Gallery Wohnfläche - Nebenkosten Berechnung

  • Guten Tag zusammen,


    In meinem Mietvertrag steht folgende Angabe zu meiner Wohnfläche Wort wörtlich.


    "Die Wohnfläche beträgt ca 93m3 (ohne der Grundfläche der Gallery)"


    Jetzt kommt der Teil den ich nicht ganz verstehe bzw. der Ansicht bin hier zu hohe nebenkosten zu bezahlen. Den in der Abrechnung wird diese jetzt mit gezählt und die Wohnung hat dann 122,3 m3. In der Heizkosten Abrechnung werden 140m3 angegeben. Die Gallery hat ca 9m3 über 2,2m und ca 27m3 unter 2,2m.


    Könnte mir hier jemand helfen bzw. Beurteilen ob das so richtig ist?



    Vielen Dank im voraus.

  • Leider kann man in diesem Fall nicht in einem Forum helfen. Der Grund ist, dass man die Wohnung nachmessen muss, welche Wohnfläche nun korrekt ist. Auch der Mietvertrag ist keine zuverlässige Quelle, denn die 93 m² könnten vielleicht schon falsch sein.


    In einer Nebenkostenabrechnung muss grundsätzlich die korrekte tatsächliche Wohnungsgröße verwendet werden. Nicht die, die im Vertrag steht oder sonst wo. Wenn es Zweifel gibt, muss man nachmessen.


    Du müßtest also nun jedes Zimmer nachmessen, um die Wohnungsgröße berechnen zu können. Oder falls du jemand hast, der damit Erfahrung hat, kann er dir helfen. Man muss einige Dinge beachten. Die Dachschrägen ist eines davon, ein Balkon muss auch in bestimmter Weise berücksichtigt werden.


    Es kann durchaus möglich sein, dass die Wohnfläche und die Heizfläche unterschiedlich bemessen wird. Denn es kann Räume geben, die nicht bezeizt werden können. Aber das muss man in jeder Wohnung individuell anschauen.

    Meine Antworten zeigen lediglich meine persönliche Meinung, wie ich eine Sache auf Basis der gegebenen Informationen einschätzen würde. Rechtssicherheit hingegen kann nur ein Anwalt geben.

  • vielen Dank für die schnelle Antwort.


    Mir ist gerade aufgefallen das ich den Satz nicht richtig wieder gegeben habe. Weil hier einfach ganz klar steht die anrechenbare Wohnfläche beträgt ca 93m2. Und die Galerie explizit aus geschlossenen wird. Da kann ich doch nicht im Nachgang sagen sie gehört jetzt doch zur anrechenbare fläche?


    Von den m2 kommt das schon grob hin.


    hier nochmal kurz als pdf :)


    Dok1.pdf

  • Voraussetzung, dass die Fläche der Galerie zur Wohnfläche dazu gehört, ist, dass die Galerie als mitvermieteter Raum im Mietvertrag ausgewiesen ist. Auch muss dieser Raum als Wohnraum von der Landesbaubehörde zugelassen sein, und nicht nur als Nutzraum. Man müßte also deinen Mietvertrag genauer anschauen, bevor eine Beurteilung möglich ist.


    Falls die Galerie dazu gehört, dann sind die Bereiche mit einer Raumhöhe zwischen 1m und 2m Deckenhöhe zur Hälfte zu rechnen, und über 2m voll.

    Meine Antworten zeigen lediglich meine persönliche Meinung, wie ich eine Sache auf Basis der gegebenen Informationen einschätzen würde. Rechtssicherheit hingegen kann nur ein Anwalt geben.

  • ich hoffe ich liege jetzt hier nicht ganz falsche oder hat des damit gar nix zu tun.

    Aber hier steht das es kein Aufenthaltsraum ist.


    Art. 45
    Aufenthaltsräume

    (1) 1Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m, im Dachgeschoss über der Hälfte ihrer Nutzfläche 2,20 m haben, wobei Raumteile mit einer lichten Höhe unter 1,50 m außer Betracht bleiben. 2Das gilt nicht für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2


    Gebäudeklasse 1 und 2 (leben im 5 Stock unter mir noch 4 weiter Wohnungen also auf keinen fall 1 oder 2)


    Bayern.recht


    und hier steht ganz klar

    § 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen.


    (3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:

    1.Zubehörräume, insbesondere:

    a)Kellerräume,

    b)Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,

    c)Waschküchen,

    d)Bodenräume,

    e)Trockenräume,

    f)Heizungsräume und

    g)Garagen,

    2.Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie

    3.Geschäftsräume.


    Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV)

  • Zugegebenermaßen hört es sich so an, als dürfe die Galerie laut der Landesbauverordnung nicht mitzählen. Jedoch gelten wie hier auch mietrechtlich gesehen oftmals andere Maßstäbe. Wenn der Raum als solcher mitvermietet ist, dann ist er auch zu berücksichtigen, denn dann ist er Bestandteil der Mietsache. Außer der Raum dürfte von der Behörde her gar nicht als Wohnraum benutzt werden (Nutzungsuntersagung).


    Ich beziehe mich bei meiner Auskunft auf das Urteil des BGH vom 16.12.2009 – VIII ZR 39/09, wo du genau diesen Sachverhalt von höchster Stelle nachlesen kannst.

    Meine Antworten zeigen lediglich meine persönliche Meinung, wie ich eine Sache auf Basis der gegebenen Informationen einschätzen würde. Rechtssicherheit hingegen kann nur ein Anwalt geben.

    Einmal editiert, zuletzt von Fruggel ()

  • ich habe jetzt nochmal genau geschaut und ja die Galerie wie mit aufgeführt im Mietvertrag des ist soweit ok. Ich habe aber in meinem Lageplan auch keine m² Angabe.

    Nach dem aber die Flächenabweichung mehr als 10% beträgt allein schon durch die Tatsache des Vermieters. Vertrag ca 93m² Angerechnete Wohnfläche ohne Grundfläche der Galerie(was auch genau zutrifft), Angerechnete Wohnfläche war aber 122,3 m².

    Urteil des BGH vom 16.12.2009 – VIII ZR 39/09

    hier wurde ja im Vorfeld die Galerie mit in der Flächenangabe angegeben. Meiner Ansicht nach ist die Grundfläche durch den Text "ohne Grundfläche der Galerie" ausgeschlossen. Da sie allem anschien nach nicht als Wohnfläche zusehen ist. In der Nebenkostenabrechnung wird sie aber mit berechnet.


    Den die Vorauszahlung von 300 € im Monat würde bis auf ca 30 Euro passen(Zeitraum von 01.November bist 31.Dezember wegen höherem Heiz bedarf).


    Für mich sieht es wenn das hier alles rechts ist, aus wie ein geschickt geschriebener Vertrag um die Gesamt Miete von 1300 € direkt nach Einzug auf ca. 1450 zu erhöhen durch die erhöhten Betriebskosten. Um somit die Wohnung günstiger anbieten zu können.


    Kurz um finde ich das eine Sauerei sowas kann doch nicht sein.

  • Für mich sieht es wenn das hier alles rechts ist, aus wie ein geschickt geschriebener Vertrag um die Gesamt Miete von 1300 € direkt nach Einzug auf ca. 1450 zu erhöhen durch die erhöhten Betriebskosten. Um somit die Wohnung günstiger anbieten zu können.

    Das ist jetzt relativ. Wenn man es auf die Betriebskosten betrachtet mag es so ein. Bezogen auf die Grundmiete sieht es anders aus. Denn für das gleiche Geld nicht nur 93 m³ zu haben, sondern auf einmal 130-140 (oder wieviel es nun tatsächlich sind), lässt die Sache freundlicher aussehen. Man hat auf einmal mehr als gedacht, was man als Mehrwert ansehen könnte.

    Meine Antworten zeigen lediglich meine persönliche Meinung, wie ich eine Sache auf Basis der gegebenen Informationen einschätzen würde. Rechtssicherheit hingegen kann nur ein Anwalt geben.

  • Kurz um finde ich das eine Sauerei sowas kann doch nicht sein.

    Es ist halt einfach schwierig. Die Galerie kann sicherlich von dir als Wohnraum genutzt werden und darauf kommt es zunächst an.


    Weiterhin hat der BGH in mehreren Entscheidungen geurteilt, dass es auf die reale Fläche ankommt und nicht auf die in der Vereinbarung. Du kannst die Galerie normal benutzen, darum wird diese auch wohl normal zur Wohnfläche herangezogen.


    Die Klausel kann übrigens auch so ausgelegt werden, dass die Wohnfläche ohne Galerie 93qm beträgt, nicht das nur die Wohnfläche von 93qm vorhanden ist, das würde nämlich bedeuten, du dürftest diese nicht nutzen, weil die eben nicht mitvermietet worden ist.Man kann jetzt darüber streiten, ob hier eine arglistige Täuschung über die Höhe von den Betriebskosten vorliegt. Unter dem Strich wird die Höhe aber zu gering sein, bei einer Abweichung von 30€ im Monat.


    Ob wir mit unseren Aussagen richtig liegen, weiß aber keiner, denn am Ende hat das Wort der Richter. Wenn du diese Situation also so ungerecht findest, dass du eine andere Berechnung möchtest, dann solltest du dich an einen Anwalt wenden, der deine Interessen durchsetzt.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.