielplatz nach qm
    Nebenkosten::19 Trinkwasserprüfung nach qm
    Nebenkosten::20 Wartung Rolltore nach qm
    Nebenkosten::21 Dachrinnenreinigung nach qm
    Nebenkosten::22 Wartung Rauch und Gaswarnmelder nach qm
    Nebenkosten::23 Wartung für Fenster Türen und Tore nach qm
    Nebenkosten::24 Entrümpelung Sperrmüll nach qm
    Nebenkosten::25 generelle Betriebskosten Verbrauch/qm    50/50
    Nebenkosten::26 Heizung Verbrauch/qm    50/50
    Nebenkosten::27 Warmwasser siehe § 8
    Nebenkosten::28 Wartung Reinigung WWGeräte und Öfen siehe § 9
    Nebenkosten::29 Wartung Gas und Elektroinstallation siehe § 8
    Nebenkosten::30 sonstiges nach qm

    Das heißt die Miete der Rauchwarnmelder darf nicht abgerechnet werden, da unter dem Punkt 22 nur die Wartung steht?


    Nach dem (wie oben geschrieben) mir die Aufstellung der einzelnen Summen von dem Schornsteinfeger, Wasser/Kanal usw. fehlte, frage ich bei der HW nach und bekam diese Antwort:

    Wasser/Kanal, Rauchwarnmelder, Miete Wasserzähler, Schornsteinfeger etc. wird über die Kalo abgerechnet


    Das finde ich zur Übersicht nicht gut, das diese Punkte in den Heizkosten sind und nicht einzeln in den BK.

    Ich stelle nämlich Jährlich die Kosten in einer Excel-Liste zusammen und kann dann direkt vergleichen was sich um wieviel erhöht hat

    Wenn das rechtlich in Ordnung ist, werde/muss ich das hinnehmen. Wenn Wasser/Kanal nicht in den Heizkosten aufgeführt werden darf, werde ich das beanstanden, das ich die Summen einzeln in den BK sehen möchte und eine neue BK-Abrechnung erhalten möchte.


    Danke schon mal.


    Lg.

    Mieter11

    Zitat von Mieter11

    Das heißt die Miete der Rauchwarnmelder darf nicht abgerechnet werden, da unter dem Punkt 22 nur die Wartung steht?

    Die Miete dürfte auch nicht umgelegt werden wenn das im Vertrag stehen würde.


    Urteil: Miete für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten umlagefähig

    Die Kosten fuer die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind nicht als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlagefaehig, weil die Anmietung an die Stelle der nicht umlagefaehigen Anschaffung tritt. Dieser Auffassung ist das LG Hagen.


    http://www.hausundgrund-saarlouis.de/Urteile/Urteil-Miete-fuer-Rauchwarnmelder-nicht-als-Betriebskosten-umlagefaehig.html

    Zitat von Mieter11

    Habe auch gelesen, das in manchen Bundesländern die Abrechnung der Rauchmelder (Miete/Wartung) nicht erfolgen darf und in manchen doch. Für Hessen habe ich nichts gefunden.

    Ob die Wartungskosten umgelegt werden dürfen oder nicht hat mit dem Bundesland nicht das Geringste zu tun. Entscheidend ist die vertragliche Vereinbarung.

    Hallo Anitari,


    hoffe Du hattest schöne und erholsame Feiertage. Vielen Dank für die Rückmeldung und Info.

    OK, der Punk Miete Rauchwarnmelder habe ich mir notiert (zur Rücksprache mit der Hausverwaltung), das diese nicht abgerechnet werden darf.


    Habe aber noch die Frage zu diesen Positionen, welche nicht mehr einzeln aufgeführt werden (wie die Jahre zuvor):

    Wasser/Kanal

    Schornsteinfeger

    Wartung Rauchwarnmelder

    Miete Wasserzähler


    Hier wurde mir ja gesagt, das diese über Kalo (Kalorimeta) abgrechnet wird und daher eine Summe ist.

