Befristeter Untermietvertrag Inklusivmiete - Nebenkosten Nachforderung und Fragen

  • Liebe Forenmitglieder, Leserinnen und Leser,


    ein/e Kollege/in von mir wollte den anhängenden befristeten Untermietvertrag kündigen. Dieser Mietvertrag enthält zusätzliche, handschriftlich eingetragene Änderungen.


    Untermietvertrag.pdf


    Der Vermieter beruft sich auf die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten und verlangt eine Nachzahlung von Nebenkosten.


    Meine Fragen:


    1. Ist dies ein Inklusivmietvertrag (Bruttowarmmiete)?

    Im Mietvertrag steht inklusiv Nebenkosten, Heizung, Endreinigung, Wasser, Gas, Strom (s. auch Seite 2), demnach handelt es sich meiner Meingung nach um einen Inklusivmietvertrag. Von dem Vermieter
    können keine weiteren Nebenkosten in Rechnung gestellt werden.


    Im Mietvertrag steht nämlich

    A. nicht wortwörtlich „Vorauszahlung NK" und
    „Vorauszahlung Strom"

    B. keine Aufschlüsselung der Nebenkosten

    C. Die Unterschiede zwischen Sommerpauschale und
    Winterpauschale beinhalten die höheren Nebenkosten in den Wintermonaten


    2. Gelten handschriftliche Sondervereinbarungen, so wie sie in diesem Mietvertrag eingetragen sind und wäre dann die Kündigung seitens des Untermieters innerhalb von 4 Wochen zu einem beliebigen Kalendertag möglich/rechtens?

    Im Mietvertrag ist im Abschnitt Kündigung handschriftlich folgende Vereinbarung festgehalten: Quitting the contract 4 weeks before.


    Ich bin für jede Antwort und jeden Ratschlag dankbar.


    Vielen lieben Dank


    Ganki63

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  • 1. Ist dies ein Inklusivmietvertrag (Bruttowarmmiete)?

    So würde ich das Mietverhältnis auch interpretieren. Was soll der handschriftliche Eintrag auf der Seite 1 sein, bei den Nebenkosten, fängt mit 120 an.


    Im Mietvertrag ist im Abschnitt Kündigung handschriftlich folgende Vereinbarung festgehalten: Quitting the contract 4 weeks before.

    Das ist das größte Problem, wie das ausgelegt werden soll. Da bei uneindeutigen Klausel immer zu Gunsten der Partei ausgelegt wird, die die AGB vorgesetzt wird müsste man aber zu der Meinung kommen, damit ist ein beidseitiges 4 wöchiges Kündigungsrecht gemeint.


    Meiner Meinung nach sollte das Mietverhältnis mit einer Frist von 4 Wochen zu kündigen sein. Wobei hier ein Punkt ist, dass die Klausel auf Englisch ist. Grundsätzlich müssen AGB in Deutsch sein, aber es scheint so, ob der Vertragsschluss mit einem Nichtdeutschen geschlossen worden ist (Seite 2 halt), von daher dürfte das nicht problematisch sein.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • darkshadow


    Vielen lieben Dank, das war ja eine Blitzantwort.


    Zitat

    Was soll der handschriftliche Eintrag auf der Seite 1 sein, bei den Nebenkosten, fängt mit 120 an.

    dort steht "120 shower minutes"

    Statt der 40 Duschmünzen (durchgestrichen) sind monatlich 120 Duschminuten im Mietvertrag enthalten.


    Zitat

    es scheint so, ob der Vertragsschluss mit einem Nichtdeutschen geschlossen worden ist

    Ja das ist richtig, mein/e Kollege/Kollegin ist nicht deutschsprachig.

  • Dann ist das ganze ein Wohnheim?


    Da gelten Einschränkungen beim Mieterschutz, siehe § 549 Absatz 3 BGB.


    Am gesagten sollte das jedoch nichts ändern. Es liegt eine Pauschalmiete vor und die Kündigungsfrist ist meiner Meinung nach auf 4 Wochen verkürzt für den Mieter, denn § 573c BGB findet immer noch Anwendung.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Zitat

    Dann ist das ganze ein Wohnheim?

    Hallo darkshadow,


    nein es ist kein Studentenwohnheim sondern eine Etage mit mehreren Einraumwohnungen mit vermutlich verschiedenen Eigentümern.


    Danke für ihren erweiterten Beitrag.

  • 1. Ist dies ein Inklusivmietvertrag (Bruttowarmmiete)?

    Ja. Es ist ganz eindeutig ein Inklusivvertrag, denn es steht unter der Mieter, dass die Nebenkosten inklusive sind. Es steht nichts davon dabei, dass der Mieter die Betriebskosten zusätzlich zu zahlen hat. Der Vermieter kann daher nichts naträglich verlangen.


