Wohnungsübergabe - Vermieter weigert sich zu bestätigen

  • Hallo alle zusammen,


    ich weiß nicht so recht, in welches Topic das passt, deswegen habe ich es einfach mal hier gepostet. Ich habe folgende Frage/Sachverhalt:



    Soeben (16 Uhr) hatten wir eine "Wohnungsübergabe". Meine Frau, Kind und ich waren als Mieter anwesend, mein Vermieter und eine Person ebenfalls. Unser Mietvertrag endet zum 31.01.18.


    Wir sind durch die komplette Wohnung gegangen, mein Vermieter hat nichts beanstandet. Von ihm wurde jedoch kein Übergabeprotokoll gefertigt. Wir haben nur einen Zettel bekommen, wo das Datum der Wohnungsabnahme, die Zählerstände und die Schlüsselanzahl enthalten sind. Das Schriftstück hat er unterschrieben.


    Auf die Frage nach der Kaution meinte er, er hätte ja bis 6 Monate Zeit und möchte diese noch einbehalten, sobald die Nebenkostenabrechnung fertig ist (obwohl wir bei unseren Nebenkosten immer Guthaben hatten, wir mussten nie nachbezahlen).


    Ich habe ihm gesagt, dass wir ja nun festgestellt haben, dass die Wohnung im einwandfreien Zustand übergeben wurde - er möchte das aber nicht quittieren. Die Antwort von ihm lautete: "Oberflächlich ist ja alles in Ordnung, aber ob da noch andere Mängel sind, das kann ich erst morgen prüfen - dann, wenn es hell ist." Ich erwiderte darauf, dass wir ja heute die Wohnungsübergabe haben und ich versichert haben möchte, dass er im Nachhinein nicht irgendwelche Reparaturen von mir verlangt, die ich garnicht gesehen habe, bzw. nirgendwo festgehalten sind.


    Ich sagte ihm, dass er ja auch verstehen müsse, dass ich mich auch schützen/versichern will, dass im Nachhinein nicht irgendwelche Kosten auf mich zukommen, ohne das ich davon überhaupt weiß (genau so, wie er das ja mit der Kaution macht). Mit den Worten, dass er nichts unterschreiben würde, hat er mich dann einfach stehen lassen...



    Wie kann ich jetzt hier vorgehen, bzw. was können meine Schritte zu meiner Sicherheit sein?


    Danke schonmal im Voraus!


    LG

  • Anzeige
  • Es besteht für deinen Vermieter keine Pflicht, ein solches Protokoll auszufertigen, oder zu unterschreiben. Da er ja durch die Wohnung gegangen ist und keine Mängel entdeckt hat, kann er im nachhinein nur noch verdeckte Mängel anführen. Die muss er dir aber benennen, damit du die Mängel beseitigen kannst, ohne dem darf er keine Arbeit in Auftrag geben, die Geld kostet.


    Warte die 6 Monate ab, während der Zeit kann der Vermieter noch Forderungen stellen, das Mietverhältnis betreffend. Danach hat er die Kaution zurück zu zahlen. Es könnte natürlich sein, dass er für Januar noch eine Heizkostennachzahlung habt. Diesen möglichen Betrag darf er aber zurück behalten bis zu Abrechnung. Das aber nur für 2018. Wenn ihr ansonsten immer ein Guthaben hattet, ist für 2017 die Messe gelesen.

  • Wenn ihr ansonsten immer ein Guthaben hattet, ist für 2017 die Messe gelesen.

    Ein Guthaben ist dann zu erwarten, wenn reichlich Vorauszahlungen entrichtet wurden, zu berücksichtigen ist auch die Witterung in der Heizperiode.

    Der VM hat auch das Recht die Wohnung bei Tageslicht zu begutachten, übrigens ein ganz wichtiger Punkt für VM. Bei Anmietung einer Wohnung gilt dies für den Mieter. Bei Tageslicht sieht die Wohnung eben anders aus.

