Gallery Wohnfläche - Nebenkosten Berechnung

Leider kann man in diesem Fall nicht in einem Forum helfen. Der Grund ist, dass man die Wohnung nachmessen muss, welche Wohnfläche nun korrekt ist. Auch der Mietvertrag ist keine zuverlässige Quelle, denn die 93 m² könnten vielleicht schon falsch sein.

In einer Nebenkostenabrechnung muss grundsätzlich die korrekte tatsächliche Wohnungsgröße verwendet werden. Nicht die, die im Vertrag steht oder sonst wo. Wenn es Zweifel gibt, muss man nachmessen.

Du müßtest also nun jedes Zimmer nachmessen, um die Wohnungsgröße berechnen zu können. Oder falls du jemand hast, der damit Erfahrung hat, kann er dir helfen. Man muss einige Dinge beachten. Die Dachschrägen ist eines davon, ein Balkon muss auch in bestimmter Weise berücksichtigt werden.

Es kann durchaus möglich sein, dass die Wohnfläche und die Heizfläche unterschiedlich bemessen wird. Denn es kann Räume geben, die nicht bezeizt werden können. Aber das muss man in jeder Wohnung individuell anschauen.

Voraussetzung, dass die Fläche der Galerie zur Wohnfläche dazu gehört, ist, dass die Galerie als mitvermieteter Raum im Mietvertrag ausgewiesen ist. Auch muss dieser Raum als Wohnraum von der Landesbaubehörde zugelassen sein, und nicht nur als Nutzraum. Man müßte also deinen Mietvertrag genauer anschauen, bevor eine Beurteilung möglich ist.

Falls die Galerie dazu gehört, dann sind die Bereiche mit einer Raumhöhe zwischen 1m und 2m Deckenhöhe zur Hälfte zu rechnen, und über 2m voll.

Hallo!

Ergänzende Information:

Gesetzliche Regelung für die Wohnflächenberechnung:

Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV)

Gruß

Zugegebenermaßen hört es sich so an, als dürfe die Galerie laut der Landesbauverordnung nicht mitzählen. Jedoch gelten wie hier auch mietrechtlich gesehen oftmals andere Maßstäbe. Wenn der Raum als solcher mitvermietet ist, dann ist er auch zu berücksichtigen, denn dann ist er Bestandteil der Mietsache. Außer der Raum dürfte von der Behörde her gar nicht als Wohnraum benutzt werden (Nutzungsuntersagung).

Ich beziehe mich bei meiner Auskunft auf das Urteil des BGH vom 16.12.2009 – VIII ZR 39/09, wo du genau diesen Sachverhalt von höchster Stelle nachlesen kannst.

Zitat von Chrissw

Für mich sieht es wenn das hier alles rechts ist, aus wie ein geschickt geschriebener Vertrag um die Gesamt Miete von 1300 € direkt nach Einzug auf ca. 1450 zu erhöhen durch die erhöhten Betriebskosten. Um somit die Wohnung günstiger anbieten zu können.

Das ist jetzt relativ. Wenn man es auf die Betriebskosten betrachtet mag es so ein. Bezogen auf die Grundmiete sieht es anders aus. Denn für das gleiche Geld nicht nur 93 m³ zu haben, sondern auf einmal 130-140 (oder wieviel es nun tatsächlich sind), lässt die Sache freundlicher aussehen. Man hat auf einmal mehr als gedacht, was man als Mehrwert ansehen könnte.

Zitat von Chrissw

Kurz um finde ich das eine Sauerei sowas kann doch nicht sein.

Es ist halt einfach schwierig. Die Galerie kann sicherlich von dir als Wohnraum genutzt werden und darauf kommt es zunächst an.

Weiterhin hat der BGH in mehreren Entscheidungen geurteilt, dass es auf die reale Fläche ankommt und nicht auf die in der Vereinbarung. Du kannst die Galerie normal benutzen, darum wird diese auch wohl normal zur Wohnfläche herangezogen.

Die Klausel kann übrigens auch so ausgelegt werden, dass die Wohnfläche ohne Galerie 93qm beträgt, nicht das nur die Wohnfläche von 93qm vorhanden ist, das würde nämlich bedeuten, du dürftest diese nicht nutzen, weil die eben nicht mitvermietet worden ist.Man kann jetzt darüber streiten, ob hier eine arglistige Täuschung über die Höhe von den Betriebskosten vorliegt. Unter dem Strich wird die Höhe aber zu gering sein, bei einer Abweichung von 30€ im Monat.

Ob wir mit unseren Aussagen richtig liegen, weiß aber keiner, denn am Ende hat das Wort der Richter. Wenn du diese Situation also so ungerecht findest, dass du eine andere Berechnung möchtest, dann solltest du dich an einen Anwalt wenden, der deine Interessen durchsetzt.