Mängel nach einem Jahr usw

  • Hallo zusammen,


    ich habe dieses Forum gewählt, da meine Fragen wohl alle Unterforen behandelt.


    Folgender Sachverhalt:

    in 08/2016 Kündigung zum 31.12.2016

    11/16 keine Miete überwiesen (ich weiß falsch, wollte die Kaution mit der Mieter aufrechnen)

    12/16 Teil-Miete von 11/16 und komplette Miete von 12/16 überwiesen (offener Rückstand noch 450 EUR)

    Auszug aus der Wohnung in 12/2016 (Kündigung zum 31.12.2016)

    Wohnungsübergabe am 23.12.16 (Übergabeprotokoll nicht unterschrieben / nicht vom Vermieter ausgehändigt)

    im ganzen Jahr 2017 passiert nichts

    Anfang 2018 den Mieterschutz beauftragt, Vermieter wird angeschrieben zwecks Nebenkostenabrechnung + Kautionsabrechnung

    Mitte 01/2018 hat der Vermieter geantwortet: BK-Abrechnung 520 EUR Nachzahlung + angebliche Schäden i. H. v. 1300 EUR


    Der Mieterschutzbund druckst jetzt rum, obwohl ich nicht weiß wieso.


    Es ist doch richtig, dass der Vermieter die angeblichen Schäden innerhalb von 6 Monaten nach Auszug, also ab dem 23.12.2016 + 6 Monate, bei mir geltend hätte machen müssen, oder? Somit sind die angeblichen Schäden doch schon vom Tisch, da diese erst mit dem Schreiben Mitte 01/2018 das erste mal schriftlich an mich/Mieterschutzbund gerichtet worden sind?


    Genauso muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung doch bis zum 31.12.2017 erstellen, korrekt? Die Nebenkostenabrechnung hat er natürlich auf den 30.12.2017 datiert. Diese wurde aber erst Mitte Januar nach Aufforderung an den Mieterschutzbund zugestellt. Somit ist die Nachforderung doch auch vom Tisch, da verjährt?!


    Das einzige was er noch von mir fordern könnte wäre der Rückstand der November Miete oder?


    Die Kaltmiete für die Monate 11/2016 + 12/2016 betrugen 910 EUR (455 x 2). Meine gezahlte Miete (die er auch nur auf den Mietrückstand angerechnet hat) beläuft sich auf 750. Somit sind doch lediglich noch 160 EUR Mietrückstände zu zahlen, korrekt? Die Nebenkosten von November und Dezember wurden nach seiner Buchung nicht bezahlt und sind in der Nachforderung enthalten (die nicht mehr geltend gemacht werden kann).


    Somit ergibt sich bei einer gezahlten Kaution i. H. v. 1200 EUR und einer rückständigen Miete 160 EUR = 1040 EUR zurück zuzahlende Kauton?!


    Ich würde gerne mit dem Mieterschutzbund später dies erläutern, da sich bei dieser Summe eine Klage sehr wohl lohnend wird.


    Danke schonmal für eure Antworten.

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  • Das einzige was er noch von mir fordern könnte wäre der Rückstand der November Miete oder?

    Nach Deiner Schilderung weißt Du sehr gut über Deine Rechte Bescheid. Über Deine Pflichten zur regelmäßigen Mietzahlung musst Du noch im Mietrecht nachlesen.


    Man wird Dir hier noch mehr brauchbare Antworten zukommen lassen .

  • Danke erstmal für deine Antwort.


    Ich wollte nur wissen ob die gesetzlichen Grundlagen korrekt verstanden haben und diese mir nicht so auslege, dass ich das "richtige" für mich lese.


    Ja ich weiß, dass es nicht korrekt war die Miete für 11/16+12/16 mit der Kaution aufrechnen zu wollen. Hab es ja in 12/16 auch nicht gemacht.


    Bezüglich der BK-Abrechnung mit dem Datum 30.12.2017: Der Vermieter muss mir doch den Zugang beweisen, korrekt? Reicht es eventuell schon, dass er angibt einfach einen privaten Boten X beauftragt zu haben, dass dieser die Abrechnung bei uns einschmeißt? Also ohne Zustellnachweis von der Post o.ä.? Dazu muss ich sagen, dass der Vermieter und ich nun lediglich ca. 500m auseinander wohnen und ihm unsere Adresse sofort bekannt war. Er hätte rüber kommen können und ich hätte ihm den Erhalt quittiert. Aber dies ist eben nicht geschehen.


    Da im neuen Haus die Briefkästen innerhalb des Hauses liegen, hätte er auch irgendwo schellen müssen um an diese zu kommen. Im Flur lag auch nie etwas von Ihm.