  • Ein Guthaben ist dann zu erwarten, wenn reichlich Vorauszahlungen entrichtet wurden

    Es ist ausreichend, wenn sich aus der Vergangenheit immer ein Guthaben ergeben hat. Aus diesem Grund kann man die Kaution nicht zurückhalten.

    Die muss er dir aber benennen, damit du die Mängel beseitigen kannst, ohne dem darf er keine Arbeit in Auftrag geben, die Geld kostet.

    Nicht nur benennen, sondern auch beweisen, das wird aber ohne Protokoll halt schwieriger. Für den Mieter ist ein fehlendes Protokoll doch praktischer, weil der Vermieter dann zusätzliche Probleme mit der Beweisführung hat? Denn so ein Protokoll hat doch die Beweiswirkung, das die Vermutung darauf gerichtet ist, das während der Mietzeit entstanden Mängel vom Mieter stammen und verursacht worden sind. Diese Vermutung funktioniert nicht ohne Protokoll.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Denn so ein Protokoll hat doch die Beweiswirkung, das die Vermutung darauf gerichtet ist, das während der Mietzeit entstanden Mängel vom Mieter stammen und verursacht worden sind. Diese Vermutung funktioniert nicht ohne Protokoll.

    Hallo,


    das müsstest du nochmal erklären. Ein Protokoll dokumentiert in erster Linie das Vorhandensein von Mängeln und nicht wer dafür verantwortlich ist.


    Durch den Vergleich des Einzugs- mit dem Auszugszustandes bekommt man dann Hinweise, wer verantwortlich ist. Um die jeweiligen Zustände zu beschreiben, helfen Protokolle ungemein, es würde aber auch reichen, wenn man es anders nachweisen kann, z.B. Augenzeugen.


    Gruß

    H H

  • Diese Vermutung funktioniert nicht ohne Protokoll.

    Für den Mieter ist ein fehlendes Protokoll doch praktischer, weil der Vermieter dann zusätzliche Probleme mit der Beweisführung hat? Denn so ein Protokoll hat doch die Beweiswirkung, das die Vermutung darauf gerichtet ist, das während der Mietzeit entstanden Mängel vom Mieter stammen und verursacht worden sind.

    Ein weit verbreiteter Irrtum. Wenn ein Protokoll besteht was von beiden Seiten unterschrieben wurde, heißt das nicht mehr und nicht weniger, das der Inhalt für beide Seiten gilt.

    Das ist normalerweise eher für den Vermieter von Nachteil, weil Beschädigungen oder Mängel die man erst später feststellt, dann schon mal nicht oder nur noch schwer beanstandet werden können.

    Andersherum entbindet ein fehlendes Protokoll, aber keine Partei von gar nichts, und der Nachweis der Mängel das Wände fleckig oder rot gestrichen sind, Löcher im Pakett oder Preller in der Badewanne ergibt sich aus dem hoffentlich vorhandenen Einzugsprotokolls. Ist ja auch logisch, weil ja auch der Mieter nicht dazu verpflichtet ist, so ein Protokoll das Mängel bei Rückgabe der Wohnung aufführt zu unterschreiben.

    Außerdem neigt wohl kein Richter dazu ernsthaft zu glauben das ein Vermieter seine eigene Wohnung verwüstet um dem Vormieter eins reinzuwürgen, das wäre schon reichlich gaga, oder?

    Wichtig ist aber wohl das man Mängel die man nach Übergabe feststellt möglichst zeitnah beanstandet, also möglichst nicht erst wenn der Trupp Bauarbeiter durchgetobt ist.

  • Es ist ausreichend, wenn sich aus der Vergangenheit immer ein Guthaben ergeben hat. Aus diesem Grund kann man die Kaution nicht zurückhalten.

