WG Streit - Vorwurf Mietwucher

  • Hallo,

    ich stelle meine Frage weil mir zwei Rechtsberater völlig unterschiedliche

    Antworten gegeben haben und ich nun ziemlich verloren mit der Situation bin.

    Vielleicht gibt es jemanden der Erfahrungen hat und mir explizit raten kann.

    Ich bin für jede Hilfe dankbar.

    Die Sachlage:

    Ich bin Hauptmieterin einer 3,5 Zimmer Wohnung und habe eines der Zimmer

    (unmöbliert) untervermietet inklusive der Mitbenutzung der restlichen Räume

    (möbliert). Dafür habe ich einen Pauschalvertrag aufgesetzt (Vorlage aus dem

    Internet). Unsere Hausgesellschaft ist ziemlich anstrengend (Modernisierungen,

    Rechtsstreits usw.) und ich wollte hin und her Rechnerei vermeiden.

    Mir wurde damals vom Mieterbund der Pauschalmietvertrag so erklärt: Warmmiete + weitere Posten wie Internet und Co + Möblierung, die man 2% pro Monat

    einrechnen kann sowie ein Puffer von 20-30 €, damit ich bei einer Nachzahlung nicht auf den Kosten sitzen bleibe. Eine Abrechnung der Nebenkosten und

    Heizkosten fällt somit weg - was auch bedeutet, dass ich das Risiko trage, falls die Kosten steigen. Hinzu kommt, dass ich nach meiner Rechnung andere WG

    Anzeigen in der Lage verglichen habe, und mich dafür entschieden habe weniger zu nehmen, als die Rechnung mit den Möbeln ergeben hätte. Ich habe nur einen Puffer von 20€ eingerechnet. Möbel wären 50-70€ mehr im Monat gewesen. Das empfand ich als zu heftig.

    Mein Untermieter hat vor Einzug ein Skype Bewerbungsgespräch mit mir gehabt, in dem ich alle Einzelheiten erklärt habe (Möblierung gezeigt, Zeitpunkt des Einzugs geklärt und was man sonst so macht). Der Vertrag wurde unterschrieben und zwei Jahre lief alles gut. Nun zwei Jahre später hat man sich aus diversen Gründen auseinandergelebt. Der

    Untermieter beginnt jegliche Cents in Frage zu stellen, nimmt Dinge aus der WG mit und ist alles in allem sehr einseitig in der Sichtweise. daraus entsteht folgendes Problem:

    Der Mieter behauptet nun nach Auszug, Abgabe der Schlüssel und Übergabeprotokoll, dass meinerseits Mietwucher betrieben wurde und schreibt Folgendes (Auszug aus Mail):

    Nach dreimaliger Aufforderung hast du mir nur einen Teil des Mietvertrages geschickt. Aus dem Teil geht noch nicht einmal eindeutig hervor, dass es sich tatsächlich um den

    Hauptmietvertrag handelt. In meinem Untermietvertrag wird Referenz auf den Hauptmietvertrag genommen, somit habe ich Anrecht darauf, diesen auch zu sehen.

    Im Normalfall wird jede Unterlage, auf die sich bezogen wird, als Kopie beigelegt. Gleiches gilt für „Mieterhöhungen“ mit Referenz auf Briefe. Beides wurde von dir nicht vorgenommen. Daher fordere ich dich erneut auf, mir den vollständigen Hauptmietvertrag zukommen zu lassen. Ansonsten wende ich mich an die [...] und frage dort mal nach.

    Die Vorenthaltung des vollständigen Hauptmietvertrages lässt meinerseits nur eine Schlussfolgerung zu: Die von mir gezahlte Pauschalmiete übersteigt den „angemessenen Rahmen“ für das Zimmer – ergo gehe ich davon aus, dass ich mehr gezahlt habe, als du. Im Folgenden findest du meine Rechnung hierzu:


    Beispielrechnung:

    1286 EUR Kaution = 3 Monatskaltmieten = 428,67 EUR

    Nebenkosten ≈ 250 EUR (Nebenkostenabrechnung nie gesehen, geschweige denn in Kopie erhalten, also nur geschätzt – Durchschnitt in Deutschland liegt eigentlich bei 2,19 EUR pro m², habe auf 2,78 EUR erhöht) = 125 EUR p.P.