    Wasser/Kanal wird doch aber über die Gemeinde abgerechnet - oder?

    Dürfen diese aufgeführten Positionen wirklich in einer Summe mit den Heizkosten abgerechnet werden?



    Möchte nichts falsches sagen, bevor ich die Hausverwaltung anschreibe.

    Danke schon mal.


    Lg.


    Mieter11

    Hallo Zusammen und ein Gesundes neues Jahr.


    Möchte mich nochmal melden, ob mir nicht doch jemand helfen kann bzgl. der Info ob (wie oben beschrieben)

    Wasser/Kanal

    Schornsteinfeger

    Wartung Rauchwarnmelder

    Miete Wasserzähler


    in die Heizkostenabrechnung darf und nicht doch in die BK muss bzw. richtig ist?


    Danke Euch schon mal.


    Lg.


    Mieter 11

    Zitat von Mieter11

    Dürfen diese aufgeführten Positionen wirklich in einer Summe mit den Heizkosten abgerechnet werden?

    Zu den Heizkosten gehören die Kosten der Emissionsmessung (Schornsteinfeger). Miete Wasserzähler auch, wenn es die Warmwasserzähler sind.


    Das Kalorimeta auch die Kosten für Frisch- und Abwasser abrechnet ist nicht falsch. Wie schon weiter oben geschrieben, machen diese Abrechnungsfirmen oft auch die komplette Betriebskostenabrechnung für den Vermieter.


    Wenn Du magst stell die Abrechnung, ohne persönliche Daten, doch mal ein. Dann kann man genaueres sagen.

    Hallo Anitari,

    vielen Dank für dein Angebot. Bei der NK 2015 waren die Hausmeisterkosten extrem hoch, so das Einspruch (vom ganzen Haus) eingelegt wurde. Deshalb wurde die NK-Erhöhung nicht ab Mai 2016 nicht bezahlt. Warten noch auf Rückmeldung der Hausverwaltung (Belegeinsicht).

    Hier die Forderung/Zahlungsaufstellung:

    Monate Kalt NK HK TV Warm   Zahlung
    Januar 406,80 € 73,75 € 65,00 € 11,25 € 556,80 €   556,80 €
    Februar 406,80 € 73,75 € 65,00 € 11,25 € 556,80 €   556,80 €
    März 406,80 € 73,75 € 65,00 € 11,25 € 556,80 €   556,80 €
    April 406,80 € 73,75 € 65,00 € 11,25 € 556,80 €   556,80 €
    Mai 406,80 € 73,75 € 65,00 € 11,25 € 556,80 €   556,80 €
    Juni 406,80 € 83,00 € 160,00 € 11,25 € 661,05 €   556,80 €
    Juli 406,80 € 83,00 € 160,00 € 11,25 € 661,05 €   556,80 €
    August 406,80 € 83,00 € 160,00 € 11,25 € 661,05 €   556,80 €
    September 406,80 € 83,00 € 160,00 € 11,25 € 661,05 €   556,80 €
    Oktober 406,80 € 83,00 € 160,00 € 11,25 € 661,05 €   556,80 €
    November 406,80 € 83,00 € 160,00 € 11,25 € 661,05 €   556,80 €
    Dezember 406,80 € 83,00 € 160,00 € 11,25 € 661,05 €   556,80 €
      4.881,60 € 949,75 € 1.445,00 € 135,00 € 7.411,35 €   6.681,60 €


    Würde auch gerne die NK Abrechnung einstellen, aber ich finde den Button nicht PDF hochladen.


    Lg.


    Mieter 11

    Es klappt einfach nicht.

    Immer wenn ich die Datei als gif, jpg oder als png hochladen möchte funktioniert es nicht:-(.

    Wenn ich die Datei hierher schiebe, heißt es "jetzt loslassen um die Datei hochzuladen, aber ich sehe nichts, wenn ich loslasse.