    Wenn sich in der Vergangenheit immer ein Guthaben -sagen wir von € 20,00- ergeben hat, die Witterung war in dieser Vergangenheit extrem mild, die gegenwärtige Witterung extrem kalt, so wird anzunehmen sein, dass es in dieser Heizperiode kein

    Guthaben, eher eine Nachzahlung gibt. Zudem ist die Abrechnungszeit/Nutzungszeit der Wohnung zu berücksichtigen. Ein Mieter, der in der Heizperiode, also von Okt. bis März des Folgejahres in der Wohnung wohnt, kann kaum mit einem Guthaben rechnen, weil die Vorauszahlungen der übrigen (Sommermonate) fehlen. Es sind also immer die gegebenen Umstände mit zu berücksichtigen, und ich meine, der VM hat u.U. das Recht, einen angemessenen Teil der Kaution für die BKA zurückzubehalten.


    Fast immer eine Einzelfallentscheidung.

  • Es ist ausreichend, wenn sich aus der Vergangenheit immer ein Guthaben ergeben hat. Aus diesem Grund kann man die Kaution nicht zurückhalten.

    Kann man ja einklagen wenn man eine Einzelfallentscheidung wünscht. Wahrscheinlich wird die Rückgabe der Kaution aber dann wohl eher länger dauern als 6 Monate.

  • Die muss er dir aber benennen, damit du die Mängel beseitigen kannst, ohne dem darf er keine Arbeit in Auftrag geben, die Geld kostet.

    So pauschal ist das falsch.

    Man muss schon unterscheiden was mit Mängeln gemeint ist. Handelt es sich z.B. um Schönheitsreparaturen, dann kann man von einer Nachfrist für den Mieter ausgehen. Handelt es sich aber um Beschädigungen, dann bestimmt allein der Vermieter wie und wann und durch wen sie zu beheben sind.

    Es ist ausreichend, wenn sich aus der Vergangenheit immer ein Guthaben ergeben hat. Aus diesem Grund kann man die Kaution nicht zurückhalten.

    Die Aussage ist in der Form völlig falsch!

    Es würde dabei eine mögliche Steigerung der Nebenkosten für ein betreffendes Jahr nicht berücksichtigt und die rechtlich eingeräumte Wartefrist für den Vermieter nicht eingehalten.


    Der BGH sagt dazu:


    ...Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution jedoch nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr ist dem Vermieter, wie der Senat entschieden hat, nach Beendigung des Mietvertrages eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig (BGHZ 101, 244, 250).


    Allerdings ist die Aussage des Vermieters er könne nun in jedem Fall 6 Monate warten auch falsch. Er hätte - wenn keinerlei Forderungen mehr bestehen - die Kaution nach kurzer Überlegungsfrist (vielleicht im Wochenbereich) an den Mieter auszuzahlen.

  • Durch den Vergleich des Einzugs- mit dem Auszugszustandes bekommt man dann Hinweise, wer verantwortlich ist.

    Das wollte ich damit ausdrücken.

    Die Aussage ist in der Form völlig falsch!

    Es würde dabei eine mögliche Steigerung der Nebenkosten für ein betreffendes Jahr nicht berücksichtigt und die rechtlich eingeräumte Wartefrist für den Vermieter nicht eingehalten.

    Ich schrieb doch aus diesem Grund. Andere Gründe für die Zurückhaltung der Kaution sind natürlich möglich. Wenn 10 Jahre lang die Nebenkosten immer angepasst waren so, das immer ein Guthaben entstanden ist, kann man schlecht argumentieren, das im 11 Jahr es gerade anderes ist.

    Außerdem neigt wohl kein Richter dazu ernsthaft zu glauben das ein Vermieter seine eigene Wohnung verwüstet um dem Vormieter eins reinzuwürgen, das wäre schon reichlich gaga, oder?

    Wenn der Vermieter dann aber danach - sei es auch leicht fahrlässig - etwas beschädigt kann ein Richter sehr wohl auf die Idee kommen, das der Vermieter einfach behauptet, das war schon so. Wäre nicht das erste mal.

    Ich wollte mit meiner Aussage ja weder ausdrücken, das der Mieter von allen Ansprüchen dadurch befreit wird noch den Vermieter unmöglich wird etwas nachzuweisen.