    Warmmiete = 553,67 EUR

    Mieterbund Gebühr = 3 EUR (72 EUR Jahresgebühr)

    Amazon Prime = 2,88 EUR (69 EUR Jahresgebühr)

    Spotify = 7,50 EUR (14,99 EUR Monatsgebühr seit 22.11.2016)

    Summe: 567,05 EUR Warmmiete pro Monat

    Summe für Mietdauer (27,5 Monate) = 15.593,88 EUR

    Gezahlte Miete insgesamt

    (5 Monate 610 EUR, 1 Monat 617 EUR, ½ Monat 354 EUR, 21 Monate 620 EUR, 3 Monate Mieterhöhung 38,85 EUR) = 17.079,85 EUR

    Differenz = 1.485,97 EUR

    Das sind monatlich 55,04 EUR zu viel gezahlt.

    __________________

    Folgendes sehe ich anders als der Untermieter:

    ->

    Der Untermieter hat nach Aussage meines Rechtschutzberaters (einer der

    angefragten Rechtsberater) keinen Anspruch auf Einsicht in den Mietvertrag

    (höchstens auf die Stelle, auf die er sich bezieht - das ist der Absatz

    "Rechte und Pflichten" den ich zugesandt habe) - Bin ich verpflichtet

    eine Einsicht in MEINEN gesamten Hauptmietvertrag zu geben?

    -->

    Die Rechnung, die der Untermieter aufstellt ist unvollständig, Posten wie GEZ,

    Rechtschutz usw. fehlen, außerdem sind die Zahlen nur geschätzt. - Ich könnte

    eine Rechnung aufstellen mit den gesamten Posten aus der dann ersichtlich wird,

    dass der Untermieter eigentlich noch sehr gut weggekommen ist - aber inwiefern

    muss ich in alles Einsicht geben? [Anmerkung: Ich weiß, dass ich diesbezüglich

    einen Deklarationsfehler begangen habe, das hätte alles vereinzelt im

    Untermietvertrag aufgeführt werden müssen - damals dachte ich noch, dass eine

    Aufzählung in der Anzeige und mündlich reicht - man einigt sich ja schließlich

    auf einen Pauschalbetrag. ......... Wie man aus dem obigen Absatz erkennen

    kann, rechnet der Mieter in Centbeträgen. Wenn ich alles aufrechnen würde was

    noch geschuldet wird, wäre das eine lange Liste. Aber dieses Diskussionsniveau

    möchte ich vermeiden.

    -->

    Der Untermieter hat einen Pauschalmietvertrag unterschrieben und möchte jetzt

    jeden Cent nach Verbrauch ausrechnen - Kann der Untermieter einfach sagen, ich

    habe den Mietvertrag anders verstanden? Und alles nach Auszug in Frage stellen?

    -->

    Der Untermieter wurde von mir über alles in Kenntnis gesetzt, Briefe der

    Hausgesellschaft direkt gezeigt, ins Gespräch gegangen und derjenige hätte zu

    allen Mieterbundgesprächen mitgehen können. Der Mieter hat es vorgezogen mich

    die Arbeit erledigen zu lassen. Nun wird behauptet, ich hätte die Aussagen

    verweigert. Alles schriftlich kopiert habe ich natürlich nicht. Von meiner

    Seite aus wurde alles freundschaftlich behandelt und ich habe die Arbeit als

    Hauptmieter natürlich gerne gemacht.

    Meine Verwirrung:

    Während die Rechtsberatung der Rechtsschutz sagt, der Untermieter

    hat kein Recht auf Einsicht und Rumrechnerei, weil ein

    Pauschalmietvertrag unterschrieben wurde - sagt der die anderere Rechtsberatung, dass

    die vorgelegte Rechnung des Untermieters zwar falsch, aber QUALIFIZIERT ist und

    ich nun nachweisen muss, dass ich kein Mietwucher begangen habe. Ich

    solle mich mit dem Untermieter auf 800€ einigen, da dies wirtschaftlich

    günstiger kommen würde, als ein Rechtsstreit und eine Gegenrechnung. Auch wenn

    man anhand des Mietspiegels sieht, dass Mietwucher (mehr als 20% über Schnitt)

    nicht vorliegt.

