Nebenkostenabrechnung Zweifamilienhaus

  • Guten morgen,

    ich bin neu hier und habe einige Fragen die mir hier hoffentlich beantwortet werden können. Meine Recherche im Internet ergibt teilweise keine oder widersprüchliche Aussagen.

    Sollten noch Informationen nötig sein bitte nachfragen.

    Ausgangssituation: Ich habe mit meinem Vermieter in einem Zweifamilienhaus gewohnt. Habe deshalb, weil er von seinem erleichterten Kündigungsrecht Gebrauch gemacht hat und mich rausgeschmissen hat weil ich eine korrekte Nebenkostenabrechnung haben wollte aber das ist ein anderes Thema.

    Beide Wohnungen haben die gleiche Grundfläche von 84 qm. Zusätzlich gibt es einen Keller in gleicher Größe. Dort befindet sich ein Flur wo mein kleiner Kellerraum abgeht, ein Raum wo der Heizöl Tank steht, in diesem Raum befinden sich auch die Heizung, Waschmaschine und Trockner des Vermieter, eine Dusche und eine Toilette. Dann gibt es noch zwei weitere Räume (ca. 40qm) die beheizt werden und ausgebaut wurden. Der Sohn übernachtet des Öfteren dort, es ist also alles vorhanden was man braucht wohl auch eine kleine Küche. Ich habe zu keinem der Räume außer meinem Keller einen Zugang.

    Jetzt geht es um die Nebenkostenabrechnungen. Die erste Heizkostenabrechnung habe ich 2017 für den Zeitraum Mai-April 2016 bekommen.

    2018 erhielt ich dann die nächste Abrechnung für die Heizkosten und auch meine erste! Nebenkostenabrechnung.

    Mittlerweile liegen mir die Abrechnungen 2013-2108 vor, die ich mir einklagen musste. Ausgestellt am 28.12.2018 erhalten am 10.2.2019

    Jetzt gehen die Streitereien los und meine Fragen dazu wären:

    1. Heizkosten

    Er rechnet nicht verbrauchsabhängig ab sondern teilt die Summe durch zwei. Die beheizten Kellerräume berechnet er gar nicht, da dort angeblich nicht geheizt wird aber Heizkörper vorhanden sind. Müsste er nicht zumindest diese beiden Räume bei der Heizkostenabrechnung berücksichtigen?

    1. Wohnfläche

    Zählen besagte Kellerräume zur Wohnfläche? Was ist mit dem Badezimmer/Waschraum im Keller?

    Er hat zusätzlich eine große teilweise überdachte Terrasse nach Süden, von der Straße nicht einsehbar. Ich schätze sie ebenfalls auf min. 40 qm. Diese taucht nirgendwo auf, nur der Mini Balkon mit 5 qm zur Hälfte der auch zu beiden Wohnungen gehört. Müsste diese nicht zu wenigstens 25% wenn nicht sogar zu 50% angerechnet werden bei der Wohnfläche?

    1. Gartenpflege und Winterdienst

    Beide Sachen übernimmt er selbst. In der ersten Abrechnung rechnete er die Gartenpflege mit 600€ im Jahr ab und den Winterdienst mit 500€. Dann hat er sich Angebote von 3 Firmen geholt und berechnet jetzt aufgrund dieser Rechnungen 1200€ für die Gartenpflege und 600€ für den Winterdienst, rückwirkend bis zur Abrechnung 2013. Dass er seine Leistung abrechnen kann ist mir bekannt aber in der Höhe? Der Garten, den ich nicht nutzen kann, erstreckt sich auf die Hauslänge von geschätzten 15 m und 4 m Breite. Rechts und links befinden sich ein schmaler Grünstreifen und seitlich seine Garageneinfahrt. In der Mitte ein etwas größeres Stück mit einem Baum und Büschen. Laut Rechnung finden dort alle 14 Tage 3 Stunden arbeiten statt.

    1. Strom

    Er verlangt für Allgemeinstrom über 200€ im Jahr, ich finde dies extrem hoch. Es gibt 1 Außenbeleuchtung (Hausnummer), im Hausflur insgesamt 4 Lampen und die Beleuchtung im Keller. Meine Vermutung ist das an diesem Zähler auch seine Waschmaschine, Trockner, Durchlauferhitzer, Brunnen aus dem Keller usw. dran hängen. Dies bestreitet er natürlich. Wie lässt sich herausfinden was dort alles dran hängt?

