Fristlose Kündigung unbegründet?

  • Hallo miteinander,


    leider habe ich aktuell folgendes Problem:


    Nachdem meine Frau und ich die vergangenen zwei Wochen bis letzte Nacht im Urlaub waren, haben wir heute ein Einwurfschreiben einer Anwaltskanzlei im Briefkasten vorgefunden. Darin wird uns die fristlose Kündigung unseres Mietvertrages (seit über 6 Jahren bestehend) mitgeteilt, da wir zwei Monatsmieten nicht gezahlt hätten. Das Mietobjekt hätten wir bis 22.01. zu räumen.

    Weiterhin sollen die Mietrückstande, sowie Anwaltskosten bis 19.01. begleichen.


    Da ich die Vermieterin nicht erreiche habe ich zunächst der Kanzlei per Email bezüglich des Zahlungsverzugs und der zusätzlichen Kosten widersprochen. Außerdem sende ich heute Abend noch die Kontoauszüge hinterher die belegen, dass die Miete für die betreffenden Monate gezahlt wurde. Muss ich für diesen Teil des Problems aktuell noch etwas beachten?


    Wie verhält es sich mit den Fristen die ja bereits abgelaufen waren, bevor wir das Schriftstück einsehen konnten. Können daraus weitere Probleme folgen, oder ist das bei angesichts der haltlosen Unterstellung der fehlenden Zahlungen irrelevant?


    Zusätzlich zur Fristlosen wurde auch die ordentliche Kündigung ausgesprochen, da mehrere Zahlungen nicht fristgerecht geleistet wurden. Dies ist tatsächlich der Fall; ich hatte mehrmals Probleme den Dauerauftrag einzurichten (mein Fehler), weshalb einige Zahlungen nicht pünktlich waren. In den vergangenen 6 Jahren habe ich diesbezüglich jedoch nie eine Beschwerde oder Abmahnung seitens der Vermieterin erhalten. Die ordentliche Kündigung wäre an sich nicht das Problem, was mich allerdings dabei stutzig macht ist folgender Passus des Schreibens (sinngemäß): ordentliche Kündigung erfolgt zusätzlich zur fristlosen; Mietverhältnis daher sofort beendet; Wohnung muss trotzdem bis 22.01. geräumt sein.

    Heisst das jetzt obwohl "nur" eine ordentliche Kündigung vorliegt muss die Wohnung trotzdem sofort geräumt werden? Oder gilt dies nur im Falle der rechtmäßigen fristlosen Kündigung?


    Obwohl auf dem Schreiben immer wieder auf die Übergabe am 22.01. hingewiesen wird hat die Vermieterin zwischenzeitlich keinen Versuch gemacht mich zu erreichen. Also weder separat schriftlich, noch telefonisch. Auch bezüglich der beiden fehlenden Mieten gab es nie einen Kontakt (tatsächlich wurden sie ja auch gezahlt).


    Vielen Dank schon mal!

    Gruß

    Magnus

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  • Da die Kündigung vom Anwalt erfolgte ist auch der euer erster Ansprechpartner. Seht zu, dass er so schnell wie möglich die Kopien der Kontoauszüge bekommt. Dann dürfte die fristlose Kündigung Schnee von gestern sein. Wenn der Dauerauftrag jetzt ordentlich läuft, dann sollte auch die reguläre Kündigung vom Tisch sein. Da solltet ihr euch aber mit dem Anwalt kurz schließen.

  • Die ordentliche Kündigung wäre an sich nicht das Problem, was mich allerdings dabei stutzig macht ist folgender Passus des Schreibens (sinngemäß): ordentliche Kündigung erfolgt zusätzlich zur fristlosen; Mietverhältnis daher sofort beendet; Wohnung muss trotzdem bis 22.01. geräumt sein.

    Heisst das jetzt obwohl "nur" eine ordentliche Kündigung vorliegt muss die Wohnung trotzdem sofort geräumt werden? Oder gilt dies nur im Falle der rechtmäßigen fristlosen Kündigung?