  • Anfang 2018 den Mieterschutz beauftragt, Vermieter wird angeschrieben zwecks Nebenkostenabrechnung + Kautionsabrechnung

    Mitte 01/2018 hat der Vermieter geantwortet: BK-Abrechnung 520 EUR Nachzahlung + angebliche Schäden i. H. v. 1300 EUR

    Ersatzansprüche des Vermieters verjähren 6 Monate nach Rückgabe des Mietobjektes. § 548 BGB


    Sollte die BKA 2016 erst in 2018 zugegangen sein, dann sind die Forderungen verjährt. § 556 BGB


    Eine Kautionsabrechnung unterliegt einer Verjährung von 3 Jahren. § 195 BGB

  • Ersatzansprüche des Vermieters verjähren 6 Monate nach Rückgabe des Mietobjektes. § 548 BGB


    Sollte die BKA 2016 erst in 2018 zugegangen sein, dann sind die Forderungen verjährt. § 556 BGB


    Eine Kautionsabrechnung unterliegt einer Verjährung von 3 Jahren. § 195 BGB

    Danke für deine Antwort.


    Somit sind von mir lediglich noch die Mietrückstände (910 - 750 = 160 EUR) zu zahlen, korrekt?


    Diese darf er natürlich von der Kaution i. H. v. 1200 EUR gerne abziehen.

  • Hallo,


    klingt nach einer eindeutigen Sache, deshalb macht mich die Zurückhaltung des Mieterschutzbundes stutzig. Auch dieses Blabla mit der Zustellunge der BK Abrechnung durch einen Boten und dem fehlenden Nachweis der Post klingt verdächtig.


    Wenn es aber alles genau so war, wie du sagts, dann klage die Rückzahlung ein. Die Chancen stehen dann sehr gut. Bist du allerdings so ein Neunmalkluger, der denkt, er versucht sich mal als Winkeladvokat und behauptet, er hätte niemals etwas bekommen, dann wäre ich vorsichtiger. Es reicht wenn der Vermieter die Schreiben (BK-Abrechnung, Kautionsaufrechnung) durch einen Boten hat zustellen lassen. Wenn der bestätigt, dass er es angesehen und in deinen Briefksten geworfen hat, dann sieht die Sache anders aus.


    Gruß

    H H

  • Hallo,


    nein habe wirklich nichts erhalten. Wenn ich etwas erhalten hätte, wäre die BK Abrechnung direkt zum Mieterschutz gegangen zur Kontrolle und gut ist. Eine Nachzahlung hätte ich sowieso in der Höhe ca. erwartet. Da diese ja zu spät eingegangen ist bei mir, kommt ja nur mir zu gute.


    Diese "Boten-Geschichte" hat ich mir jetzt einfach mal ausgedacht, da ich meinen alten Vermieter kenne und er eine blühende Fantasie besitzt. Ein Zeuge ist ja schnell besorgt - das macht mir nur Sorgen!

  • Hallo,


    nein habe wirklich nichts erhalten. Wenn ich etwas erhalten hätte, wäre die BK Abrechnung direkt zum Mieterschutz gegangen zur Kontrolle und gut ist. Eine Nachzahlung hätte ich sowieso in der Höhe ca. erwartet. Da diese ja zu spät eingegangen ist bei mir, kommt ja nur mir zu gute.


    Diese "Boten-Geschichte" hat ich mir jetzt einfach mal ausgedacht, da ich meinen alten Vermieter kenne und er eine blühende Fantasie besitzt. Ein Zeuge ist ja schnell besorgt - das macht mir nur Sorgen!

    Hallo,


    das ist in der Tat ein Problem. Ein guter Freund, der ihm bestätigt, dass er dir die Abrechnung eingeworfen hat würde reichen. Allerdings ist es ein Unterschied so etwas einfach zu behaupten oder einem Richter ins Gesicht zu lügen.


    Ist schon eine blöde Situation für dich. Vor allem, weil der Vermieter durch deine Zahlungsmoral schon einen gewissen Beleg hat, dass du es nicht so genau nimmst.


    Ich an deiner Stelle würde die Rückzahlung mit Fristsetzung durch Einwurfeinschreiben fordern. Wichtig ist, dass du deutlich schreibst, du hättest keine Kautionsabrechnung erhalten und die BK-Abrechnung zu spät. Dann wirst du sehen, was er sagt. Meldet er sich nicht würde ich anschließend ein gerichtliches Mahnverfahren einleiten, dann sieht er dass du es ernst meinst. Wenn das allerdings nichts nützt musst du dir gut überlegen ob es Sinn macht zu klagen. Es niemals schlau gutes Geld schlechtem hinterherzuwerfen. Manchmal ist es besser, so eine Geschichte abzuhaken.


