Besondere Vereinbarung zur Kündigung (nur zum Semesterende)

Wenn kein besonderes Mietverhältnis im Sinne von § 549 II Nr. 2 BGB vorliegt, dann ist eine solche Vereinbarung nach § 573c III BGB unwirksam.

Der §549 Abs. 3 BGB besagt, dass der Kündigungsschutz bei Studenten- und Jugendwohnheimen nicht besteht. An den Begriff Studentenwohnheim ist jedoch eine enge Definition gesetzt. Es genügt nicht, das Wohnheim mit einem Konzept studentischen Wohnens zu bezeichnen. Es muss auch tatsächlich so umgesetzt werden.

Dass das Objekt einem privaten Ehepaar gehört ist kein Hindernis, es muss auch nicht staatlich gefördert sein. Vielmehr kommt es auf eine Mieterrotation nach abstrakt-generellen Kriterien an. Das bedeutet, es muss ein Automatismus gegeben sein, dass ein Wechsel stattfinden kann, alle müssen gleich behandelt werden, ohne dass es von Zufälligkeiten oder dem Belieben des Vermieters abhängt. Der BGH definiert es in folgendem Urteil:

Zitat von BGH Urteil v. 13.06.2012., Az. VIII ZR 92/11

Der vom Gesetzgeber gewollte zügige Bewohnerwechsel bei gleicher Behandlung der Interessenten kann nur erreicht werden, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein Belegungskonzept praktiziert, das an studentischen Belangen ausgerichtet ist und im Interesse der Versorgung vieler Studenten mit Wohnheimplätzen eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien praktiziert. Die Dauer des Mietverhältnisses muss dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und darf nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. § 549 Abs. 3 BGB dient nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen. Die für Studentenheime vorgesehene Ausnahme vom sozialen Kündigungsschutz dient allein dem sozialen Zweck, eine Fluktuation zu ermöglichen und den frei werdenden Wohnraum wiederum anderen Studenten unter Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsatzes zur Verfügung zu stellen.

Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters muss sich dabei - worauf das Berufungsgericht ebenfalls zu Recht abstellt - mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben

Nun kannst du selber entscheiden, ob ein solches Konzept in dem Haus Anwendung findet. Oder du befragst einen Anwalt dazu, der die Gegebenheiten prüfen kann.

Zitat von Fruggel

Der §549 Abs. 3 BGB besagt, dass der Kündigungsschutz bei Studenten- und Jugendwohnheimen nicht besteht.

Das hat aber keinen Einfluss auf die Kündigungsfrist, denn § 573c BGB gilt trotzdem. Denn § 549 III BGB zählt auf welche Normen nicht gelten, da wird aber § 573c BGB nicht genannt.

Der Vermieter kann dann ohne Grund kündigen, aber die Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung beträgt weiterhin 3 Monate, auch kann die Kündigungsfrist für den Mieter nicht verlängert werden, solche Vereinbarungen bleiben unwirksam, außer es besteht die Ausnahme, die ich bereits oben genannt habe.

Zitat von MarlaS.

. Laut meinem Mietvertrag existiert im Rahmen der Kündigung jedoch eine besondere Vereinbarung, die besagt, dass die Kündigung jeweils nur (unter Einhaltung der 3 Monate Frist) zum Semsterende (also März/September) möglich sei.

Das ist in meinen Augen der springende Punkt. Hier liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor. Es gibt auch Konstellationen, wo das Zimmer nur befristet vermietet wird. Das wäre wiederum wirksam, bei einem Studentenwohnheim, denn der Schutz durch § 575 BGB greift nicht ein.

Zitat von darkshadow

Das wäre wiederum wirksam, bei einem Studentenwohnheim, denn der Schutz durch § 575 BGB greift nicht ein.

Ich verstehe nicht, warum du meine Antwort zuerst in Frage stellst, und dann in diesem letzten Satz doch wieder bestätigst.

Es geht bei der gestellten Frage überhaupt nicht um §573c, sondern es geht einzig und allein §575 BGB, also einen Zeitvertrag. Man darf, wenn die Kriterien eines Studentenwohnheims gegeben sind, Zeitverträge abschießen um zu sagen, dass die Mietdauer für ein ganzen Semester gilt, somit also nur zum März/September kündbar sind.