    Die fristlose Kündigung könnte unwirksam sein, wenn der Beweis erbracht wird, dass die Begründung falsch ist. Damit wäre sie vom Tisch.


    Die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB wird wohl mit den nicht fristgerechten Mietzahlungen begründet sein. Sie gilt dann, wenn die fristlose Kündigung unwirksam ist.

    Wenn man davon ausgeht, ist die Kündigungsfrist in § 573c BGB vorgegebenund dürfte in diesem Fall (Mietdauer über 5 Jahre) bei 6 Monaten liegen.

    Es müsste dann auch nichts sofort geräumt werden.

  • Die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB wird wohl mit den nicht fristgerechten Mietzahlungen begründet sein. Sie gilt dann, wenn die fristlose Kündigung unwirksam ist.

    Wenn man davon ausgeht, ist die Kündigungsfrist in § 573c BGB vorgegebenund dürfte in diesem Fall (Mietdauer über 5 Jahre) bei 6 Monaten liegen.

    Es müsste dann auch nichts sofort geräumt werden.

    Hallo,

    ohne vorherige Abmahnung kann nicht wegen verspäteter Mietzahlungen gekündigt werden. Schon gar nicht nach vielen Monate pünktlicher Zahlung.


    Gruß

    H H

  • Da die Kündigung vom Anwalt erfolgte ist auch der euer erster Ansprechpartner. Seht zu, dass er so schnell wie möglich die Kopien der Kontoauszüge bekommt. Dann dürfte die fristlose Kündigung Schnee von gestern sein. Wenn der Dauerauftrag jetzt ordentlich läuft, dann sollte auch die reguläre Kündigung vom Tisch sein. Da solltet ihr euch aber mit dem Anwalt kurz schließen.

    Zunächst mal vielen Dank an alle für die schnellen und hilfreichen Antworten!


    Alle Daten sind beim Anwalt mit dem ich heute auch telefoniert habe, er konnte sie bis dato allerdings noch nicht sichten. Er hat mir aber auch direkt bestätigt, dass bei eingeganger Zahlung "diese berücksichtigt" wird. Die uns auferlegten Anwaltsgebühren müssten damit ja auch vom Tisch sein, oder? Im Schreiben wurde ja ausdrücklich darauf hingewiesen, dass diese durch die nicht eingegangenen Zahlung und den damit erforderlichen Gang zum Anwalt entstanden waren.


    Was mir vorhin noch leider viel zu spät eingefallen ist: hätte ich für die Antwort an den Anwalt eine besondere Form, bzw. bestimmte Begriffe verwenden müssen? In der Aufregung habe ich nämlich nur sinngemäß geschildert, dass die Zahlungen von mir geleistet wurden und ich damit die Kündigung und die Gebühren als hinfällig betrachte. Aber z. B. den Begriff "Widerspruch" habe ich garnicht verwendet. Kann das zum Problem wegen formaler Mängel werden?

  • Hallo,

    Was mir vorhin noch leider viel zu spät eingefallen ist: hätte ich für die Antwort an den Anwalt eine besondere Form, bzw. bestimmte Begriffe verwenden müssen? In der Aufregung habe ich nämlich nur sinngemäß geschildert, dass die Zahlungen von mir geleistet wurden und ich damit die Kündigung und die Gebühren als hinfällig betrachte. Aber z. B. den Begriff "Widerspruch" habe ich garnicht verwendet. Kann das zum Problem wegen formaler Mängel werden?


    Unabhängig davon, dass du einer Kündigung gar nicht widersprechen musst, würde deine Antwort, sinngemäß ausgelegt, ein Widerspruch bleiben.


    Wenn alles so ist, wie du schreibst, denke ich, dass du dir keine Sorgen machen musst. Weder wegen Kündigung, noch wegen der Anwaltskosten der Gegenseite.


    Gruß

    H H

  • Fast zwei Wochen sind mittlerweile ohne jegliche Rückmeldung verstrichen. Daher gehe ich einfach mal davon aus, dass zum Thema fristlose Kündigung von der Gegenseite nichts mehr kommt. Macht es Sinn trotzdem nochmal beim Anwalt nachzufragen? Vielleicht hört man ja irgendwelche Zwischentöne raus.


