Wer hat meine Kaution?

  • Hallo liebe Forengemeinschaft,

    aktuell habe ich ein kleines Problemchen mit meiner Kautionsrückzahlung bzw. gegen wen genau ich Ansprüche habe.

    Ich versuche einmal stichpunktartig wiederzugeben, was wichtig sein könnte.


    Beim Einzug: Privater Eigentümer der Immobile (A) beauftragt Verwaltung (B). Kautionszahlung erfolgt an B.

    Ein paar Jahre später: Verkauf an Immobilieninvestor (C), welcher ab da Verwaltung (D) einsetzt.

    Beim Auszug: Übergabe der Wohnung an Mitarbeiter von D. Keine Mängel.

    Letzter Monat: Letzte Nebenkostenabrechnung von D zugestellt bekommen.

    Diesen Monat: Da nun alles geklärt ist, und die Kaution bedeutend größer als die zu leistende Nachzahlung, Kontakt mit D aufgenommen um Rückzahlung der Kaution in die Wegen zu leiten. Von denen wurde mitgeteilt, dass ab dem 1.1.2019 wieder neuer Eigentümer (E) (+ neue Verwaltung (F)). Ich soll mich an diese wenden.


    Das Problem: Ich habe verstanden, dass meine Kaution damals von B an D gegangen ist. Als die Übertragung an E/F erfolgt ist, hatte ich bereits keinerlei Beziehungen mehr mit C/D und somit auch nicht mit E/F. Haben jetzt trotzdem E/F meine Kaution?

    Erschwerend kommt hinzu, dass mir von D nur die Firmennamen von E und F mitgeteilt wurden. Eine Telefonnummer sei nicht bekannt.


    Vielen Dank schonmal für eure Hilfe :)

  • Sortieren wir das Ganze mal:


    A hat die Immobilie an C verkauft. Gemäß §566a BGB ging die Pflicht zur Kautionsrückzahlung also an C bzw. D über. A und B sind also raus aus der Nummer.


    Nun zum 1.1.19 war nicht nur das Mietverhältnis längst beendet, es geht also keine Pflicht zur Kautionsrückzahlung mehr über. Für die Pflicht zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung ist maßgeblicher Stichtag der Tag nach dem Ende des Abrechnungszeitraum. Nehmen wir an, der Abrechnungszeitraum ist der 1.1.17 bis 31.12.17, dann entsteht die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung zum 1.1.18. Es muss also derjenige die Abrechnung machen und auch die Rückerstattung leisten, der zu diesem Zeitpunkt Eigentümer ist.


    Es wäre nun also noch von Bedeutung, wann das Vertragsende war, und wie der Abrechnungszeitraum der NK Abrechnung ist, und wann wurde die Abrechnung genau zugestellt.


    Korrektur eines Link aus Beitrag 2,

    deshalb hier Zitat entfernt

    Grace

    Meine Antworten zeigen lediglich meine persönliche Meinung, wie ich eine Sache auf Basis der gegebenen Informationen einschätzen würde. Rechtssicherheit hingegen kann nur ein Anwalt geben.

  • Ohne wenn und aber: Der Käufer einer Immobilie haftet für die Rückerstattung der Kaution, auch wenn er sie nicht vom Voreigentümer erhalten hat.

    Von denen wurde mitgeteilt, dass ab dem 1.1.2019 wieder neuer Eigentümer (E) (+ neue Verwaltung (F)). Ich soll mich an diese wenden.

    Diese Verpflichtung hätte demnach der neue Eigentümer (E).

  • Bei dem genannten BGH Urteil gibt es jedoch einen gang ganz wesentlichen Unterschied im Sachverhalt der hier gestellten Frage, der bitte nicht übersehen werden sollte. Bei dem Urteil hat der Mieter zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels noch in der Wohnung gewohnt. Hingegen hier in dieser Frage war das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Übergangs auf E bereits beendet, der Mieter ist ausgezogen, ja es war sogar die Nebenkostenabrechnung fällig.


    Der §566a BGB soll nach seinem Zweck nämlich nur für die Zeit während des Mietverhältnisses gelten. Zur Untermauerung meiner Erläuterung siehe bitte das folgende BGH Urteil, das hier relevant ist:


    Die Mietkaution kann in einem solchen Fall in der Hand des Erwerbers ihre Funktion, Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu sichern, nicht erfüllen, denn alle vor dem Eigentumswechsel entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche gegen den Mieter - etwa wegen rückständiger Miete, Schönheitsreparaturen oder einer Beschädigung der Mietsache - bleiben wegen der Zäsurwirkung des Eigentumswechsels ohnehin bei dem bisherigen Vermieter (vgl. Senatsurteil vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451, unter II 2 b m.w.N.). Nach dem Auszug des Mieters werden nur noch etwaige Ansprüche des Vermieters aus späteren Nebenkostenabrechnungen fällig. Nach der Rechtsprechung des Senats stehen Nachzahlungsansprüche aus einer nach dem Eigentümerwechsel erteilten Nebenkostenrechnung über eine zuvor abgelaufene Abrechnungsperiode jedoch weiter dem ehemaligen Vermieter zu (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851, unter II 1). Auch die Abrechnungspflicht und die Verpflichtung zur Auskehrung eines etwaigen Guthabens treffen in einem derartigen Fall den früheren Vermieter. Von einer strikten Anwendung des so genannten Fälligkeitsprinzips hat der Senat in diesen Fällen aus Gründen der Rechtsklarheit und Praktikabilität abgesehen. Derjenige, der die Vorauszahlungen für einen Abrechnungszeitraum erhalten hat, soll auch die Abrechnung erteilen und zur Rückzahlung eines Guthabens verpflichtet bzw. zur Geltendmachung eines Nachzahlungsbetrages berechtigt sein (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003, aaO). Dies gilt auch für die im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels laufende Abrechnungsperiode, wenn der Mieter vor dem Eigentumsübergang ausgezogen ist. Auch in diesem Fall ist ausschließlich über einen Zeitraum abzurechnen, in dem der ehemalige Vermieter noch Eigentümer war und die Vorauszahlungen erhalten hat.


    Eine Klage gegen E würde also scheitern, genauso wie es analog dem Urteil gegen den Erwerber der Fall war.

    Meine Antworten zeigen lediglich meine persönliche Meinung, wie ich eine Sache auf Basis der gegebenen Informationen einschätzen würde. Rechtssicherheit hingegen kann nur ein Anwalt geben.

    Einmal editiert, zuletzt von Fruggel ()

  • Der Käufer einer Immobilie haftet für die Rückerstattung der Kaution, auch wenn er sie nicht vom Voreigentümer erhalten hat.

    Der Käufer haftet nur für Mietsicherheiten, die beim Kauf bestanden haben, nicht für Mietsicherheiten die irgendwann mal bestanden haben. Fruggel hat hier Recht.


    Damit § 556a BGB muss der Tatbestand des § 556 BGB erfüllt sein. Dies Bedarf ein Mietverhältnis im Zeitpunkt der Veräußerung, damit ist die Auflassung und Eintragung gemeint, nicht der bloße Abschluss eines Kaufvertrages.


    Es haftet also der Vermieter, welcher im Zeitpunkt der Beendigung der Miete als Eigentümer eingetragen ist. Das ist laut den Informationen des TS der Vermieter C bzw. Hausverwaltung D.


    Da das geklärt ist, jetzt Frist setzen und falls die Frist erfolglos verstreicht einen Anwalt aufsuchen der auf die Herausgabe klagt. Die Fristsetzung kann ja hier mit den Urteil von Fruggel untermauert werden.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Vielen Dank für eure Hilfe! Eure Antworten bestätigen auch das was ich mir schon in etwa gedacht hatte.


    Es wäre nun also noch von Bedeutung, wann das Vertragsende war, und wie der Abrechnungszeitraum der NK Abrechnung ist, und wann wurde die Abrechnung genau zugestellt.

    Vertragsende: 28. Februar 2018

    Letzte NK Abrechnung: gesamtes Jahr 2017 (zugestellt am 20.12.2018, sinnigerweise an die alte Adresse. Ein Hoch auf Nachsendeaufträge!). Für Jan/Feb 2018 liegt mir noch keine Abrechnung vor...


    Inzwischen konnte ich, xxxxxxxx sei Dank, auch eine Telefonnumer der neuen Verwaltung E recherchieren. Dort wurde mir zugesagt, dass sie der richtige Ansprechpartner für die Kaution sind.

    D, E und F scheinen, meinen weiteren Recherchen nach, auch alle zu einem "Immobilieninvestoren-Firmennetz" zu gehören.


    Meine nächsten Schritte: Einschreiben mit Fristsetzung an E

    Wenn Frist ohne Reaktion verstrichen: Anwalt aufsuchen. Als einfache Studentin sehe ich mich ansonsten gegenüber dem Investoren-Netz massiv im Nachteil und verliere jetzt schon den Überblick...

  • Dort wurde mir zugesagt, dass sie der richtige Ansprechpartner für die Kaution sind.

    Ich hoffe für dich, das diese das auch noch so sehen, sobald etwas schriftliches kommt! Sollten die sich weigern, solltest du zur Sicherheit auch noch C bzw. D in Verzug setzen. Nicht das du die falschen in Verzug setzt und du dann ein Teil der Anwaltskosten tragen musst.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.