Kündigung wg. Eigenbedarf nach vorheriger Ankündigung des Wohnungsverkauf inkl. Vorkaufsrecht des Mieters)

  • Hallo liebe community,

    ich habe heute fristgerecht eine Kündigung meiner Mietwohnung wegen §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zum 31.04.2018 erhalten.

    Im Juni 2017 habe ich ein Angebot des Vermieters per Brief mit Unterschrift und Datum erhalten, die Wohnung zu kaufen bevor ein Makler eingeschaltet wird. Allerdings ohne Frist wie lange dieses Angebot gilt.

    Im Juli 2017 habe ich weiteres reduziertes Angebot per Email erhalten, dass ausführlicher und anstehende Sanierungen beinhaltete. Weiter wurde mir in diesem Schreiben angeboten, das ich ein Jahr Zeit hätte, eine neue Wohnung zu finden, damit ich nicht in Zeitdruck gerate.

    Also bis Juli 2018!

    Im Oktober 2017 gab es ein Gespräch zwischen den Parteien, dass die Wohnung innerhalb der Familie anscheinend teilweise verkauft wird. Weitere Informationen, über Anteile oder neue Teileigentümer habe ich nicht erhalten.

    In diesem Gespräch habe ich auch auf den Umstand hingewiesen, dass der Mietvertrag 68 m² anstatt der reelen 58 m² (laut Grundrissplan) 10 m² zuviel hat, was 13,3% entspricht und über den 10% Flächenabweichung liegt.

    Die Begründung der Kündigung nach §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB:

    -Adoptivsohn - 18 Jahre - will einziehen

    -Kein Schulabschluss / Kein Führerschein

    -Schlechte ÖPNV-Anbindung vom bisherigen Wohnort zum Arbeitsplatz

    -Adoptiv-Eltern können nur eingeschränkt "Fahrdienst in die Arbeit" leisten

    -Sohn ist krank und geistig eingeschränkt und verpasst häufig den Bus (60 min Taktung)

    -Suche nach einer Wohnung für den Adoptivsohn war negativ

    -Die ursprüngliche Absicht die Wohnung zu verkaufen, wird nicht umgesetzt.

    Fragen:

    1, Hat die schriftliche Zusage bis Juli 2018 den Mietvertrag wahrzunehmen eine rechtliche Belastbarkeit?

    2, Die schlechte ÖPNV-Anbindung ist meiner Meinung nach nicht gegeben, denn es fährt eine Linie im 60 min Takt ab 5:30 Uhr morgens.

    Das der Adoptivsohn ADHS hat, ist belegt, aber rechtfertigt dies seinen Bus zur Arbeit zu verpassen und dies als Grund für eine Kündigung nach §573 Abs. 2. Nr. anzugeben?

    -> Es gibt auch diese tollen 25km/h beschränkten Autos, die man mit Mofa-Prüfbescheinigung fahren darf. Wäre dies eine adäquate Alternative für den jungen Herren?

    -> Der Adoptivsohn hat noch Asthma (Attest) und arbeitet in einem Kühlhaus, dass der arme Bub um 5:30 Uhr morgens nicht in der Kälte am Bus-Häusschen warten kann, ist einleuchtend ;)

    3, Weiter übernimmt die Frau des Vermieters, 2-4mal /Woche nachts das Babysitten für Ihren Enkel, so dass der Enkel mitfahren muss, wenn er Adoptivsohn zur Arbeit gebracht wird.

    Dies wurde auch als weiterer Grund angegeben

    4, Morgen werde ich versuchen Einsicht in die Namen des Grundbuchamts zu erhalten. Was ist wenn ein weiterer Eigentümer anteilig im Grundbuch eingetragen ist?

    Hätte dies mir mitgeteilt werden müssen?

    5, Die Suche nach einer vergeleichbaren Wohnung für mich läuft auf Mehrkosten von ca. 30 % für die gleiche Kaltmiete hinaus.

    Fällt man damit unter die Härtefallregelung, dass man einen späteren Auszug (z.B. den angekündigten Juli 2018) einigt?

    6, Ich plane ein Studium in einer anderen Stadt zum 31.10.2018 aufzunehmen, dies bedeutet je nach Zusage der unterschiedlichen Universitäten, dass ich umziehen muss.

    Fällt man damit unter die Härtefallregelung, dass man einen späteren Auszug (z.B. September 2018) einigt?

    Ein Umzug wegen 4 Monaten ist m.M. nach nicht zumutbar!

    Was wäre, wenn ich aufgrund von negativen Eignungstests keine Zusage zum Studium erhalte? Was wird dann aus einer genutzten Härtefallregelung, die dann unwirksam wäre?

    6, Wegen der Flächenabweichung von 13,3% kann man soweit ich informiert bin, bis zu 3 Jahre, ab Kenntnis des Vermieters, die zuvielgezahlte Miete + Nebenkosten zurückfordern?

    Reicht hier ein Anwalt oder muss man dies einklagen?

    Ich besitze keine Mietrechtschutz, überlege aber im Mieterverein Mitglied zu werden. (ich weiß zu spät für eine Rechtsschutz, aber Beratung nützt ja auch).

    Danke im Voraus für die Anworten oder Fragen, falls was unklar sein sollte.

    Waldschrat

  • 1, Hat die schriftliche Zusage bis Juli 2018 den Mietvertrag wahrzunehmen eine rechtliche Belastbarkeit?

    Ist es denn nun eine Zusage oder nicht doch eher ein Angebot, wie Du es erst formuliert hast?

    Ein Angebot wird erst mit deiner Annahme rechtswirksam.

    Zu Punkt 2 und 3:

    im § 537 BGB steht nur geschrieben, dass eine Kündigung möglich ist, wenn er selbst oder ein Angehöriger die Wohnung benötigt.

    Wie der Vermieter das dann im Detail begründet ist völlig egal. Er hätte auch Schreiben können, dass der Sohnemann die Miete nicht mehr bezahlen kann und folglich kostenlos in Papas Wohnung leben will.

    Ein Härtefall kann in der Regel nur bei schweren gesundheitlichen Gründen oder einem hohen Alter begründet werden.

    In diesem Gespräch habe ich auch auf den Umstand hingewiesen, dass der Mietvertrag 68 m² anstatt der reelen 58 m² (laut Grundrissplan) 10 m² zuviel hat, was 13,3% entspricht und über den 10% Flächenabweichung liegt.

    Warum verlässt Du dich darauf, dass der sogenannte Grundrissplan korrekt ist? Hier solltest Du zunächst nach Maßgabe der Wohnflächenverordnung selbst nachmessen.

    Ansonsten mal schauen, was konkret im Mietvertrag steht. Steht dort eine ca.-Angabe, dann kannst Du dein Vorhaben auch schon wieder vergessen.

    Was ist wenn ein weiterer Eigentümer anteilig im Grundbuch eingetragen ist?

    Hätte dies mir mitgeteilt werden müssen?

    Theoretisch ja, allerdings bringt Dir das recht wenig, außer ein paar Tage mehr zeit.

    Ich würde hier das persönliche Gespräch mit dem Eigentümer suchen und ihn über deine Absichten ab September informieren.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.