unklare Nebenkostenregelung im Untermietvertrag

  • Hallo zusammen,

    mich würden Informationen zu folgender fiktiven Situation interessieren:

    Angenommen in einem Untermietvertrag sind die Nebenkosten folgendermassen geregelt: „Die Nebenosten sind eine monatliche Pauschale für Heizung, Warmwasser, Wasserversorgung, Entwässerung, Müllabfuhr, Strom und Internet.“ Der Untermietvertrag wurde in der Fassung von dem neuen Hauptmieter übernommen.


    Jetzt deckt die Pauschale aber nicht den Anteil der Nebenkosten des Untermieters. Rückwirkend wären mehrere Hundert Euro fällig und eine Anpassung für die Zukunft wäre nötig. Was sollte der Hauptmieter in einem solchen Fall machen? Informationen im Internet zeichnen teils widersprüchliche Aussagen von: „Die Pauschale muß kostendeckend sein und dürfen angepasst werden“ über „wenn einzelne Posten der Pauschale aufgeführt sind, gilt die übliche Nebenkostenabrechnung“ bis hin zu „Wenn bei Pauschalen im Mietvertrag keine Anpassung geregelt ist, bleibt sie so bestehen.“ Was stimmt?

    Wenn die Pauschale nur über eine Mieterhöhung möglich wäre, gäbe es dann für den Untermieter den Überlegungsvorbehalt und das 2-monatige Sonderkündigungsrecht? Das würde bedeuten, dass der Hauptmieter auf den Kosten sitzen bleibt.


    Der Hauptmieter möchte nicht auf den Kosten sitzen bleiben und sucht nach einem rechtlich sauberen Ausweg. Was könnte man ihm raten?

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  • Eine rückwirkende Anpassung der Pauschale ist nicht möglich. Da hat der Untervermieter aufgrund einer falschen Kalkulation einfach Pech gehabt.


    Es ist ja Sinn und Zweck der Pauschale, dass der Vermieter hier keine Abrechnung an den Mieter erstellen muss.

    Verbraucht der Mieter weniger, hat der Vermieter Glück gehabt. Bei höheren Kosten schaut der Vermieter in die Röhre.


    Für künftige Anpassungen greift der § 560 Abs. (1) BGB, wonach die Erhöhung einer künftigen Pauschale begründet und in Textform möglich ist. Allerdings nur dann, wenn diese Anpassungsmöglichkeit vertraglich geregelt ist.


    Das würde bedeuten, dass der Hauptmieter auf den Kostensitzen bleibt.

    Richtig doof wird es, wenn die Möglichkeit einer Anpassung nicht vertraglich geregelt wurde. Dann bleibt der Hauptmieter nicht nur auf den vergangenen, sondern auch auf den künftigen Kosten sitzen.


    Hier kann man dann nur an den guten Willen des Untermieters appellieren.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • § 560 I 1 BGB bestimmt: "Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist."

    Da dies hier offenbar versäumt wurde, kann man nur auf Einsicht seines Untermieters und eine einvernehmliche Lösung hoffen.

    Denn auch eine Umlage über Erhöhung der Miete setzt ein Begründungsmittel n. § 558a II BGB und die Zustimmung des Mieters voraus. die ohne Begründung wg. Mietpreisspiegel, Vergleichswohnung u. dgl. nicht erlangt werden kann.

    G Toschi.