    Gibt es jemanden der Erfahrungen hat, wie man in solch einer Situation am besten

    reagiert? Ich habe nichts zu verstecken, möchte aber weitere Centdiskussionen

    vermeiden. Jedes weitere Dokument, dass derjenige in die Hände bekommt bedeutet

    nur weitere Streitereien - ich denke aus persönlichen Gründen.

    -->

    ich habe mich damals auf die Aussage des Mieterbundes verlassen, alles recht

    fair geschätzt und so gut es ging berechnet - habe dennoch nun das Gefühl

    direkt ins Messer gelaufen zu sein.

    Danke vielmals für die Hilfe!

    2 Mal editiert, zuletzt von WGfreundin (20. Dezember 2018 um 11:27)

  • Ehrlich gesagt kapier ich nicht so ganz worauf dein Mieter hinauswill? Mietwucher ist meines wissens nach nicht wirklich einheitlich geregelt und liegt eigentlich erst bei einer Überschreitung von um die 100% überhaupt vor, jedenfalls wäre das dann möglich.

    Möglicher weise geht es ihm um die Mietpreisbremse (wegen deinen erwähnten 20% Überschreitung)?

    ergo gehe ich davon aus, dass ich mehr gezahlt habe, als du.

    ??? Wo bitte steht geschrieben, das man einen Mieter/Untermieter nur max. zu Selbstkosten bei sich wohnen lassen darf? Will er wirklich darauf hinaus?

    ich habe mich damals auf die Aussage des Mieterbundes verlassen, alles recht

    fair geschätzt und so gut es ging berechnet - habe dennoch nun das Gefühl

    direkt ins Messer gelaufen zu sein.

    Also bislang sehe ich persönlich da keinen Grund für dich irgend etwas zu befürchten? Was sollte das sein?

  • Ich sehe es ähnlich wie AJ1900.

    Du hast eine Pauschalmiete vereinbart, wie diese sich zusammensetzt muss man nicht offenbaren oder sich dafür rechtfertigen. Die Miete darf bloß 20% der ortsüblichen Miete nicht übersteigen, sonst wäre die Vereinbarung unwirksam §§ 134 BGB, 5 WiStrG. Dazu müssen aber noch weitere Umstände treffen. Sonst beginnt die Nichtigkeit wegen Wucher erst bei 50%, du solltest also auf der sicheren Seite sein.

    Ich würde auch die Meinung teilen, das er keinen Anspruch auf Einsicht des Hauptmietvertrages hat. Außer man verweist auf diesen und dann hat man auch nur das Recht die entsprechenden Stellen zu lesen. Außerdem ergibt sich der Wucher aus der Ortsüblichkeit und nicht deiner zuzahlender Miete. Du bist nicht verpflichtet 50/50 zu machen.

    ich

    habe den Mietvertrag anders verstanden? Und alles nach Auszug in Frage stellen?

    Sagen kann er natürlich sehr viel. Aber dran ist nichts.

    Es gibt jetzt zwei Möglichkeiten:

    1. Du schreibst hin, wenn er Geld von dir möchte oder die Einsicht verlangt, soll er doch bitte Klage erheben. Da kannst du ihn ja auch nochmal darauf hinweisen, das er die Miete so akzeptiert hat und den Vertrag unterschrieben hat, hätte er ja nicht tun müssen. Außerdem bist du nicht verpflichtet genau 50/50 zu machen.

    2. Ihr einigt euch auf einen Gewissen Betrag.

    Ich würde ja Möglichkeit eins wählen. Mir ist unverständlich wie der andere Rechtsberater auf die Idee kommt, du müsstest genau die Hälfte zahlen und du müsstest dich entlasten.