    Es gibt jedoch noch die Heizkostenverordnung, die höherrangig ist über der Betriebskostenverordnung. Demnach müßten die Heiz- und Warmwasserkosten zwingend verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Aber ob diese Verordnung hier angewendet werden muss, lässt sich aus den vorliegenden Informationen nicht beantworten.

    2. Gelten handschriftliche Sondervereinbarungen, so wie sie in diesem Mietvertrag eingetragen sind und wäre dann die Kündigung seitens des Untermieters innerhalb von 4 Wochen zu einem beliebigen Kalendertag möglich/rechtens?

    Zur Beantwortung dieser Frage müssen wir erst mal davon ausgehen, dass es laut Vertrag ein Zeitmietvertrag sein soll. Es ist ein Vertragsende zum 30.9.19 eingetragen. Im Mietrecht gibt es nur bestimmte Möglichkeiten, dass eine zeitliche Befristung wirksam ist. Das eine ist ein Grund, der in §575 BGB aufgeführt ist. Dies ist schon mal nicht der Fall.


    Und die andere Möglichkeit ist, dass die Wohnung nur zum vorrübergehenden Gebrauch bestimmt ist, der Mieter also gar nicht die Absicht hat, länger zu bleiben. Das könnte zum Beisiel der Fall sein, wenn die Aufenthaltserlaubnis des ausländischen Mieters befristet ist. Ob ein solche Umstand vorliegt, kann ich nicht erkennen. Aber eine Mietzeit von 03/17 bis 09/19 erscheint mir dafür schon recht lang.


    Aus diesen Gründen neige ich aufgrund der bisherigen Informationen dazu, dass der Mietvertrag per Gesetz unbefristet gilt. Und das hat zur Folge, dass der Vermieter auf die von ihm selbst festgelegte Kündigungsfrist von 4 Wochen bestehen kann. Die Kündigungsfrist darf für den Mieter kürzer vereinbart werden als gesetzlich vorgesehen, nicht jedoch länger.

  • Die Kündigungsfrist darf für den Mieter kürzer vereinbart werden als gesetzlich vorgesehen, nicht jedoch länger.

    Das stimmt jetzt so nicht. Das Gesetz schreibt "Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig." und davon darf zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden.


    Insofern muss man differenzieren zwischen Kündigung durch Vermieter und Mieter. Für den Mieter sind kürzere Fristen vom Vorteil, weil er so flexibel ist. Kürzere Fristen für den Vermieter sind für den Mieter Nachteilig, weil er kürzere Zeit hat sich auf die neue Wohnsituation einzustellen, längere Fristen jedoch dann wieder vorteilhaft, da er mehr Zeit zum Planen und zur Wohnungssuche hat.


    Daher kann sich der Mieter auf die 4 Wochen berufen, wenn er kündigt, jedoch nicht der Vermieter.


    Das gesagte gilt nur, wenn keine Ausnahme von § 573c Absatz 2 BGB vorliegt. Ob diese Ausnahme vorliegt ist davon abhängig ob die Befristung wirksam ist. Diese muss aber entsprechend begründet werden, wenn nicht gerade eine Ausnahme vorliegt wie ein Wohnheim zum Beispiel, aber das liegt ja eben gerade nicht vor. Insgesamt wundert es mich dann aber mit den Duschmünzen und so, eine abschließende Einordnung ist so nicht möglich.

    Aber ob diese Verordnung hier angewendet werden muss, lässt sich aus den vorliegenden Informationen nicht beantworten.

    Wohl wahr, ich bin davon ausgegangen, das hier ein Wohnheim vorliegt, diese sind ja ausgenommen. Jedoch gilt auch hier wieder, das eine abschließende Bewertung wirklich nicht möglich ist.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • und davon darf zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden.

    Ich habe in meiner Aussage nichts Gegenteiliges geschrieben!


    Zitat

    Die Kündigungsfrist darf für den Mieter kürzer vereinbart werden als gesetzlich vorgesehen, nicht jedoch länger.

  • Und das hat zur Folge, dass der Vermieter auf die von ihm selbst festgelegte Kündigungsfrist von 4 Wochen bestehen kann.

    Aber du hast auch das geschrieben, das der Vermieter auf die Kündigungsfrist von 4 Wochen bestehen kann, das klang für mich so, ob du damit ausdrücken möchtest, das Vermieter auch mit einer Frist von 4 Wochen kündigen könnte, aber genau das geht nicht. Du meintest sicher, der Mieter kann auf die vom Vermieter selbst festgelegte Friste bestehen.


    Dann war das wohl nur ein Missverständnis.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Ah okay, vertehe. Das war von mir somit schlecht formuliert. Tut mir leid. Ich beziehe mich immer auf den Sachverhalt der gestellten Frage. Vielleicht sollte ich das in einer Signatur schreiben.