Kündigung Mitte des Monats - volle Monatsmiete zahlen

  • Hallo.


    Folgendes Problem hat sich bei mir ergeben:

    Ich habe im Juli 2018 in Absprache mit unserer Vermieterin zum 19.12.18 unsere Mietwohnung gekündigt. Wir haben also nicht zum Ende des Monats gekündigt. Der Kündigungstermin (19.12.18) wurde uns auch durch die Vermieterin schriftlich bestätigt. Ich habe dann nur anteilig die Monatsmiete für den Dezember überwiesen. Jetzt besteht die Vermieterin jedoch auf Zahlung der kompletten Miete. Muss ich diese tatsächlich vollständig zahlen?

    Unsere Nachmieter haben die Schlüssel bereits am Tag nach unserem Auszug, also dem 20.12., erhalten. Miete müssen sie aber erst ab dem 15.1. zahlen, da in der Zwischenzeit noch Renovierungsarbeiten durchgeführt werden sollen.


    Vielen Dank für eine kurze Antwort.

  • Muss ich diese tatsächlich vollständig zahlen?

    Nein. Zu einem wurde der Mietvertrag wirksam beendet und zum anderen habt ihr auch nicht mehr die Möglichkeit die Wohnung zu bewohnen, damit entfällt eh der Anspruch auf eine Mietzahlung.

    Alle meine Beiträge stellen meine Meinung dar. Meine Aussagen sollen lediglich einen Überblick verschaffen. Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Ein Mietverhältnis kann regelmäßig immer nur zum Ende des Monats gekündigt werden. Das liegt daran, dass es nach dem Wortlaut des §573c Abs.1 BGB so gewollt ist. Wird nun ein Mietvertrag zu einem anderen (kürzeren) Zeitpunkt gekündigt, dann hat das zur Folge, dass sich die Kündigungsfrist automatisch auf den in dem genannten Gesetz definierten Zeitpunkt verlängert, in dem Fall auf Ende des Monats. Insoweit ist es korrekt, was die Vermieterin sagt.


    Nun kommt aber noch die Tatsache dazu, dass die Wohnung bereits den Nachmietern zum 20.12. überlassen wurde. Dadurch hätte euch die Wohnung gar nicht bis 31.12. überlassen werden können, wozu ihr aber das Recht gehabt hättet, wenn die Kündigungsfrist so lang hätte gehen sollen. Mit der Überlassung der Wohnung an die Nachmieter hat sich die Vermieterin also konkludent (=durch ihr Handeln) mit dem vorzeitigen Vertragsende einverstanden erklärt. Somit hat sie nun keine Rechtsgrundlage mehr, die Miete für die restlichen Tage des Dezember zu verlangen.


    Die Kündigungsbestätigung der Vermieterin muss nicht zwingend als Bestätigung des Vertragsende zum genannten Datum verstanden werden. Das käme auf die Formulierung an. Eventuell könnte diese Bestätigung auch nur als Bestätigung für den Erhalt eurer Kündigung verstanden werden. Das allein muss also noch nichts bedeuten.

  • Wird nun ein Mietvertrag zu einem anderen (kürzeren) Zeitpunkt gekündigt, dann hat das zur Folge, dass sich die Kündigungsfrist automatisch auf den in dem genannten Gesetz definierten Zeitpunkt verlängert, in dem Fall auf Ende des Monats.

    Hast du dafür eine entsprechende Quelle, dass das nicht dispositiv ist, sondern absolut zwingend? Es ist eine Abweichung zum Vorteil des Mieters und diese ist doch zulässig?

    Mit der Überlassung der Wohnung an die Nachmieter hat sich die Vermieterin also konkludent (=durch ihr Handeln) mit dem vorzeitigen Vertragsende einverstanden erklärt.

    Eigentlich nicht. Nur weil die Wohnung anderen überlassen wird, heißt es nicht, dass der andere Vertrag für beendet erklärt wird. Es liegt nahe, ist aber nicht notwendig. Gerade das Verlangen der Miete weißt ja darauf hin, dass der Vertrag nicht unwirksam sein soll-

    Somit hat sie nun keine Rechtsgrundlage mehr, die Miete für die restlichen Tage des Dezember zu verlangen.

    Diese Schilderung ist irreführend. Wenn man den Wohnraum anderen überlässt, erlischt nicht die Rechtsgrundlage, sondern es entsteht eine Einrede, das ist ein Unterschied, weil es völlig unabhängig vom Willen des Vermieters ist.

    . Eventuell könnte diese Bestätigung auch nur als Bestätigung für den Erhalt eurer Kündigung verstanden werden.

    Wohl wahr, das müsste man sich nochmal anschauen.


    Aber im Ergebnis bleibt § 537 II BGB als Leistungsverweigerungsrecht.

