Neubau - Nebenkostenabrechnung falsch - sofort umgelegte Kosten

    Ich bin am 20. Juli 2018 in einen Neubau gezogen mit 24 Parteien. Fertigstellung des Bauträgers müsste wohl so Anfang / Mitte Juni 2018 gewesen sein, dann hat mein Vermieter eine Wohnung hier übernommen und an mich Ende Juli weitervermietet.


    Nun habe ich die Nebenkostenabrechnung erhalten und zeitgleich eine deftige Nachzahlung von 500€. Ich habe dann Einsicht in die Akten beantragt und konnte vieles feststellen, das mich echt stutzig macht und hoffe auf eure kompetente Meinung dazu:



    - In den Kaltwasserkosten ist eine Rechnung vom 8.6. enthalten über knapp 400€ Legionellenprüfung, heißt in der NK Abrechnung dann: 300€ umlegbarer Kaltwasserverbrauch d. Hauses zzgl. 400€ Abwasserkosten zzgl. 400€ Legionellenprüfung. Diese 1100€ werden dann auf den cbm Verbrauch des Hauses und anschließend auf den Verbrauch pro Mieter (1100€ / GESAMT CBM KALTWASSER * Mietverbrauch CBM KALTWASSER) umgelegt.

    -> Frage: Ist dies bei einem Neubau überhaupt nötig?

    -> Frage: Laut Rechnung wird dies automatisch alle 3 Jahre erneut geprüft, sollte dann diese 400€ Legionellenprüfung nicht auch auf 3 Jahre auf die Parteien umgelegt werden? So zahle ich als Erstmieter im Entstehungsjahr quasi die Gesamtkosten?

    -> Frage: Ist dies überhaupt in den Kaltwasserkosten umlegbar? Ich denke nicht...



    - Hausversicherungen i.H.V. 2000€ laut Police Vertragsbeginn und Abrechnung vom 1.6 bis 31.12. Muss ich als Mieter Juni mitzahlen?


    - Der Hausmeister stand in der Hitzeperiode 1.7. - 19.7. 3x beim Hecken gießen laut Rechnung da, kosten: 400€ (Lohn) Danach noch 3x bis Anfang August, insgesamt Lohnkosten dafür 1000€. Ich finde das steht in keinem Verhältnis. Kann man sowas wirklich einfach umlegen, und wenn ja, interessiert mich als Mieter das Gießen vor dem 20.7. ?


    - Wasserzähler, Rauchmelder usw. sind Mitte Mai in Betrieb genommen worden (Mietversion?!) Jedenfalls entstehen dafür monatliche Kosten, die einfach am Jahresende auf alle Parteien umgelegt wurden. Ist das so in Ordnung?


    - Direkt bei Einzug im Neubau (!!!) fand Mitte Juli gleich mal direkt die Wartung der Heizung (laut Wartungsvertrag JÄHRLICHE-Kosten) statt. Die Kosten hierfür i.H.v. 1320€ ging direkt auf die Nebenkostenabrechnung und insofern mit Verteilungsschlüssel komplett auf die Mieter von 2018 über. Müsste hier nicht auch (nach Abrechnungsperiode Juli - Dez) 50% der Wartungskosten auf die Mietnebenkosten umgelegt werden oder kann man wirklich sofort in voller Höhe umlegen?

    Zitat von flm

    Frage: Ist dies bei einem Neubau überhaupt nötig?

    Ja, Neuanlagen müssen auch auf Legionellen geprüft werden. Dies erfolgt unmittelbar mit der Inbetriebnahme des Objektes.


    Zitat von flm

    Laut Rechnung wird dies automatisch alle 3 Jahre erneut geprüft, sollte dann diese 400€ Legionellenprüfung nicht auch auf 3 Jahre auf die Parteien umgelegt werden? So zahle ich als Erstmieter im Entstehungsjahr quasi die Gesamtkosten?

    Nein, die Kosten werden in der Periode umgelegt, in der sie entstanden sind. Die nächste Rechnung kommt dann erst in 3 Jahren.

    Zitat von flm

    -> Frage: Ist dies überhaupt in den Kaltwasserkosten umlegbar? Ich denke nicht...

