Rücktritt des Mietvertrages mit fristloser Kündigung

  • Hallo

    Mein Mann und ich haben einen Mietvertrag zu dem 01.04.19 unterzeichnet. Vereinbart war, dass die Kaution in drei Raten neben der jeweiligen Miete zu zahlen sei.

    Aus unglücklichen Umständen würde meinem Mann etwas weniger Lohn ausgezahlt und mein Chef lässt mit meinen meinem Geld noch immer warten. So war es uns nicht möglich die besagte Summe zu Ende März zu bezahlen (die erste Kautionsrate war gezahlt worden und die Miete wäre bis zum 03.04. auf dem Vermieter Konto gewesen).

    Am ersten April rief der Eigentümer des Hauses (im Mietvertrag steht allerdings seine Lebensgefährtin, welche keine Eigentümerin ist) an und sagte, wir würden das Haus nicht bekommen, wegen Vertrauensbruch. Verständlich.

    Wir haben die Garage schon als Stellfläche nutzen können und haben diese wieder geräumt - vom Haus haben wir noch keinen Schlüssel bekommen gehabt.

    Nun erhalten wir von der Vermieterin ein Schreiben, dass wir fristlos gekündigt wären, die Miete für April zu zahlen hätten und die volle Summe der Kaution.

    Ist das wirklich rechtens?

    Vielen Dank im voraus.

  • Ist das wirklich rechtens?

    Nö, natürlich nicht. Miete bis zum 3ten des Monats auf dem Vermieterkonto, okay. 1/3 der Kaution überwiesen, auch das ist in Ordnung. Am Montag sofort zu einem Anwalt für Mietrecht, der dann dem Vermieter Pärchen klar macht, welche Schadensersatzforderungen auf sie zukommen.

  • Miete bis zum 3ten des Monats auf dem Vermieterkonto, okay

    Das gilt nur, wenn es keine vertragliche Regelung gibt. Wenn im Mietvertrag steht, die Miete müsste immer spätestens zum Ersten auf dem Konto sein, dann gilt das.

    Trotzdem berechtigt das weder zur ordentlichen noch zur außerordentlichen Kündigung. Auch ist das Verhalten von deinem Vermieter nicht verständlich, sondern wirklich sehr überzogen.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!

  • Die Miete haben wir dann doch nicht gezahlt, da wir vom Eigentümer die Absage bekamen.

    Die Frage, welche sich mir stellt...

    Darf sie die Kaution und Miete überhaupt fordern oder hätten wir nichts auf das Wort ihres Freundes und dem eigentlichen Eigentümer geben dürfen?

  • Die Miete haben wir dann doch nicht gezahlt, da wir vom Eigentümer die Absage bekamen.

    Das könnt ihr noch nachholen, eine Monatsmiete Rückstand berechtigt nicht zur Kündigung.

    Darf sie die Kaution und Miete überhaupt fordern oder hätten wir nichts auf das Wort ihres Freundes und dem eigentlichen Eigentümer geben dürfen?

    Die Frau ist wohl die Vermieterin und nur auf die müsst ihr hören, außer der Mann hat eine Vollmacht.

    Streng genommen ist die Kündigung unwirksam, in meinen Augen, weil die Voraussetzungen nicht vorgelegen haben. Daher seid ihr verpflichtet die Miete und die Kaution (diese nur in Raten) zu zahlen.

    Sollte man annehmen, dass die Kündigung wirksam ist, so seid ihr nicht verpflichtet die restliche Kaution zu zahlen (auch ein Zurückbehaltungsrecht für die Nebenkostenabrechnung dürfte kaum Raum sein). Auch die Miete kann nicht gefordert werden, denn die Kündigung beendet das Mietverhältnis. Aber ihr würdet euch Schadensersatzpflichtig machen.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!

  • sofort zu einem Anwalt für Mietrecht, der dann dem Vermieter Pärchen klar macht, welche Schadensersatzforderungen auf sie zukommen.

    Welche Schadenersatzforderungen bitte? Dafür gibt es keine Grundlage! Denn die Kündigung ist schlichtweg unwirksam, also gegenstanddslos.

    Nach dem Gesetz muss die Kaution in einer Höhe von mindestens 2 Monatsmieten schuldig sein, um fristlos kündigen zu können. Das ist hier noch nicht der Fall.