    Jedoch hat bei einem fehlenden Protokoll der Vermieter die Beweislast für die Schäden. Er muss beweisen, das die Schäden nicht vor dem Einzug bestanden hat und nicht nachdem Auszug vom Vermieter entstanden sind. Alles nicht unmöglich, aber schwieriger als mit einem Protokoll.o

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Alles nicht unmöglich, aber schwieriger als mit einem Protokoll.o

    Nö. Das übliche was so vorkommt ist überhaupt nicht schwierig nachzuweisen wenn es ein ordentliches Einzugsprotokoll gibt. Ich z.Bsp. sehe solche Auszugsprotokolle eher als eine Serviceleistung für den Mieter. Man schränkt seine Möglichkeiten nämlich eher ein als das man sie verbessert. Jedenfallst werden Protokolle die 20 Mängel vermerken doch vom Mieter normalerweise ehen nicht unterschrieben, was soll dann also der Aufriss? Jedenfalls ist die Wahrscheinlichkeit bei einer 20 minütigen Bescichtigung im Halbdunkel und dem Mieter im Nacken der Monate Zeit hatte Mägel zu vertuschen einfach größer was entscheidendes zu übersehen, als wenn man das in ruhe und sorgfältig macht.

  • Hallo alle zusammen und danke für die Antworten und Auskünfte.


    Die Wohnungsübergabe fand gestern um 16 Uhr bei Tageslicht statt.


    Das ganze wirkt sowieso eher wie eine Retour-Kutsche... Er warf uns auch vor, dass wir die Wohnungsübergabe so spät gemacht hätten... Da haben wir gesagt, dass wir ja nunmal bis zum 31.01. auch Miete bezahlen, darum ist hier nichts "zu spät". Dann sagte er noch "Ich habe ja jetzt auch 3 Monate Leerstand, da muss ich ja auch auf Geld warten" - wo wir wiederum sagten, dass wir in unserer Kündigung vom 15.10.17 (er bestätigte Sie am 22.10.17!) explizit erwähnten, dass sobald Wohnungsbesichtigungen stattfinden sollen, er uns telefonisch oder per E-Mail informiert, damit man Termine absprechen kann.


    Wir hatten die letzten Abrechnungen immer um die 200€ Guthaben...


    Es gibt leider kein Einzugsprotokoll. Unser ehemaliger Vermieter war noch nichtmal bei der Wohnungsbesichtigung dabei... wir waren nur bei ihm zur Vertragsunterzeichnung. Der Vermieter hat vor 4 Jahren gewechselt.


    Aber wie gesagt, er nannte uns gestern keinen Mängel.

  • Das ganze wirkt sowieso eher wie eine Retour-Kutsche... Er warf uns auch vor, dass wir die Wohnungsübergabe so spät gemacht hätten... Da haben wir gesagt, dass wir ja nunmal bis zum 31.01. auch Miete bezahlen, darum ist hier nichts "zu spät". Dann sagte er noch "Ich habe ja jetzt auch 3 Monate Leerstand, da muss ich ja auch auf Geld warten" - wo wir wiederum sagten, dass wir in unserer Kündigung vom 15.10.17 (er bestätigte Sie am 22.10.17!) explizit erwähnten, dass sobald Wohnungsbesichtigungen stattfinden sollen, er uns telefonisch oder per E-Mail informiert, damit man Termine absprechen kann.

    Diese 6Monate Höchstfrist sind nun einmal juristisch halbwegs gesichert. Warum sollte er euch ohne Not sagen ihr bekommt morgen die Kaution wieder?

    Es gibt leider kein Einzugsprotokoll.

    Das wiederum ist tatsächlich euer Vorteil, das dürfte eine evtl. Beweisführung wirklich schwer machen. Insofern ruhg bleiben und Tee trinken.

  • Diese 6Monate Höchstfrist sind nun einmal juristisch halbwegs gesichert. Warum sollte er euch ohne Not sagen ihr bekommt morgen die Kaution wieder?