    1. Wasser

    Es gibt eine Wasseruhr für den Gesamtverbrauch dieser wird wieder durch zwei geteilt bzw. in den neuen Abrechnungen durch Personentage. Was ist mit der Bewässerung seines Gartens hinter dem Haus? Angeblich benutzt er dafür nur Brunnenwasser.

    • Heizungswartung übernimmt er selbst und rechnet dafür 200€ ab, korrekt?
    • Versicherung berechnet er mit fast 500 Euro, kann das hinkommen?
    • In den mir neu vorgelegten Abrechnungen berechnet er Abwasser, Müllabfuhr und Wasser auf einmal nach Personentagen…dies wurde nie so vereinbart. Er fährt damit wahrscheinlich besser da sie zu zweit sind und wir zu dritt. Aber kann er das einfach so ändern?

    Vielen Dank schon mal für eure Antworten.

  • Hier kann meiner Meinung nach ein Forum nur eine Starthile leisten und den Weg zu einem Anwalt für Mietrecht empfehlen, weil:


    Nach deiner Schilderung die "kleine Wohnung" im Souterrain mitgezählt werden muss......und schon kann der Vermieter nicht mehr von seinem erleichterten Kündigungsrecht Gebrauch machen.


    Für die Wartung (Gas, oder Öl?) der Heizung sind Fachhandwerker gefragt und nicht ein Vermieter, der meint, einer zu sein. Sind die 200.- Euro der Gesamtpreis, oder euer Anteil?


    Ein Verteilerschlüssel kann nicht so einfach von Wohnfläche zu Personen geändert werden, das hast du richtig erkannt. Darum noch einmal meinen Rat, auf zum Experten für Mietrecht, denn bei solch einem Schlitzohr kannst du ohne Hilfe nichts ausrichten.

  • Er rechnetnicht verbrauchsabhängig ab sondern teilt die Summe durch zwei.

    In einem Haus mit 2 Wohnungen, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird, gilt die Heizkostenverordnung nicht. Es muss daher auch nicht nach Verbrauch abgerechnet werden. Der Verteilerschlüssel, also die Wohnfläche muss jedoch stimmen. Durch 2 kann man nur rechnen, wenn die Wohnflächen wirklich gleich sind.

    Zählen besagteKellerräume zur Wohnfläche?

    Nebenräume wie Heizungsraum, Waschkeller, Lagerraum zählen nicht als Wohnfläche. Du beschreibst jedoch Räume, die zum Wohnen vorgesehen sind. Diese sind auch als Wohnfläche zu zählen. Und es sind ja auch keine Gemeinschaftsräume.

    Balkon und Terrasse müssen zu 25% Anteil mit eingerechnet werden. Bis zu 50% ist möglich je nach Ausstattung (Überdachung, Wintergarten etc)

    Gartenpflege und Winterdienst. BeideSachen übernimmt er selbst.

    Es ist in Ordnung, wenn der Vermieter selbst erbrachte Leistung abrechnet. Und es ist auch korrekt, dass er dafür Kostenvoranschläge von Firmen vorliegen hat. Wenn Zweifel an der Höhe bestehen, lass dir in einer persönlichen Belegeinsicht alles zeigen und schau dir an, ob das Angebot plausibel ist und mit der Arbeit des Vermieters zusammen passt.

    Er verlangtfür Allgemeinstrom über 200€ im Jahr, ich finde dies extrem hoch.

    Bei der persönlichen Belegeinsicht kannst du dir zeigen lassen, wie der Vermieter den Verbrauch ermittelt hat. Er ist es, der in der Nachweispflicht ist, dass seine Abrechnung korrekt ist, nicht umgekehrt. Bedenke aber bitte, dass zum Allgemeinstrom auch der Betriebsstrom der Heizanlage gehört. Das kann schon eine gewisse Summe ausmachen.

    Heizungswartungübernimmt er selbst und rechnet dafür 200€ ab, korrekt?

    Hat der Vermieter dafür die fachliche Qualifikation? Hat er analog der Gartenarbeiten einen Kostenvoranschlag eingeholt?

    Versicherungberechnet er mit fast 500 Euro, kann das hinkommen?

    Die Gefährdungslage ist in jeder Region eine andere. Das kann so nicht beantwortet werden. Lass dir be der persönlichen Belegeinsicht die Versicherungsdokumente zeigen. Wenn es die Kosten sind, die der Vermieter zu zahlen hat, dann ist es korrekt.

    berechnet er Abwasser, Müllabfuhr und Wasser aufeinmal nach Personentagen

    Vom Gesetz her ist die Abrechnung nach Wohnfläche vorgesehen. Abweichungen davon erfordern eine Vereinbarung im Mietvertrag. Ist diese nicht vorhanden, ist dies ein Punkt, die Abrechnung zu monieren.

