Mietpreisbremse - Miete senken - Mietanpassung möglich

  • Hallo liebe Mietrecht-Gemeinde,


    Habe jetzt schon ein wenig im Internet geschaut, wurde allerdings nicht schlauer aus der Sache.

    Zunächst möchte ich erstmal meine Intention hinter dem Posting erklären.


    Meine Frau und ich sind seit Oktober 2017 in eine neue Wohnung gezogen. Diese wurde frisch renoviert, ohne EBK.

    Nun "mussten" wir damals ausziehen und der Preis war zunächst nicht so wichtig.

    Allerdings wurmt es uns nun, das wir sehen, wie teuer wir tatsächlich wohnen.


    Wir zahlen für 61,86 qm 680€ kalt. (2,5 Zimmer, 895€ warm, aber das ist ja nicht so wichtig)

    Also pro qm über 10€ kalt.

    Die Wohnung ist in Berlin Neukölln, weit im Süden. Weit weg von teuren Hipster-Mietpreisen. (PLZ 12349)


    Laut der Seite "https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de" beträgt die Kaltmiete in meiner Straße/unserem Mietshaus im Durchschnitt:

    60 m² bis unter 90 m²

    4,74 < 5,48 > 6,68


    Wert der Wohnung: 10,96€ pro qm kalt



    Wir lieben diese Wohnung, aber wenn wir hören, dass andere Mieter im Haus für eine baugleiche Wohnung 650€ warm bezahlen, wird uns schon ganz anders.


    Nun haben wir ja "blauäugig" damals den Mietvertrag unterschrieben - und jetzt kommt meine Frage - ist es möglich die Miete nachträglich zu senken?

    Mit Begründung des Mietpreisspiegels? Hat das eine Chance?


    Wir haben zusätzlich damals noch unterschrieben, mindestens 2 Jahre hier zu wohnen, da der Vermieter an einem längerfristigen Mietverhältnis interessiert ist.

    Das sind wir natürlich auch, aber nicht zu diesen Konditionen.


    Wir haben 2017 darauf "gewettet", das die Preise in Berlin stark steigen werden und wir so schnell wie möglich eine schöne Wohnung finden sollten, bevor die Mieten weiter explodieren - allerdings war dem nicht so.


    Wir wollen auch keine rückwirkende Mietpreissenkung oder irgendwelches Geld zurück.

    Aber eine Mietanpassung wäre wünschenswert, da wir sonst ausziehen werden. Und das wollen wir eigentlich ungern.



    Vielen Dank schon mal im Voraus!


    Lieben Gruß

    Yannick

  • Zunächst mal, ich kann den von dir ermittelten Mietpreis laut Mietspiegel nicht überprüfen, ob diese so korrekt ist. Du hast ja selber gesehen, dass es eine ganze Liste von Dingen gibt, die den Preis nach oben oder unter beeinflussen. Man müßte die Wohnung und das Haus kennen, um das zu überprüfen. Das geht hier nicht.


    Weiterhin stelle ich fest, dass die Mietpreisbremse seit 1. Juni 2015 in ganz Berlin gültig ist, Ihr seid 2017 eingezogen. Somit sind die Gesetze zur Mietpreisbremse anwendbar.


    Jetzt müßte man allerdings noch wissen, wieviel der vorherige Mieter in den letzten 12 Monaten vor seinem Auszug bezahlt hat. Denn nach §556e BGB gibt es die Ausnahme, dass die bisherige Miete des vorherigen Mieters gleich bleiben darf wie bisher, wobei eine Mieterhöhung in den letzten 12 Monaten vor dem Auszug nicht berücksichtigt wird.


    Außerdem müßte man wissen, ob der Vermieter in den letzten 3 Jahren vor Beginn eures Mietverhältnisses eine Modernisierung durchgeführt hat, dabei aber noch keine Mieterhöhung für die Modernisierung gefordert hatte. Dies durfte er zu Beginn des neuen Mietverhältnis mit euch nachträglich tun.


    Ohne Klärung dieser Punkte lässt sich die Frage leider nicht beantworten.

    Meine Antworten zeigen lediglich meine persönliche Meinung, wie ich eine Sache auf Basis der gegebenen Informationen einschätzen würde. Rechtssicherheit hingegen kann nur ein Anwalt geben.

  • Hallo Fruggel und vielen Dank erstmal für die Antwort!


    Hier sind die Eckdaten, die ich auf der Webseite eingetragen habe:

    Adresse: Alt-Buckow
    Bezirk: Neukölln
    Stadtgebiet: Berlin West
    Wohnlage: Einfach
    Gebäudealter: 1950 - 1964
    Gebäudeart: Neubau
    Wohnfläche: 60 m² bis unter 90 m²


    Also das Wohnhaus mit 12 Wohnungen wurde 1964 gebaut.