    Gruß

    H H

  • Hallo,


    eine Kautionsabrechnung habe ich ja jetzt erhalten. Von der Kaution macht er eben Mängel + BK-Nachzahlung geltend.


    Ich rede später mit dem Anwalt vom Mieterschutzbund - hatte nur mit einem Berater gesprochen, der vielleicht wenig Ahnung hatte. Sollte der Anwalt sagen es wird geklagt, ist es ja nicht mehr mein Bier.


    Abhaken möchte ich die ca. 1000,00 EUR eigentlich nicht. Auch wenn die BK Abrechnung rechtzeitig da gewesen wäre, sind es immer noch ca. 500 EUR die mir zustehen.


    Danke für eure Antworten!

  • Ich rede später mit dem Anwalt vom Mieterschutzbund - hatte nur mit einem Berater gesprochen, der vielleicht wenig Ahnung hatte. Sollte der Anwalt sagen es wird geklagt, ist es ja nicht mehr mein Bier.

    Oha, das hast du wohl falsche Vorstellungen vom Mieterschutzbund. Es bleibt leider immer dein Bier.



    Zur Kautionsabrechnung: Die hätte spätestens 6 Monate nach beendigung des Mietverhältnisses erfolgen müssen. Da gilt die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten.


    Gruß

    H H

  • Hallo,


    ich mein mit nicht mein Bier, dass sich der Mieterschutzbund dann um die Klage usw. kümmert.


    Habe nun auch mit dem Anwalt gesprochen und er sagt, dass die 160 EUR die einzige Forderung ist die noch aufgerechnet werden darf, der Rest nicht.


    Der Vermieter bekommt nun eine Zahlungsaufforderung mit einer Frist zu Zahlung. Darauf wird eh keine Zahlung kommen und dann gehts an die Klage.


    Zu der BK-Abrechnung und einem "Boten" sagte, das hat vor Gericht keinerlei Bestand, da nicht belegbar. Ich bin gespannt. Mich kostet es nun nichts durch den Mieterschutz.

  • Zu der BK-Abrechnung und einem "Boten" sagte, das hat vor Gericht keinerlei Bestand, da nicht belegbar. Ich bin gespannt. Mich kostet es nun nichts durch den Mieterschutz

    Auch wieder eine ganz neue Sichtweise. Briefzustellung durch Boten/Zeugen ist die sicherst Zustellung überhaupt. Vorausgesetzt folgender Ablauf: Der Zeuge liest den Wisch, welcher zugestellt werden soll, steckt diesen evtl. in eine Briefhülle und dann in den Briefkasten des Empfängers.

    Auf der Kopie vermerkt der Zeuge seinen Namen, Einwurfdatum und Einwurfzeit in den Briefkasten. Mehr geht wirklich nicht um Post nachweisbar zuzustellen.

  • Zu der BK-Abrechnung und einem "Boten" sagte, das hat vor Gericht keinerlei Bestand, da nicht belegbar. Ich bin gespannt. Mich kostet es nun nichts durch den Mieterschutz.

    Hallo,


    beide Aussagen sind sehr zweifelhalft.


    Ein glaubwürdiger Bote, der als Zeuge aussagt ist ein sehr guter Beweis in einem Gerchtsverfahren. Wenn der Mieterschutzanwalt etwas anderes pauschal behauptet, dann erfüllt er alle Klischees über Anwälte, die beim Mieterbund tätig sind.


    Der Mieterbund berät und vertritt dich außergerichtlich kostenlos. Normalerweise vertritt der Mieterbund dich weder gerichtlich, noch übernimmt er die Kosten des Verfahrens. Wenn es vor Gericht geht gibt es von denen eine Anwaltsempfehlung und die besten Wünsche.


    Wenn das bei dir anders ist, wäre es interessant zu wissen.


    Gruß

    H H

  • Unser regionaler Mieterverein (bzw. dessen Anwalt) vertritt seine Mandanten auch vor Gericht (Das war mir auch neu).


    Hier beinhaltet die Mitgliedsgebühr des Vereins aber gleich eine Rechtsschutzversicherung für Mietrecht.


    Die Klage ist der zweite Schritt. Der erste wäre ein Mahnbescheid.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Unser regionaler Mieterverein (bzw. dessen Anwalt) vertritt seine Mandanten auch vor Gericht (Das war mir auch neu).


    Hier beinhaltet die Mitgliedsgebühr des Vereins aber gleich eine Rechtsschutzversicherung für Mietrecht.


    Die Klage ist der zweite Schritt. Der erste wäre ein Mahnbescheid.