  • In einem Haus mit 2 Wohnungen, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird, gilt die Heizkostenverordnung nicht.

    Ja klar, aber wenn das Souterrain aussbaut ist und der Sohn dort öfters übernachtet, dann ist das kein 2 Familienhaus mehr!

  • aber wenn das Souterrain aussbaut ist und der Sohn dort öfters übernachtet, dann ist das kein 2 Familienhaus mehr!

    Laut der Beschreibung ist das für mein Verständnis im Keller nicht als eigenständige Wohung anzusehen, sondern nur als zusätzliche Räume zu der Wohnung des Vermieters gehöhrend.

    Falls es jedoch eine baulich eigenständige Wohnung sein sollte, dann hast du natürlich recht, dann wären es ja insgesamt 3 Wohnungen. Das müßte der Fragesteller selber entscheiden oder im Zweifel die Situation nochmal genauer beschreiben.

  • Da liegt ja der Knackpunkt, der Vermieter gibt die Räume als Hobbyraum aus mit einer Deckenhöhe von 2,40m.

    Ich selbst war nie in diesen Räumen, da hat er auch immer penibel drauf geachtet das ich da nicht rein komme, konnte nur mal einen Blick erhaschen. Selbst nach einem Wasserschaden in meinem Keller musste ich mein Zeug im Hausflur parken und durfte dort nicht rein obwohl die Vormieter dort drin einen Kellerraum hatten da größer.

    Man kommt vom Hausflur durch eine Tür in einen Flur dort gehen 3 Türen ab, mein Keller, Heizungskeller mit besagtem Badezimmer und Waschgelegenheit (verschlossen) und dann nochmal eine verschlossene Tür, davon geht ein kleiner Flur ab, rechts davon ein Zimmer mit Fenster und Teppich, etwa in der Größe meines Schlafzimmers (20qm), nach links ist dann ein weiterer Raum, ebenfalls mit Fenster. Dort soll nach Aussage der Vormieter auch eine kleine Küche verbaut sein. Die Fenster sind keine vollflächigen Fenster sondern nur diese kleinen Kellerfenster.

    Laut der Beschreibung ist das für mein Verständnis im Keller nicht als eigenständige Wohung anzusehen, sondern nur als zusätzliche Räume zu der Wohnung des Vermieters gehöhrend.

    Würden die dann zu seiner Wohnfläche zählen oder nicht? Zu den Heizkosten auf jeden Fall da ja beheizt. So sehe ich das zumindest.

    Für die Wartung (Gas, oder Öl?) der Heizung sind Fachhandwerker gefragt und nicht ein Vermieter, der meint, einer zu sein. Sind die 200.- Euro der Gesamtpreis, oder euer Anteil?

    Ölheizung und Gesamtpreis, bei den Unterlagen der Abrechnung ist nichts dabei von wegen Wartung. Mir wurde gesagt das er das selbst macht.


    In einem Haus mit 2 Wohnungen, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird, gilt die Heizkostenverordnung nicht. Es muss daher auch nicht nach Verbrauch abgerechnet werden. Der Verteilerschlüssel, also die Wohnfläche muss jedoch stimmen. Durch 2 kann man nur rechnen, wenn die Wohnflächen wirklich gleich sind.

    Seine und meine Wohnungen sind gleich, nur die beheizten Kellerräume muss er dazu zählen und das verweigert er da er dort ja angeblich nicht heizt.


    Du beschreibst jedoch Räume, die zum Wohnen vorgesehen sind

    ab wann zählen Kellerräume zum Wohnraum? Welche Voraussetzungen müssen die haben?

    Wenn Zweifel an der Höhe bestehen, lass dir in einer persönlichen Belegeinsicht alles zeigen und schau dir an, ob das Angebot plausibel ist und mit der Arbeit des Vermieters zusammen passt.

    Laut Rechnungen der Gartenfirma, sollen dort alle 14 Tage 3 Stunden arbeiten gemacht werden. Oben habe ich ja schon den "Garten" beschrieben. Meine Vermieter zupft ständig irgendwelches Unkraut da unten, aber der Mann ist auch fast 80 Jahre alt und braucht solange.

    Ich finde die Kosten unverhältnismäßig teuer. Dort stehen ein paar Büsche und ab und an kommt mal eine Tulpe raus ansonsten besteht das aus Unkraut. Ist er nicht zur Wirtschaftlichkeit angehalten? Komischerweise haben sich die Firmen auch den hinteren Garten angesehen, meine Gedanke ist das das der Gesamtpreis für alles ist aber auf dem Angebot nicht so ausgewiesen wurde....

