Mieterhöhung nach WG-Mitbewohner-Wechsel und Eigentümer+HV-Wechsel

  • Hallo zusammen,


    bevor ich weiter mit meiner Hausverwaltung diskutiere, möchte hier einmal nachfragen wie und wann genau die Kappungsgrenze greift.


    Situation:

    - Gegenstand ist eine 2er-WG: Wohnung in einem Mietshaus in Berlin, also Kappungsgrenze 15% innerhalb von 3 Jahren

    - Ich wohne in der WG seit 2014

    - Miete wurde zum November 2017 effektiv erhöht, Begründung Vergleichwohnung - ZEITGLEICH wurde ein WG-Mitbewohner getauscht, daher neuer Mietvertrag mit neuer (15% höherer Miete): also alte Miete 600€, neue Miete ab November 2017 690€.

    - Ende 2018, haben Eigentümer und Hausverwalter gewechselt

    - Jetzt nach über 15 Monaten neuer Mietvertrag kommt eine erneute Mieterhöhung zum Juni 2019 um 15% (also auf ca. 790€), Begründung ist der Mietspiegel und Zitat: "Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden." Außerdem sei die Kappungsgrenze beachtet.


    Ich argumentiere jetzt gegenüber der Hausverwaltung, dass die Kappungsgrenze eben nicht beachtet ist, da die letzte 15% Mieterhöhung im November 2017 stattfand, zusammen mit Mitbewohner-Wechsel, neuem Vertrag etc. und daher noch keine 3 Jahre vergangen sind.

    Das wollen die aber nicht einsehen (oder verstehen) und drohen jetzt mit Anwalt etc.


    Frage: Mieterhöhung zulässig oder nicht?


    Liebe Grüße

    frohlocke

  • Die alles entscheidende Frage ist, ob es sich tatsächlich um einen neuen Vertrag handelt. Wenn ja, dann würde das zutreffen, was du zitiert hast, nämlich, dass die Miete 15 Monate ab Beginn des neuen Vertrags unverändert bleiben muss und ab dann erhöht werden kann. Die Kappungsgrenze gilt hierbei dann nicht.


    Aber es könnte theoretisch sein, dass der neue Vertrag gar nicht als neuer Vertrag zu bewerten ist, auch wenn er vielleicht so aussieht, sondern er nach dem Prinzip der nachträglichen Vertragsauslegung als eine Vertragsänderung zu bewerten ist. In diesem Fall wäre es nach wie vor der erste Vertrag, nur mit den Änderungen, und dann kommt die Kappungsgrenze ins Spiel.


    Aber das können und dürfen wir hier nicht klären, wie dein Vertrag zu werten ist. Dazu müßtest du einen Anwalt befragen, der das prüft.

    Meine Antworten zeigen lediglich meine persönliche Meinung, wie ich eine Sache auf Basis der gegebenen Informationen einschätzen würde. Rechtssicherheit hingegen kann nur ein Anwalt geben.

  • Hi Fruggel,


    vielen Dank für Deine Erklärung! Der neue Mietvertrag kam eigentlich nur zustande weil der alte schon 6 Nachträge hatte, also eigentlich ist es genau der gleiche Vertrag nur mit anderer Miethöhe und anderem Mitbewohner. Ich verstehe aber, dass das hier nicht bewertet werden kann. Danke trotzdem!


    Viele Grüsse!

  • Der neue Mietvertrag kam eigentlich nur zustande weil der alte schon 6 Nachträge hatte

    Das ist ja schon mal ein mögliches Argument, aus dem heraus es vielleicht nicht die eigentliche Absicht der Vertragsparteien war, einen neuen Vertrag zu schließen, sondern lediglich die Nachträge in ein neues Schriftstück zusammen zu fassen der Übersichtlichkeit halber. Ich weiß es wie gesagt nicht für deinen Fall, es ist nur ein Beispiel um zu zeigen, dass es bei der nachträglichen Vertragsauslegung nicht nur auf den Text im Vertrag ankommt, sondern auch auf die Umstände herum.

    Meine Antworten zeigen lediglich meine persönliche Meinung, wie ich eine Sache auf Basis der gegebenen Informationen einschätzen würde. Rechtssicherheit hingegen kann nur ein Anwalt geben.