    (2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.

    Wenn im Mietvertrag steht, die Miete müsste immer spätestens zum Ersten auf dem Konto sein, dann gilt das.

    Nein. Eine solche Klausel wäre unwirksam, da es eine Benachteiligung für den Mieter wäre. Siehe das BGH Urteil vom 05.10.2016 - VIII ZR 222/15.

  • Nein. Eine solche Klausel wäre unwirksam, da es eine Benachteiligung für den Mieter wäre. Siehe das BGH Urteil vom 05.10.2016 - VIII ZR 222/15.

    Ja, da hast du Recht. Ich habe es als als Rechtzeitigkeitsklausel formuliert, die wäre unwirksam. Jedoch wäre es möglich, die Fälligkeit der Miete vorzuverlegen ohne Rechtszeitigkeitsklausel. Also etwa "Die Mietzahlung müsste bis zum 01. des Monats vorgenommen werden"

    Welche Schadenersatzforderungen bitte? Dafür gibt es keine Grundlage!

    Es steht doch, die können nicht in die Wohnung einziehen, das ist bei einer unwirksamen Kündigung eine Vertragsverletzung und damit steht dem Schadensersatz nichts im Wege.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!

  • Es steht doch, die können nicht in die Wohnung einziehen,

    Dieser Punkt steht doch noch gar nicht fest. Es steht nur da, dass die Schlüssel bislang noch nicht übergeben wurden. Das muss man aber nicht akzeptieren. Jetzt könnte man der Vermieterin schriftlich erklären, dass die Kündigung unwirksam ist und man fordert sie unter Fristsetzung auf, einen Termin für die Übergabe zu ermöglichen. Ein Schaden bezieht sich bis hierher evtl. nur auf die zwischenzeitliche Einlagerung von Möbeln oder ähnlichem.

    Die Sache ist nämlich keineswegs so trivial, wie es Köbes leider dargestellt hat, weshalb ich seinen Beitrag kommentieren musste. Ich möchte es natürlich gern erklären. Die Ausgangsinformation ist die, dass die Vermieterin gekündigt hat. Würde man diese Kündigung so annehmen, dann ist es nämlich so, dass die Vermieterin einen Schadenersatzanspruch gegen die Mieterin hat. Der Schuss würde nach hinten los gehen, wenn man es dabei belassen würde. Die Vermieterin dürfte eine Nutzungsausfallentschädigung verlangen. Aus diesem Grund fordert sie nämlich zurecht die April Miete.

    Die Fragestellerin hätte nur dann umgekehrt einen Schadenersatzanspruch gegen die Vermieterin, wenn sie ihrerseits nach §543 II (1) BGB fristlos kündigt wegen Verweigerung der Übergabe. Dies jedoch erfordert eine vorherige Abmahnung, weshalb ich oben von einer Fristsetzung geschrieben habe. So wäre der korrekte Weg. Oder aber die Fragestellerin klagt auch Vertragserfüllung, wenn sich die Vermieterin weiterhin weigert.

  • Hallo!

    Die richtige Wortwahl kann wichtig sein und Ergänzung.

    Miete bis zum 3ten des Monats auf dem Vermieterkonto, okay.

    NEIN! BGH - Über­wei­sung am dritten Werktag genügt


    Die Mietzahlung muss am 3. Werktag an den Vermieter gezahlt werden und

    siehe auch: Vertragsklausel unwirksam - Bundesgerichtshof

    (die erste Kautionsrate war gezahlt worden und die Miete wäre bis zum 03.04. auf dem Vermieter Konto gewesen).

    Hier haben wir wieder "bis zum 03.04", steht das auch so im Mietvertrag?

    Was genau steht dazu im Mietvertrag?

    Der Mieter muss den Überweisungsauftrag für die Mietzahlung am dritten

    Werktag des Monats erteilen.

    BGH-Urteil vom 23.12.2016 – AZ: VIII ZR 222/15

    Gruß



  • Die Ausgangsinformation ist die, dass die Vermieterin gekündigt hat. Würde man diese Kündigung so annehmen, dann ist es nämlich so, dass die Vermieterin einen Schadenersatzanspruch gegen die Mieterin hat. Der Schuss würde nach hinten los gehen, wenn man es dabei belassen würde. Die Vermieterin dürfte eine Nutzungsausfallentschädigung verlangen. Aus diesem Grund fordert sie nämlich zurecht die April Miete.