    Bedenke aber bitte, dass zum Allgemeinstrom auch der Betriebsstrom der Heizanlage gehört. Das kann schon eine gewisse Summe ausmachen.

    Es gibt monatliche Abrechnungen die im Winter höher sind, also wird es die Heizung sein. Aber wie finde ich heraus ob die Sachen die er im Keller hat (Bad,Brunnenpumpe, Waschmaschine usw.) an seinem Strom hat und nicht am Hausstrom? Im Flur oben im Haus gibt es auf seiner Etage 2 Zähler, einer für seine Wohnung und einer Hausstrom.

    Hat der Vermieter dafür die fachliche Qualifikation? Hat er analog der Gartenarbeiten einen Kostenvoranschlag eingeholt?

    Das weiß ich nicht, Kostenvoranschlag gibt es nicht.

  • Mittlerweileliegen mir die Abrechnungen 2013-2108 vor, die ich mir einklagen musste.

    Damit ist die Sache doch klar, das ist ein Fall für einen Anwalt. Hier kommt der Vermieter seinen Pflichten nicht nach, hat dich gekündigt, weil du deine Rechte wahrnimmst. Hier kann ein Forum zwar Ratschläge geben, die bringen dich aber nicht weiter, wenn der Vermieter uneinsichtig ist.


    Strom müsste sich ein Elektriker ansehen, wie der verlegt ist und an welchen Zähler jeweils angeschlossen.


    Die Räume in Keller müssen in Augenschein genommen werden für die Beurteilung als Wohnraum. Eine bloße Behauptung von dir es wäre Wohnraum, als auch die Behauptung vom Vermieter es wäre keine sind nicht aussagekräftig. Außerdem unterliegt das eh immer einer Einzelfallbetrachtung. Aber bloß weil da hin und wieder jemand übernachtet muss es noch keine Wohnung sein. Wobei bereits die Deckenhöhe als auch die Fenster gegen Wohnraum im formalen Sinne sprechen.


    Auch das Gebot der Wirtschaftlichkeit ist immer vom Einzelfallabhängig.


    Insofern bleibt es dabei, das die Nebenkosten anwaltlich geprüft werden sollten oder auch vom Mietverein vor Ort.

    Übrigens habe ich die Anhänge aufgeräumt, wir brauchen keine Screenshots von anderen Webseiten, bei Bedarf den Link einstellen. Darum habe ich unwichtige gelöscht. Das nächste mal auch die Anhänge als eine PDF Datei hochladen und nicht 10 einzelne.


    In einem Haus mit 2 Wohnungen, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird, gilt die Heizkostenverordnung nicht.

    Das stimmt so nicht ganz. In solchen Fall kann man den Ausschluss der Heizkostenverordnung vereinbaren, aber grundsätzlich gilt diese erstmal.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • In solchen Fall kann man den Ausschluss der Heizkostenverordnung vereinbaren,

    Lies bitte selber in §2 Heizkostenverordnung. Dort steht nicht, dass der Aussschluss vereinbart werden muss, sondern es steht nur da, dass die Heizkostenverordnung außer in Häusern mit 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnt, vorrangig gilt. Wenn der Vermieter also einfach eine Abrechnung vorlegt, die nicht der Heizkostenverordnung entspricht, kann das nicht benstandet werden.


    Unklar nur noch, ob die Räume im Keller als baulich eigenständige (dritte) Wohnung gelten. Das konnte ich mir aus der gegeben Beschreibung nicht richtig vorstellen, wie die Aufteilung ist.

  • Lies bitte selber in §2 Heizkostenverordnung. Dort steht nicht, dass der Aussschluss vereinbart werden muss, sondern es steht nur da, dass die Heizkostenverordnung außer in Häusern mit 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnt, vorrangig gilt

    Nein, da steht drin, wenn keine Ausnahme vorliegt, das rechtsgeschäftliche Vereinbarungen keine Wirkung haben. Im Umkehrschluss bedeutet das jedoch, dass für die Nichtanwendung der Heizkostenverordnung eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung vorliegen muss. Ganz einfache Gesetzessystematik. Wenn ich Zeit habe editiere ich weitere Quellen ein.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Wenn die Heizkostenverordnung greift dann müssten auch noch 15% wegen nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung abgezogen werden, sehe ich das richtig? Es wurde kein Ausschluss vereinbart.