    Das wiederum ist tatsächlich euer Vorteil, das dürfte eine evtl. Beweisführung wirklich schwer machen. Insofern ruhg bleiben und Tee trinken.

    Ja, ich weiß, dass die halbwegs gesichert ist - aber auf die Frage mit der Kaution direkt mit "ich habe ja bis zu 6 Monaten Zeit" direkt zu antworten, finde ich jetzt auch nicht die feine englische ;-)


    Wir warten mal ab... Danke dir!

  • Ja, ich weiß, dass die halbwegs gesichert ist - aber auf die Frage mit der Kaution direkt mit "ich habe ja bis zu 6 Monaten Zeit" direkt zu antworten, finde ich jetzt auch nicht die feine englische

    Es ist aber die schlichte Wahrheit? Wäre es dir lieber belogen zu werden?

  • Es ist aber die schlichte Wahrheit? Wäre es dir lieber belogen zu werden?

    Die schlichte Wahrheit wäre, dass ein VM recht zügig (auch um seiner Willen, denn er möchte ja die Wohnung weitervermieten) die Sache in die Hand nimmt und sich nicht auf den 6 Monaten "ausruht".

  • Exakt so kenne ich diese Sachlage auch.

  • (auch um seiner Willen, denn er möchte ja die Wohnung weitervermieten)

    Das hat mit den Auszahlen der Kaution eigentlich nichts zu tun, bzw. höchstens dann wenn es tatsächlich schwerwiegende Mängel oder Beschädigungen geben sollte.

    die Sache in die Hand nimmt und sich nicht auf den 6 Monaten "ausruht".

    Das ist deine Meinung, schon klar. Rein faktisch hat das schon Sinn das man mit der Auszahlung der Kaution wartet bis abgerechnet ist, wenigstens mit einem Teil der Kaution. Außerdem war die Aussage ja wohl nicht "Sie bekommen die Kaution erst nach 5 Monaten und 30 Tagen zurück" sondern innerhalb von 6 Monaten, nicht wahr?

    Insofern ist das einfach ein ganz normaler Ablauf, und eigentlich nicht worüber man sich wundern oder ärgen müsste, denke ich.

  • Dann sagte er noch "Ich habe ja jetzt auch 3 Monate Leerstand, da muss ich ja auch auf Geld warten" -

    Das ist -mit Verlaub - dummes Geschwätz und hat den Mieter nicht zu interessieren.

    Die schlichte Wahrheit wäre, dass ein VM recht zügig (auch um seiner Willen, denn er möchte ja die Wohnung weitervermieten) die Sache in die Hand nimmt und sich nicht auf den 6 Monaten "ausruht".

    Kommt drauf an in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben wurde. Für entsprechende Schäden braucht man evtl. Handwerker, die nicht unbedingt - im Hinblick auf die vollen Auftragsbücher- sofort zur Stelle sind. In diesem Fall kann der VM mit der Rückgabe bis zu 6 Monaten die Kaution eingehalten, u.U. auch länger, wenn nachweisbar das nicht seine Schuld wäre.

    Der VM muss schließlich auch nachweisen für die Schadensbehebung alles ihm Mögliche unternommen zu haben .


    Sind keine Schäden vorhanden, keine Zahlungsrückstände etc. ist die Kaution nach einer recht kurzen Bedenkzeit an den Mieter zurückzugeben.

  • Für entsprechende Schäden braucht man evtl. Handwerker, die nicht unbedingt - im Hinblick auf die vollen Auftragsbücher- sofort zur Stelle sind. In diesem Fall kann der VM mit der Rückgabe bis zu 6 Monaten die Kaution eingehalten, u.U. auch länger, wenn nachweisbar das nicht seine Schuld wäre.

    Das spielt für die Kautionsrückzahlung keine Rolle. Es ist ausschließlich Angelegenheit des Vermieters wie er innerhalb der 6 Monate seine Vorderungen stellt.

    Er könnte sogar über Kostenanschlag abrechnen.