    Warum sollte die Vermieterin bei einer rechtswidrigen Kündigung eine Nutzungsausfallentschädigung geltend machen können?

    Denn ein Vermieter kann nicht aus der Befolgung einer rechtswidrigen Kündigung die er ausgesprochen hat irgendwelche Ansprüche herleiten. Es ist ihm versagt, sich auf die Unwirksamkeit der Kündigung zu berufen. Vielmehr kann der Mieter natürlich Schäden ersetzt verlangen, die durch die Befolgung der Kündigung entstehen. Hier zum Nachlesen: Kündigungsfolgeschaden bei unrechtmäßige Kündigung durch den Vermieter

    Die Fragestellerin hätte nur dann umgekehrt einen Schadenersatzanspruch gegen die Vermieterin, wenn sie ihrerseits nach §543 II (1) BGB fristlos kündigt wegen Verweigerung der Übergabe. Dies jedoch erfordert eine vorherige Abmahnung, weshalb ich oben von einer Fristsetzung geschrieben habe.

    Ein Kündigungsrecht ergibt sich bereits aus der unrechtmäßigen Kündigung. Zudem würde so eine Kündigung die Abmahnung entbehrlich machen, weil mit einer Abhilfe nicht mehr zu rechen ist, wenn weder die Schlüssel übergeben worden sind und dazu eine Kündigung ausgesprochen worden ist.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!

  • Darf sie die Kaution und Miete überhaupt fordern oder hätten wir nichts auf das Wort ihres Freundes und dem eigentlichen Eigentümer geben dürfen?

    Die Frage ist etwas untergegangen in der ganzen Diskussion, darum werde ich nochmal kurz darauf eingehen.

    In meinen Augen kann sich die Vermieterin - die Rechtswidrigkeit der Kündigung vorausgesetzt - keine Ansprüche herleiten. Weder Ansprüche aus dem Mietvertrag noch aus einer Pflichtverletzung von euch, weil ihr soweit keine begangen habt, die zur Kündigung berechtigen würden. Da war meine erste Antwort auch unvollständig, weil der Hinweis fehlte, dass sich die Vermieterin sich nicht auf die Unwirksamkeit der Kündigung berufen darf.

    Andere sehen den Mietvertrag noch als bindend an, so dass ihr sowohl die Miete als auch die Kaution zu zahlen habt, aber eben auch in die Wohnung einziehen könnt. Hier ist die wichtige Frage, wollt ihr dass denn noch? Wenn ja, dann zahlt die Miete, weißt auf die Unwirksamkeit der Kündigung hin und versucht eine Übergabe zu erwirken.

    Solltet ihr die Wohnung nicht mehr wollen, kündigt zusätzlich nochmals fristlos mit der Begründung, das euch rechtswidrig gekündigt worden ist. Setzt auch eine Frist zur Rückzahlung der Kaution.

    Hier - weil es mir sehr notwendig erscheint - nochmal der deutliche Hinweis. Wir sind keine Rechtsberatung, alle unsere Antworten sind nur unsere Meinungen und müssen nicht der juristischen Lage entsprechend und können potentiell falsch sein. Auch wenn wir alle versuchen natürlich korrekt zu Antworten, dass ist aber sehr schwierig, weil wenn sich kleine Details hier ändern, bereits die gesamte Situation anders erscheinen kann.

    Daher solltet ihr eine Rechtsberatung in Anspruch nehmen.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!

  • Hallo!

    Antaar , falls du möchtest, kannst du uns sehr gerne diesen ominösen

    Mietvertrag ausreichend anonymisiert als PDF über Dateianhänge

    des Forums hochladen. Wir würden ihn uns sehr gerne ansehen und den Vertragsinhalt

    überprüfen.

    Gruß



  • Grace, dieses werde ich morgen gern machen - vor allem die Kündigung.

    Als erstes jedoch werde ich nach der Arbeit zum Mieterschutz gehen.

    Ich danke euch für eure Tipps.