Mieter zur Kündigung bewegen und Frist kürzen

  • Hallo zusammen,

    Ich versuche es erstmal kurz zu machen. Wir haben heute ein Gespräch mit einem unserer Mieter. Aus diversen Gründen möchten wir ihn (fristlos) kündigen.

    Nun folgende Idee:
    Wir legen ihm die Abmahnungen und belastendes Material vor und bewegen ihn dazu selbst zu kündigen, das entsprechende Blatt hätte ich dann parat.
    Dieses Blatt würde dann aber auch den Verzicht auf die regulären 3 Monate Kündigungsfrist regeln und mit beidseitiger Zusage die Frist auf 6 Wochen reduzieren.

    Etwa so: "Vermieter und Mieter sind sich einig, dass das Mietverhältnis aufgehoben wird. Beide Parteien sind mit einer Kürzung der Kündigungsfrist auf 6 Wochen einverstanden.
    Die Miete wird entsprechend (XY) angepasst und der Mieter räumt bis >Datum< die gemieteten Räume."
    Jetzt ist erstmal die Frage, ob das rechtlich geht. Dann um die Formalitäten (müssen beide auf dem Blatt unterschreiben oder reicht der Mieter ? braucht es Zeugen oder einen Notar ?).

    Warum wir das so machen wollen ? Weil etwas Sorge besteht, dass die fristlose Kündigung bis 31.10 nicht wirksam sein würde oder die Wohnung einfach nicht geräumt wird.
    Gäbe es einen Vorteil, wenn der Mieter zusagte die Wohnung bis zum Datum XY geräumt zu haben ?

    Sollten die Kündigungen auch nochmal per Einschreiben / Email mitgeteilt werden ?


    Jetzt nochmal etwas genauer:

    Haus:
    3 Wohnungen


    EG Mutter des Vermieters
    1.OG Sohn des Vermieters
    2.OG 2 Mieter in WG

    Mietverträge der Mieter WG:
    Vom Haus und Grundverein -> regeln nur die Miete und welche Zimmer genutzt werden. Jeder hat einen einzelnen Mietvertrag sozusagen für ein Zimmer.
    Es ist an den Mietvertrag keine Hausordnung und keine WG-Ordnung gekoppelt meines Wissens. Im Prinzip steht da nur drin welche Räumlichkeit genutzt wird und wie viel zu zahlen ist. Ich bin mir derzeit nicht sicher ob die Verträge noch einen Anhang mit diversen Regelungen hatten.


    Situation:

    Mieter 1 (seit Juli wohnhaft) soll gekündigt werden, da er regelmäßig nachweislich zu laut Musik hört. Im Prinzip den ganzen Tag und auch Ruhezeiten unzureichend einhält. Nicht zuletzt kam es zu einem Polizeieinsatz um 6 uhr morgens. Mieter 1 hat weiterhin Mieter 2 ins Gesicht geschlagen, weil Mieter 2 die feste Freundin ausgespannt hat und diese gelegentlich in die WG mitbringt. Weiterhin ist die vermietete Wohnung in einem miesen Zustand, weil Mieter 1 ein wahnsinniger Schmutzfink ist und Mieter 2 rausgeekelt hat. Bisher sind keine nachweislichen Schäden bekannt.
    Als drittes belastendes Mittel hat Mieter 1 regelmäßig die Fenster offen gelassen und ist außer Haus gewesen. Sohn des Vermieters musste mehrfach bei Unwetter in die Wohnung und die Fenster schließen (Wohnung war zugänglich). Dazu war Mieter 1 kürzlich ein ganzes Wochenende in einem anderen Bundesland und hat die Fenster komplett offen gelassen, wissentlich dass niemand rein kann.

    Bis jetzt lagen leider noch keine Abmahnungen vor, bzw. nur mündlich durch den Vermieter. Es wird im Haus ein familiärer Umgang gepflegt. Zumindest bis vor kurzem.
    Um es ganz einfach zu sagen: Mieter 1 ist ein riesiger Egoist und Narzisst. Ständig sind die anderen Schuld und er kann nicht reflektieren und lernt aus Fehlern nicht, Rücksicht und Einsicht Fehlanzeige
    . Er hatte u.a. auch seine Freundin eingesperrt und solcherlei Geschichten. Aber die kann man leider nicht nachweisen.

    Was derzeit fest vorliegt:

    Tätlicher Angriff auf Mitbewohner. Beweise: Aussage Mitbewohner und Whatsapp-Verlauf vom Sohn des Vermieters. Dazu hat Mieter 1 beim Sohn des Vermieters (und der Freundin des Sohns) geprahlt wie er Mieter 2 zurecht gewiesen hat. Allerdings kein Polizeieinsatz und keine ärztliche Diagnose. Wir würden das eventuell im Gespräch unter weiteren Zeugen nochmal ansprechen


    Mehrfach komplett offen gelassene Fenster und Wohnung länger verlassen. Beweise: Aussage Mitbewohner und Whatsapp-Verlauf vom Sohn des Vermieters.