    Wenn ich Zeit habe editiere ich weitere Quellen ein.

    das wäre sehr hilfreich da ich auch der Meinung bin das diese nicht automatisch eintritt sondern das es vereinbart werden muss

    Strom müsste sich ein Elektriker ansehen, wie der verlegt ist und an welchen Zähler jeweils angeschlossen.

    Ich kann doch aber schlecht einfach einen Elektriker dahin schicken, wie soll das gehen?

    Die Räume in Keller müssen in Augenschein genommen werden für die Beurteilung als Wohnraum.

    genau das gleiche



    Ich entschuldige mich wenn ich falsche Dateien hochgeladen habe


    Ich habe mich im vorigen Jahr an den Mieterverein gewandt, nach dem ich ein Schreiben bekommen habe und darauf reagiert habe, kam keine Reaktion mehr. Habe dort jetzt aber nochmal nachgehakt.

    Meine Anwältin hat die Abrechnungen jetzt eingeklagt, ich bin also beim Anwalt. Das Problem ist nur das meine Rechtsschutz nicht greift. Außerdem möchte ich mich einfach selbst informieren und mich nicht auf die Anwältin verlassen (damit habe ich leider schlechte Erfahrungen gemacht).

    Momentan steht die Entscheidung des Gerichts an ob die Abrechnung 2013 verjährt ist oder nicht, da erwarte ich jetzt das Urteil. Dann möchte meine Anwältin die Abrechnungen auf Richtigkeit überprüfen, wie schon geschrieben muss ich das aber aus eigener Tasche bezahlen. Was nützt es mir wenn ich das jetzt alles mache und letztendlich muss ich vielleicht noch drauf zahlen. Da eben die Fragen nicht geklärt sind was angerechnet werden muss oder nicht kann ich nicht korrekt ausrechnen was mir zusteht. Bei Anrechnung der 40 qm im Keller für die Heizkosten und 50% Terrasse müsste ich alleine für 2013 etwa 800 Euro wiederbekommen...

    Deshalb habe ich mich jetzt auch nochmal an den Mieterverein gewandt in der Hoffnung das die die Abrechnungen prüfen was ja dann für mich kostenfrei wäre.

  • Es tut mir ja leid dich enttäuschen zu müssen. Du erwartest hier einfach mehr als nur dich zu informieren.


    Informationen hast du enthalten und wie so oft in juristischen Entscheidungen gibt es keine eindeutige Antworten.


    Wenn du nicht prüfen kannst, wie der Strom verläuft können wir dir auch nicht helfen, Denn wir haben noch weniger wissen als du. Sich jetzt hier mit den Beweislasten und eventuelle Anscheinsbeweisen zu beschäftigten macht hier aber keiner, weil das ist viel zu umfangreich und kompliziert, als man das in einem Forum erwarten darf. Das selbe gilt für die Kellerräume. Ob das als Wohnung gilt ist von der Einrichtung abhängig und die kennt hier niemand.

    Natürlich kostet der Anwalt auch einiges und es ist eben ein Risiko, ob sich die Kosten lohnen. Aber der Vermieter sollte im Fall der Unterlegung eh sämtliche Kosten tragen müssen. Ob das jetzt auch speziell für die Prüfung gilt mag ich nicht genau beurteilen, aber eigentlich schon.


    Deine Thematik ist überaus komplex und ich denke dir wird hier auch genug Input gegeben mit welchen man Arbeiten kann.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Nein ich erwarte nicht mehr als nur Infos zu bekommen, damit ich nicht völlig ahnungslos beim Anwalt oder Mieterverein sitze.


    Das ich hier keine korrekten juristischen Antworten bekomme ist mir klar, aber ich bin einfach davon ausgegangen das Leute die in so einem Forum sind, schon einiges gehört/gelesen haben um Auskunft geben zu können weil sie sich vielleicht mit der Thematik intensiver beschäftigen. Wie schon im Eingangspost geschrieben habe ich mich schon seit Wochen intensiv damit beschäftigt und selbst im Internet gesucht und immer wieder andere Aussagen bekommen/gelesen. Selbst Mieterverein und Anwältin geben verschiedene Aussagen!


    Das hier keiner gucken kann wie der Strom verläuft und ob der Keller zum Wohnraum gehört weil keiner weiß (ich auch nicht) wie die Räume aussehen, ist mir ebenfalls klar. Erfahrungswerte ist das Stichwort... Es hätte aber auch gut sein können das jemand aufgrund meiner Beschreibung gesagt hätte ja oder nein bzw. an welche Bedingungen das geknüpft ist.


    Trotzdem danke für die Infos...