    Hierfür gibt es noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung. Ich würden tendenziell aber behaupten, dass dies so korrekt ist.

    es handelt sich um regelmäßig wiederkehrende Kosten, die mit dem Betrieb der Wasserversorgung im Zusammenhang steht.


    Zitat von flm

    Hausversicherungen i.H.V. 2000€ laut Police Vertragsbeginn und Abrechnung vom 1.6 bis 31.12. Muss ich als Mieter Juni mitzahlen?

    Nur, wenn der Mietbeginn der 01.06.18 war. Wenn nicht, dann nicht.


    Zitat von flm

    Der Hausmeister stand in der Hitzeperiode 1.7. - 19.7. 3x beim Hecken gießen laut Rechnung da, kosten: 400€ (Lohn) Danach noch 3x bis Anfang August, insgesamt Lohnkosten dafür 1000€. Ich finde das steht in keinem Verhältnis. Kann man sowas wirklich einfach umlegen, und wenn ja, interessiert mich als Mieter das Gießen vor dem 20.7. ?

    Durchaus möglich, dass es einen Hausmeisterpauschalvertrag gibt. Dahingehend ist es egal, wann die Arbeiten durchgeführt worden sind.


    Aber wie gesagt: Es können nur die anteiligen Kosten umgelegt werden, die tatsächlich während deiner Mietzeit entstanden sind.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Sorry, bei der Versicherungspolice habe ich mich verschrieben. 2000€ für 1.6.2018 - 1.01.2020.

    Muss ich, wirklich in der Abrechnung von 2018 direkt den Gesamtbetrag auch für 2019 komplett bezahlen? Kann ich mir fast nicht vorstellen???

    Nein, musst Du nicht. Über Betriebskosten muss jährlich abgerechnet werden, d.h. erstmal nur für 2018.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Danke dafür!


    Mir stellt sich generell die Frage, wie eine solche Abrechnung (weniger als 12 Monate) rechtlich in ordnung sein kann.

    Ich verstehe, dass es schwierig ist bei einem Neubau genau von Januar bis Dezember abzurechnen, aber wieso hat man bei Fertigstellung und Erstbezug aller Parteien nicht von Juli - Juli abgerechnet? Darf der Vermieter / Hausverwaltung nur Juli bis Dezember abrechnen?


    Darüber hinaus sehe ich in meiner Abrechnung: "Inbetriebnahme Wärmezähler + Aufwandpauschale, Inbetriebnahme, technische Dokumentation + Fahrtkosten", rechnungsdatum Mai 2018 und Betrag 160€, für den an anderer Stelle Mietkosten stehen. Kann ich doch auch reklamieren?

    Ich würde dir empfehlen, mit der Abrechnung zu einem Mieterverein oder zu einem Fachanwalt zu gehen. Da scheint nicht alles zu stimmen.


    Die Inbetriebnahme eines Wärmezählers dürfte nicht umlagefähig sein, da es sich nicht um eine wiederkehrende Leistung handelt.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Zitat von flm

    Ist es grundsätzlich erlaubt, Abrechnungen weniger < 12 Monate zu erstellen?

    Natürlich. Anders geht es ja auch nicht, wenn der Vermieter das Kalenderjahr als Abrechnungsperiode nehmen möchte.

    Es dürfen nur nicht mehr als 12 Monate sein.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Achso, ich ging bisher davon aus, dass Vermieter nach Absprache nur das Jahr "verlängern" dürfen, also eine Abrechnung zum vom 1.7.18 - 01.01.2020 erstellen dürften, und ab dann jährlich.

    Jedenfalls geh ich davon aus, dass auch sofort bezahlte Versicherungspolicen, Wartungen (sofern jährlich), usw. dann nur zur Hälfte in den NK angesetzt werden dürfen und nicht gleich voll?


    Jedenfalls haben wir hier auch den Fall, dass im Februar 2019 ein Mieter ausgezogen ist, also die Wohnung insgesamt 8 Monate bezogen hat, aber ergo die komplette Heizungswartung (jährlich) voll bezahlt hat?

    Zitat von flm

    Jedenfalls haben wir hier auch den Fall, dass im Februar 2019 ein Mieter ausgezogen ist, also die Wohnung insgesamt 8 Monate bezogen hat, aber ergo die komplette Heizungswartung (jährlich) voll bezahlt hat?