    Mit Sammelheizung, Bad und natürlich WC in der Wohnung.


    Die Wohnung, die wir bezogen haben wurde frisch renoviert/saniert mit neuem Laminat, Bad und Küche neu gefliest und Netzwerkdosen im Wohn- und Schlafzimmer. Der Vormieter ist wohl in der Wohnung verstorben und die Wohnung musste "entkernt" werden. (laut Aussagen der anderen Mieter)


    Zum Haus als ganzes könnte ich noch sagen, dass es vermutlich in den letzten 10-15 Jahren keinerlei Modernisierung erfahren hat. (Keine Wärmedämmung oder ähnliches)


    Im Badezimmer haben sie bei der Sanierung daran gedacht einen Anschluss für einen Wasserzähler zu installieren, der allerdings noch nicht installiert ist.

    Wir teilen unseren kompletten Wasserverbrauch im Moment mit allen Mitmietern im Haus, bis irgendwann alle anderen Wohnungen "durchsaniert" wurden und jeder Mieter einen eigenen Wasserzähler bekommt. Wir waren und sind bis jetzt die Ersten, die hier in einer sanierten Wohnung wohnen.


    Ich weiß, das ist nicht viel Information und Hilfe....


    Kann man denn frühere Mietpreise von Vormietern vom Vermieter direkt in Erfahrung bringen?

    Oder sollte man Mieter in einer "baugleichen" Wohnung nach der Miete fragen? Ich denke alle im Haus wohnen noch zu den "alten" Konditionen.



    Vielen Dank für die Hilfe...

  • Richtig. Die Infos nicht nicht vollständig, um die Sache abschließend bewerten zu können. Aber ich sage dir trotzdem gleich noch, wie du vorgehen könntest, wenn du möchtest. Ich kann dir nicht versprechen, ob es so klappt, ich bin kein Anwalt, aber ich halte es für möglich.


    Zu dem von dir ermittelten Preis möchte ich mich nach wie vor nicht äußern. Das wäre nur dann seriös möglich, wenn man das Haus sieht. Daher schau am besten selber nochmal kritisch die Liste mit den Merkmalen durch, ob es so korrekt ist oder man im Zweifel den einen oder anderen Punkt noch als wertsteigernd dazu nehmen müßte.


    In den vorgenommenen Sanierungsmaßnahmen können vielleicht auch Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des §555b BGB enthalten sein. Aber deine Beschreibung hört sich so an, als ist vieles davon eine Instandsetzung, was bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung heraus gerechnet werden müßte. Das kann also vorbehaltlich einer Prüfung vermutlich nicht sehr viel sein.


    Die Nachbarn wegen der Miethöhe zu befragen hilft nicht weiter. Denn es käme wirklich speziell darauf an, wieviel in eurer Wohnung zuvor bezahlt wurde.


    Was du jetzt tun könntest, ist die Miethöhe beim Vermieter zu rügen. Das bedeutet, du würdest im in Textform miteilen, dass die Miete aufgrund der Regelungen der Mietpreisbremse zu hoch ist und sagst ihm, auf welche Höhe du kommst (ortsübliche Höhe plus 10%).


    Ein Muster für eine solche Rüge findest du unter folgendem Link:

    Mietpreisbremse – Rüge des Mieters wegen Verstoßes


    Wichtig ist nach dem Abschicken in den Vermieter, dass du die Zahlung der Miete noch nicht änderst. Du könntest sonst in Verzug geraten und die Kündigung riskieren. Warte zuerst ab, was der Vermieter antwortet. Je nachdem was der Vermieter zur Antwort git, kannst du dir dann immer noch überlegen, was du machst. Du kannst die bisherige Miete dann doch akzeptieren, oder schlimmstenfalls musst du vor Gericht gehen, wenn sich keine Einigug mit dem Vermieter erzielen lässt.


    Ich halte dieses Vorgehen trotz ungeklärter Punkt für möglich, denn solange du die Zahlung noch nicht veränderst, passiert nichts Nachteiliges. Und dann siehst du, was der Vermieter zu erwidern hat und kannst dann weiteres entscheiden.

    Meine Antworten zeigen lediglich meine persönliche Meinung, wie ich eine Sache auf Basis der gegebenen Informationen einschätzen würde. Rechtssicherheit hingegen kann nur ein Anwalt geben.

  • Vielen vielen Dank Fruggel!


    Das werde ich genau so umsetzen!

    Und nein, ich habe nicht vor die Zahlungen einzustellen, da würde ich mir ja ins eigene Bein schießen.

    Erst wenn alles in trockenen Tüchern ist.


    Ich werde mich dann abschließend hier auch nochmal vorstellig machen und ein Ergebnis präsentieren.


    Aber definitiv danke für die Tipps, den Link und überhaupt!!!!!