    Bei uns auch und Viele sind in der Rechtsschutzversicherung für Mietrecht.



  • Hallo nochmals,


    in unserem Mieterschutzbund ist die Vertretung vor Gericht auch mit drin! Also für mich null Kosten (außer eben die Mitgliedsgebühr).

  • Mehr geht wirklich nicht um Post nachweisbar zuzustellen.

    Die einzige 100% gerichtsfeste Zustellung ist die über einen Gerichtsvollzieher.

    BK-Abrechnung muss man abwarten was der Vermieter behauptet. War auf den Briefumschlag denn ein Poststempel/Briefmarke oder ähnliches? Das wäre ja ein erster Hinweis über die Art der Zustellung. Der Vermieter muss das auch nicht zurückdatiert haben, manchmal geht bei einer Zustellung was schief, aber dafür haftet der Vermieter.

    Etwas mehr Probleme sehe ich da mit den Kosten der Reparaturen. Hier wäre ggfs noch eine Aufrechnung möglich mit der Kaution, wenn sich diese einmal beide aufrechenbar gegenüberstanden. Das ist meistens der Fall. Natürlich müsste der Vermieter trotzdem die Schäden und so weiter beweisen.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Die einzige 100% gerichtsfeste Zustellung ist die über einen Gerichtsvollzieher.

    BK-Abrechnung muss man abwarten was der Vermieter behauptet. War auf den Briefumschlag denn ein Poststempel/Briefmarke oder ähnliches? Das wäre ja ein erster Hinweis über die Art der Zustellung. Der Vermieter muss das auch nicht zurückdatiert haben, manchmal geht bei einer Zustellung was schief, aber dafür haftet der Vermieter.

    Etwas mehr Probleme sehe ich da mit den Kosten der Reparaturen. Hier wäre ggfs noch eine Aufrechnung möglich mit der Kaution, wenn sich diese einmal beide aufrechenbar gegenüberstanden. Das ist meistens der Fall. Natürlich müsste der Vermieter trotzdem die Schäden und so weiter beweisen.

    Hallo,


    der Vermieter hat erst reagiert als der Mieterschutzbund ihn Anfang Januar 2018 angeschrieben hat und um Kautionsabrechnung/BK-Abrechnung bis zum 26.01.2018 gebeten hat.


    Daraufhin hin der Vermieter Mitte Januar seine Kautionsabrechnung gemacht und bei dieser Kautionsabrechnung war die BK Abrechnung beigelegt. Diese war eben auf den 30.12.2017 datiert. Davor kam keine Kautions- oder BK-Abrechnung bei mir an.


    Deine Passage mit der Aufrechnung der Reparaturen versteh ich nicht. Mängel müssen doch innerhalb von 6 Monate nach Auszug angezeigt werden, richtig? Diese 6 Monate sind schon lange vorbei. Ich habe nie vom Vermieter eine Mängelliste o.ä. erhalten. Bei der Wohnungsübergabe wurde lediglich ein Mangel aufgenommen (kaputte Tür, die wurde aber von mir im Baumarkt bestellt und der Vermieter hat Sie selbst abgeholt und bezahlt, das Geld sollte ich Ihm geben wenn er sich eben meldet, was bisher nie geschah). Das Übernahmeprotokoll habe ich weder erhalten noch unterschrieben. Also noch nichtmal den Mangel "Tür" anerkannt.

  • ...der Vermieter hat erst reagiert als der Mieterschutzbund ihn Anfang Januar 2018 angeschrieben hat und um Kautionsabrechnung/BK-Abrechnung bis zum 26.01.2018 gebeten hat....

    Befass dich bitte nochmals mit #4.


    Die Verjährungsfristen beantworten deine Fragen.

    Diese war eben auf den 30.12.2017 datiert. Davor kam keine Kautions- oder BK-Abrechnung bei mir an.

    Auf welches Datum die Belege datiert wurde ist völlig unerheblich.

    Der Vermieter hat in diesem Zusammenhang den fristgemäßen Zugang zu beweisen.

  • Befass dich bitte nochmals mit #4.


    Die Verjährungsfristen beantworten deine Fragen.

    Auf welches Datum die Belege datiert wurde ist völlig unerheblich.

    Der Vermieter hat in diesem Zusammenhang den fristgemäßen Zugang zu beweisen.


    #4 habe ich gelesen.


    darkshadow sagt aber dass eine Aufrechnung dennoch eventuell möglich sei, dies versteh ich nicht, denn alles ist bereits verjährt.


    Also warte ich jetzt die Zahlungsaufforderung an den VM ab und dann geht es an den Mahnbescheid/Klage usw.


    Danke für eure Hilfe!