    Aber noch eine Frage zum Schluss, wurde im Untermietvertrag die Zusammensetzung der Pauschalmiete genau aufgeführt? Also jeder einzelne Posten? Dann könnte sich die Rechtslage ein wenig verlagern, müsste man aber den Mietvertrag einsehen.

    Zum Schluss würde mein Rat kommen, du solltest einen Anwalt im Zweifel befragen, aber das lief bei dir ja nicht so gut :D War der zweite Rechtsberater auch direkt Anwalt oder nur ein "Berater"?

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!

  • Danke AJ1900 für deinen Beitrag. Ich verstehe deshalb die Reaktion des zweiten Rechtsberaters nicht. Wieso ich mich auf 800€ einer Regenbogenrechnerei einlassen sollte.

    Angenommen ich hätte 40 mehr genommen als die eigentlich Kosten sind (entspricht nicht der Realität), wenn es unter den 20% liegt wäre es immer noch rechtens oder?

    Soll ich denn deiner Meinung nach überhaupt reagieren? Und wenn ja wie?

    Aber noch eine Frage zum Schluss, wurde im Untermietvertrag die Zusammensetzung der Pauschalmiete genau aufgeführt? Also jeder einzelne Posten? Dann könnte sich die Rechtslage ein wenig verlagern, müsste man aber den Mietvertrag einsehen.

    Nein leider habe ich da einen Deklarationsfehler gemacht. (Bin halt auch kein Jurist) Ich dachte es reicht aus, das in der WG Anzeige und mündlich zu machen. In der Mail kann man ja das Einverständnis teilweise nachlesen, er zählt ja Amazon und Co. ebenfalls auf. Es war alles geklärt und eine feste Miete vereinbart. Die Infragestellung verstehe ich nicht und frage mich, ob ich mich da überhaupt erklären muss. (Menschlich hatte alles gepasst und war geklärt)

    Zum Schluss würde mein Rat kommen, du solltest einen Anwalt im Zweifel befragen, aber das lief bei dir ja nicht so gut :D War der zweite Rechtsberater auch direkt Anwalt oder nur ein "Berater"?

    Beides waren Anwälte

    Vielen Dank für die ausführliche Hilfe

    Darkshadow: Beiträge zwecks Übersichtlichkeit bearbeitet und zusammengeführt.

  • Die Infragestellung verstehe ich nicht und frage mich, ob ich mich da überhaupt erklären muss.

    Meiner Meinung nach muss du das nicht. Wenn er meint es wäre Wucher muss er es beweisen, du bist da zu nichts verpflichtet.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!

  • Angenommen ich hätte 40 mehr genommen als die eigentlich Kosten sind (entspricht nicht der Realität), wenn es unter den 20% liegt wäre es immer noch rechtens oder?

    Die Regelung mit der Mietpreisbremse bezieht sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete und nicht auf deine Miete die du selber zufällig zahlst.

    Soll ich denn deiner Meinung nach überhaupt reagieren? Und wenn ja wie?

    Na ja, ich denke mal darkshadow liegt das schon richtig. Ich wüsste auch gar nicht was ich da so sinnvolles auf den Quatsch antworten sollte.

  • Die Frage ist schon ein paar Tage alt und sie wurde im Prinzip schon beantwortet. Aber ich vermisse in den Antworten einen wichtigen Punkt. Und zwar kommt es für den

    Straftatbestand des Mietwuchers gemäߧ 291 StGB

    nicht nur auf die Miethöhe an, sondern zu einen viel wesentlicheren Teil, dass man die Zwangslage, Unerfahrenheit oder einen Mangel an Urteilsvermögen des Mieters ausgenutzt hat. Aus diesem Grund kann ich die Äußerung der zweiten Rechtsberatung überhaupt nicht nachvollziehen.

    Ich würdee daher nichts weiter schreiben oder gar argumentieren. Soll der Mieter ruhig zu einem Anwalt gehen. Mit seiner bisherigen Argumentation kommt er nicht weit.

    § berichtigt und Link eingefügt

    Grace