    Lärmbelästigung mit lauter Musik/Bass. Beweise: Anwohner, andere Mieter, Exfreundin, Whatsapp-Verlauf vom Sohn des Vermieters.
    Der Sohn des Vermieters muss regelmäßig ermahnen, weil die Musik regelmäßig bis ins 1 OG brummt (hellhöriger Altbau) und öfter Ruhezeiten verletzt werden.
    Per Whatsapp als Lärmprotokoll sind in 3 Monaten mindestens 8 Termine nachweisbar, bei denen die gesetzlichen Ruhezeiten verletzt wurden.
    Dazu bestimmt 20 Einträge bei denen Mittags oder Abends vor 22 Uhr gebeten wurde leiser zu machen. Problem ist halt, dass die Lärmbelästigung hauptsächlich den Sohn des Vermieters und seine Freundin betreffen.


    Was tun ?
    Wir suchen morgen das Gespräch mit allen betroffenen Parteien (Sohn, Vermieter, beide Mieter) und legen eine Kündigung nahe bzw. sprechen diese aus.
    Die Vorgehensweise ist eben noch unsicher, da wir nicht wissen ob die volle Härte mit fristloser Kündigung funktioniert.

    Könnte eigentlich Eigenbedarf für den Sohn angemeldet werden ? Der Vermieter hat nur dieses Haus und der Sohn würde dann offiziell mit der Freundin die Wohnung beziehen. In der anderen Wohnung ist der Sohn alleiniger Mieter

    Einmal editiert, zuletzt von unknownuser (30. September 2018 um 02:57)

  • Morgen

    Warum soll die fristlose Kündigung zum 1.10. nicht wirksam sein?

    Du kannst dem Mieter auch fristlos kündigen und ihn trotzdem 6 Wochen bis zum Auszug Zeit lassen, das ist vollkommen dir überlassen.

    Wenn ihr schon das Gespräch mit dem Mieter sucht, könnt ihr mit ihm auch einen Aufhebungsvertrag schließen und die Details frei aushandeln. Das setzt voraus, dass der Mieter auch gewillt ist, zu gehen.

    Es könnte aber sein, dass der Mieter dafür auch Gegenleistung haben möchte, z.B. dass ihr die Umzugskosten bezahlt.

    Zum Eigenbedarf:

    Wenn ich dich richtig verstanden habe, würde dann die Wohnung, wo der Vermietersohn momentan wohnt frei.

    Es könnte sein, dass der Vermieter dann diese frei gewordene Wohnung den gekündigten Mietern anbieten muß. Sehr sinnig in eurem Fall.

    Aber warum die Frage nach Eigenbedarf? Habt ihr ihn oder nicht?

    Vorgetäuschter Eigenbedarf kann Schadensersatzansprüche gegen den VM nach sich ziehn.


    Offtopic entfernt

    darkshadow

    4 Mal editiert, zuletzt von Rita_Gnadenlos (30. September 2018 um 09:22)

  • Gäbe es einen Vorteil, wenn der Mieter zusagte die Wohnung bis zum Datum XY geräumt zu haben ?

    Der Vorteil wäre eindeutig, das es nicht auf die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung ankommt. Insofern wäre ein Aufhebungsvertrag sicherer.

    Eine Abmahnung wäre sicherer. Ob eine fristlose Kündigung auf Anhieb durchgeht ist bei sowas immer schwierig. Auch wenn hier Straftaten wie Körperverletzung, Freiheitsberaubung ect. in Raum steht, ist das denn durchaus schwierig mit der Beweislast, weil die habt ihr zu tragen.

    Ruhezeiten sind gesetzlich nicht einheitlich geregelt und eine Hausordnung wurde ja nicht verabschiedet. Wenn dann auch noch die Bauweise mit ihren Teil dazu beiträgt weil das Haus sehr hellhörig ist, könnte es zu Problemen kommen. Offene Fenster sind ein Problem wenn man längere Zeit verreist, ob ein Whatsappverlauf als Beweis ausreicht oder die Aussage von jemand der die Freundin ausgespannt hat und es dann Ärger gibt ist auch wieder so eine Sache.

    Ich bin hier eventuell zu vorsichtig und will nicht ausschließen, dass andere und sogar Richter der Meinung wären, eine fristlose Kündigung wäre hier problemlos möglich. Also wenn der Mieter sehr uneinsichtig ist, eventuell doch ein Beratungsgespräch beim Anwalt. Er muss ja nicht die Kündigung oder den Aufhebungsvertrag formulieren, aber eine professionelle Einschätzung wäre hier hilfreich.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!