    Es muss weiterhin durch die Anzahl der Wohnungen geteilt werden, unabhängig davon ob die bewohnt sind oder nicht. Der Vermieter trägt die Kosten des Leerstandes und nicht der Mieter.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!

    Zitat von darkshadow

    Es muss weiterhin durch die Anzahl der Wohnungen geteilt werden, unabhängig davon ob die bewohnt sind oder nicht. Der Vermieter trägt die Kosten des Leerstandes und nicht der Mieter.

    Soweit ist das ja alles klar - ich frage nur konkret danach, wie es sich verhält, wenn in den NK von 2018, das ein Rumpfjahr (1.7. - 31.12.18) war, Versicherungsprämien VOLL zu 100% abgerechnet werden, deren laufzeit 1 Jahr beträgt. Es kann ja kaum sein, dass diese 2000€ Versicherungsprämie in der Rumpfjahr NK Abrechnung auf alle Mieter und Parteien direkt zu 100% umgelegt werden? Ist hier nicht nötig, dass man die Versicherungsprämie erstmals nur zu 50% in 2018 umlegen darf ?

    Angenommen, im Neubau der Mitte des Jahres fertig wird und das Wirtschafts + Abrechnungsjahr in der Mitte (Juli) beginnt und als Rumpfjahr deklariert wird (Also Juli - Dezember, ergo 6 Monate).

    Direkt bei Bezug im Juli wird natürlich eine Versicherung (Laufzeit 1 Jahr) abgeschlossen die direkt fällig wird, deren Abfluss zwar Juli stattfindet, die Leistung sich aber über 12 Monate begründet
    Andere jährliche Kosten kommen hinzu (jährliche Wartung d. Heizung)


    Meiner Meinung nach dürfte der VM in der Abrechnung der Mieter in diesem Fall nur die Hälfte der Versicherungskosten ansetzen.
    Tatsächlich wird in meinem Fall aber nach dem Abflussprinzip umgelegt. D.h. die kompletten Kosten (Versicherung 1 Jahr) werden auf das halbe Jahr umgelegt und von den Mietern bezahlt.


    Ich habe schon viel recherchiert und lese, dass der VM aussuchen kann, ob er nach Abfluss, oder Leistungsprinzip vorgeht. Nur bezahlt doch im speziellen Fall eines Rumpfjahres der Erstmieter komplett drauf?
    Beispiel: Mieter zieht Juli ein, erhält Januar die Abrechnung der NK für das Rumpfjahr 2018 (Jul-Dez) und zahlt 1000€ Versicherung. Der Mietvertrag ist zu 1. Juli 2019 gekündigt. In 2020 erhält ja nach diesem Prinzip der Mieter eine NK Abrechnung f. 2019 über 50% der in 2019 erneut 100% anfallenden Versicherungskosten.
    Kann das wirklich "legal" sein?

    Ich würde mich über eure Einschätzung freuen!


    Themen zusammengefügt, altes Thema kann für die

    Fragen weiter genutzt werden

    Grace

    Zitat von flm

    Nur bezahlt doch im speziellen Fall eines Rumpfjahres der Erstmieter komplett drauf?
    Beispiel: Mieter zieht Juli ein, erhält Januar die Abrechnung der NK für das Rumpfjahr 2018 (Jul-Dez) und zahlt 1000€ Versicherung. Der Mietvertrag ist zu 1. Juli 2019 gekündigt. In 2020 erhält ja nach diesem Prinzip der Mieter eine NK Abrechnung f. 2019 über 50% der in 2019 erneut 100% anfallenden Versicherungskosten.
    Kann das wirklich "legal" sein?

    Eine korrekte NK-Abrechnung muss folgende Kriterien erfüllen: Z.B.

    Gesamtkosten

    Wohnfläche des vermieteten Hauses,gesamt

    daraus errechnet qm-Preis

    diesen qm-Preis x deine Wohnfläche

    Wenn die Wohnung in diesem Zeitraum nicht 12 Monate beträgt wird anteilmässig abgerechnet: Z.B. nur 10 Monate, dann den Gesamtbetrag : 12 x 10 Monate. Diese Summe betrifft genau Deine NK.

    Ich hoffe Du kannst es nachvollziehen.