    Zum Thema der ordentlichen Kündigung habe ich mich inzwischen auch schon einigermaßen eingelesen. Im ursprünglichen Schreiben wurde als Frist für den Widerspruch Ende Februar genannt. Da auch die ordentliche Kündigung scheinbar nicht ganz so eindeutig rechtens ist, sollte ich dieser dann widersprechen, oder einfach abwarten? Zumindest die drei Monate sind ja schon mal falsch. Aber einfach in der Wohnung bleiben, bis es irgendwann an der Tür klingelt fühlt sich auch nicht ganz so entspannt an, auch wenn mir die sechs Monate rechtlich zustehen.


    Parallel läuft unabhängig von all dem bereits die Wohnungssuche. Problematisch dabei ist natürlich, dass es kein festes Auszugsdatum gibt. Meint ihr der Vermieter würde im Ernstfall auf einen Aufhebungsvertrag eingehen? Loswerden will er uns ja offensichtlich.


    Gruß

    Magnus

  • Parallel läuft unabhängig von all dem bereits die Wohnungssuche. Problematisch dabei ist natürlich, dass es kein festes Auszugsdatum gibt. Meint ihr der Vermieter würde im Ernstfall auf einen Aufhebungsvertrag eingehen? Loswerden will er uns ja offensichtlich.

    Hallo,


    er will euch wahrscheinlich wirklich loswerden. Ob er sich darauf einlässt euch in kürzester Frist ziehen zu lassen, sobald ihr eine Wohnung habt, müsst ihr mit ihm klären. Ich würde annehmen, dass er das tut.


    Sonst habe ihr folgende Möglichkeiten.

    Ihr weißt ihn darauf hin, dass ihr die Kündigungfrist 6 Monate ist. Dann habt ihr 6 Monate.

    Ihr akzeptiert die Kündigung, dann habt ihr 3. (würde ich nicht machen)

    Ihr sucht eine Wohnung und kündigt eurerseits fristgerecht mit 3 Monaten. Dann sind's X plus 3 Monate.


    Gruß

    H H

  • Wie es der Zufall so will haben wir eine schöne Wohnung zum 01.05. gefunden.


    Um auf die vorherige Antwort von H Hamburg zurückzukommen würde das bedeuten, wir schreiben dem Anwalt, dass wir die ordentliche Kündigung zum 30.04. akzeptieren. Ist ein Aufhebungsvertrag dennoch notwendig, da durch diese Übereinkunft ja die gesetzlich vorgeschriebenen 6 Monate umgangen werden? Ich möchte nur vermeiden, dass der Anwalt / Vermieter hinterher lustig wird und sagt "halt mal, ihr müsst ja noch drei Monate Miete zahlen, weil ihr ja eigentlich erst nach 6 Monaten ordentlich raus dürft". Ich weiss ja nicht, inwiefern solche Spielchen zu erwarten sind.

  • ...Ist ein Aufhebungsvertrag dennoch notwendig...

    Hallo nochmal,


    hat mir hierzu noch jemand einen abschließenden Rat?


    Insgesamt nochmal vielen Dank an alle Hilfestellenden, die Ratschläge und Stellungnahmen haben mir sehr geholfen und auch einiges an Unsicherheit aus der Sache genommen!

  • Hallo Magnus,


    wenn ich die Rechtslage richtig einschätze, würde ich in eurem Fall folgendes tun:

    1. SOFORT mit dem Vermieter sprechen und einen Aufhebungsvertrag zu dem von euch gewünschten Datum SCHRIFTLICH vereinbaren.

    2. sollte 1. nicht zeitnah klappen, UNBEDINGT rechtzeitig (bis zum 3. Werktag im März beim Vermieter nachweisbar eingehend) eine eigene Kündigung mit 3monatiger Frist erklären. Dies wäre dann fristgerecht zum 31.05.2018 - und so lange müsstet ihr natürluch auch Miete zahlen.


    Viele Grüße,

    anonym2


    Hinweis: nur meine unverbindliche, laienhafte Meinung - keine Rechtsberatung.