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  • Ich habe mich heute früh nochmal damit beschäftigt und dabei hat sich ergeben, dass die Rechtslage unter Umständen komplizierter ist, als erst angenommen.


    Gehen wir zwei Szenarien durch:

    1. Deine Kündigung wurde vom Vermieter inhaltlich akzeptiert. Dann bleibt es bei meiner Aussage, dass das Mietverhältnis zur Monatsmiete beendet worden ist. Davon ist auch auszugehen, weil die Kündigung vorher abgesprochen war und auch bestätigt worden ist.


    2. Sollte die Kündigung unwirksam sein, weil man die Absprache nicht beweisen kann und die schriftliche Bestätigung nicht aussagekräftig ist und nur den Zugang beweisen kann, dann wird es schwierig.


    Grundsätzlich gilt ja der § 537 II BGB. Jedoch wird dieser modifiziert über § 242 BGB, das steht so nicht in den Gesetzen, das macht es schwierig. Danach gilt es als unzulässige Rechtsausübung, sich auf § 537 II BGB zu berufen, wenn sich der Vermieter selbst Vertragsuntreu verhält. Also etwa einfach auszieht und keine Miete bezahlt, dass könnte auf dich zutreffen, wenn die Kündigung unwirksam ist.


    Jetzt wird es richtig schön kompliziert. Du musst dann nämlich den Mietausfall begleichen, der dadurch entsteht, das die neue Miete geringer ist. Jetzt ist es so, dass die neuen Mieter gar keine Miete zahlen und die Differenz von daher 100% betragen würde. Aber der Vermieter ist zur Schadensminderungspflicht verpflichtet, muss also dein Schaden in zumutbarer Weise gering halten. Das tut er aber nicht, wenn er neue Mieter kostenlos wohnen lässt.


    Das ist alles etwas schwammig, denn kann man von zulässiger Rechtsausübung sprechen, wenn die davon ausgegangen ist, die Wohnung rechtsmäßig gekündigt zu haben, ist der Vermieter wirklich verpflichtet Miete zu verlangen, wenn noch Reparaturen und Renovierungen anstehen etc. Das liegt am Ende wieder nur im Auge des Richters.


    Wenn die Vermieterin also weiterhin die Miete verlangt ist ein Gang zum Anwalt unerlässlich, da die Einschätzung der Rechtslage komplizierter ist, als man am Anfang vermuten würde.

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  • Vielen Dank für die Rückmeldungen. Ich hätte niemals gedacht, dass eine zunächst so banal erscheinende Geschichte so komplex werden kann.


    Vielleicht kann tatsächlich der Wortlaut meiner Kündigung und die Antwort der Vermieterin mehr Klarheit in die Angelegenheit bringen:


    Meine Kündigung vom 17.7.2018:

    "Sehr geehrte Vermieterin,

    hiermit kündigen wir den Mietvertrag für das Mietobjekt XXXX, wie auch persönlich besprochen, zum 19.12.2018.

    Wir bitten Sie, uns zum Zeichen der Bestätigung Ihrer Zustimmung mit dem Inhalt dieser Kündigung die beigefügte Abschrift unterschrieben zurückzusenden. (....)."


    Dieses Schreiben hat die Vermieterin uns dann unterschrieben zurückgeschickt. Zusätzlich hat sie uns folgendes Schreiben in gleicher Post mitgesendet:


    "Sehr geehrter Mieter,

    die Kündigung Ihres Wohnraumes mit Schreiben vom 17.7.18 habe ich am 18.7.18 erhalten und auch sogleich gegengezeichnet; Zweitschrift anbei. (...)

    Da es bis zum 19.12.18 ja noch ein wenig Zeit ist, sollten wir im Dezember 2018 einen Termin zur Schlüsselübergabe vereinbaren."


    Bringt das weitere Klarheit in die Angelegenheit? Ich habe in meiner Kündigung ja z.B. explizit die persönliche Absprache erwähnt. Und ich habe um eine Bestätigung der Zustimmung mit dem Inhalt der Kündigung gebeten. Dies wurde unterschriftlich bestätigt.


    Vielen Dank im Voraus für weitere Rückmeldungen!

  • Da es bis zum 19.12.18 ja noch ein wenig Zeit ist, sollten wir im Dezember 2018 einen Termin zur Schlüsselübergabe vereinbaren.

    Damit bist du raus. Das kann nicht anders gewertet werden, als eine Zustimmung.


    Damit endete das Mietverhältnis zum 19.12.18 und jegliche Ansprüche für weitere Miete sind rechtsgrundlos.


    Ich hätte niemals gedacht, dass eine zunächst so banal erscheinende Geschichte so komplex werden kann.

    Ja, hier sieht man vor allem, dass die bloße Kenntnis der Gesetzestexte nicht ausreichend ist. Umso schöner das es bei dir jetzt doch sehr eindeutig ist.

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