    Was mache ich falsch:-(.

    Der Posten heißt Heiz- und Wasserkosten. Also erstellt eine externe Firma die Abrechnung über diese beiden Kostenarten. Das ist weder ungewöhnlich noch unzulässig.


    Aus der Einzelabrechnung, die Du ja sicher bekommen hast (?), gehen ja deine Heizkosten hervor. Wenn möglich stell die Einzelabrechnung noch ein.


    Heizkosten sind übrigens auch Betriebskosten.


    Ehrlich gesagt verstehe ich dein Problem nicht wirklich. Ob nun die Wasserkosten der VM selbst abrechnet oder das von einer Firma machen läßt ist doch völlig wurscht.


    Allerdings sind deine tatsächlichen BK mit über 4 € pro m² ziemlich hoch. Woran das liegt und ob das korrekt ist kann man so pauschal nicht beantworten.

    Zitat von Mieter11

    Das heißt die Miete der Rauchwarnmelder darf nicht abgerechnet werden, da unter dem Punkt 22 nur die Wartung steht?


    Der VM könnte allerdings die Kosten für Rauchwarnmelder mittels Modernisierungsmaßnahme mit 11% den Mieter berechnen.

    nk2016.jpg


    Hallo sober,


    sorry mein Scanner war defekt.

    Anbei die HK Abrechnung von Techem.


    Ach noch was - hatte mit dem Vermieter bzgl. der "Miete" Rauchwarnmelder gesprochen und bekam die Antwort:

    Die Anmietung von Rauchwarnmeldern umlagefähig sind, ist nicht eindeutig zwischen den Gericht geklärt.

    Das LG Hagen eine Umlagefähigkeit vereint.

    Lg.


    Mieter 11

    Die Abrechnung ist auf den 1. Blick in Ordnung. Ungünstig ist natürlich die Aufteilung 50/50 für Heiz-Kosten. Die Gesamtverbrauchswerte für Heizung sind im Verhältnis zu den Kosten und der Wohnfläche sehr gering. Darum die hohen Kosten von fast 7 € 8| je Einheit. Da solltest Du vielleicht noch mal nachhaken.


    Zum Vergleich, mein Objekt hat ca. 130 m², Gesamtheizeinheiten pro Jahr ca. 10.000. Da liegen die Verbrauchskosten deutlich unter 1 € pro Einheit.


    88 m³ Kaltwasser ist auch ziemlich viel. Es sei denn zu deinem Haushalt gehört noch mindestens 1 Person.

    Vielen Dank für deine Mühe - anitari,


    Kannst Du mir nur noch mal sagen, ob das mit dem Rauchmelder richtig ist bzgl. Mietabrechnung (Vermieter sagt das ist richtig).

    Anbei habe ich mir mal Gedanken gemacht bzgl. der Aufstellung der Nebenkostenabrechnung. Es kommt die gleiche Summe raus wie von der Hausverwaltung, daher kann ich damit leben, aber ich finde die Aufstellung nicht richtig.

    Es muss doch eigentlich so eingetragen werden in der NK-Abrechnung, wie ich auch bezahlt habe - oder?

    Ich hätte für die Betriebskosten 103,20 Nachzahlen müssen und bei der Hausverwaltung nur 38,45. Das kann ich noch nachvollziehen, weil die die Summe eingesetzt haben, was ich hätte zahlen müssen. Was ich aber nicht verstehe, obwohl die gleiche Summe der Nachzahlung rauskommt, die Summe von 715,25 für die HK.


    Lg.

    berechnung.jpg

    Mieter 11

    Hallo Zusammen,


    sorry wenn ich wieder störe.

    Kann mir bzgl. der Nebenkostenabrechnung (siehe Anhang /Nachricht zuvor) sagen ob meine Aufstellung falsch ist oder nicht.


    Danke EUCH.


    Lg.


    Mieter11