Natürlich verlängert sich faktisch die Kündigungsfrist, aber das ist ja bei einem Zeitmietvertrag normal, wenn der Vertrag zulässigerweise nur zum März/September kündbar ist, da §575 nicht gilt.

Zitat von Fruggel

Es geht bei der gestellten Frage überhaupt nicht um §573c, sondern es geht einzig und allein §575 BGB, also einen Zeitvertrag.

Das ist deine Vermutung, denn im Ausgangstext steht das nicht. Du solltest deine Vermutung äußern, wenn deine Antwort auf diese Vermutung auch basiert. Nach den Schilderungen des TE wurde nur die Möglichkeit der Kündigung beschränkt und nicht gesagt, dass der Mietvertrag befristet wäre. Daher ja mein Hinweis, dass es bei einem Zeitmietvertrag anders aussehen würde.

Im Zweifel müsste man also den Mietvertrag rechtlich darauf prüfen lassen, ob hier ein Mietvertrag befristet abgeschlossen worden ist, welcher sind ohne Kündigung automatisch verlängern würde oder ob nur die Kündigungsmöglichkeit eingeschränkt worden ist. Denn aus "die Kündigung ist nur zum Semsterende möglich" lässt sich noch kein Zeitmietvertrag herleiten.

darkshadow

Nein. Das ist keine Vermutung von mir. Ich finde die Formulierung, dass zum Ende des jeweiligen Semesters der Vertrag kündbar ist ganz klar als einen Zeitvertrag. Der Vertrag kann nicht während des Semesters gekündigt werden, nur nach Ablauf einer bestimmten Zeit, dem Semesterende. Das ist eindeutig der Charakter eines Zeitvertrags. Und diese Formulierung ist wegen der Ungültgkeit des §575 erlaubt.

Die Kündgungsfrist von 3 Monaten wird ja auch eingehalten, eben mit der Einschränkung zum Semesterende.

Schau dir doch die üblichen Vorlagen für Mietverträge in Studentenwohnheimen an. Das ist eine völlig gängige Formulierung.

Zitat von Fruggel

Ich finde die Formulierung, dass zum Ende des jeweiligen Semesters der Vertrag kündbar ist ganz klar als einen Zeitvertrag

Finde ich absolut nicht. Ich erläutere dir auch sehr gerne warum.

Das Gesetz geht grundsätzlich davon aus, das ein Mietvertrag unbefristet geschlossen wird. Daher bedarf es einer Vereinbarung, wenn davon abgewichen werden soll. Solche Vereinbarung muss bestimmen, dass der Mietvertrag nur für eine bestimmte Zeit gelten soll. Das erreicht man nicht damit, wenn man sagt, dass die Kündigung nur zu einen bestimmten Termin zulässig ist. Denn die Voraussetzung einer Kündigung spricht gegen die Annahme einer Befristung, denn die braucht gerade eben keine Kündigung.

Auch habe ich mir die Muster angeschaut, in den ersten 3 die ich mir angeschaut habe, stand deutlich ersichtlich, dass ein Zeitmietvertrag bzw. Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen wird und sich dieser automatisch verlängert ohne Kündigung. Auch habe ich in keinem Mietvertrag eine Klausel mit dem Verzicht auf die Kündigungsfrist gesehen.

Es mag natürlich sein, dass die Informationen unvollständig hier sind und dass das auch im Mietvertrag steht. Aber die hier bloße zitierte Klausel kann in meinen Augen keine solche Annahme rechtfertigen. Daher finde ich auch nicht, dass ich davon hätte ausgehen müssen, dass deine Antwort sich ausschließlich auf einen Zeitmietvertrag stützt.

Um jetzt nicht jemanden mit unserer Diskussion unnötig zu verwirren möchte ich nochmal drauf aufmerksam machen, dass ich oben in meinem Beitrag #3 gar nicht gesagt habe, dass die Formulierung erlaubt und wirksam ist, sondern ich habe nur die Definition des Studentenwohnheims im Sinne des §549 III BGB erläutert. Im letzten Satz dort habe ich gesagt, dass noch zu prüfen wäre, ob die Bedingungen erfüllt sind. Falls man das positiv feststellen kann, würde dann nämlich die Aussage

Zitat von darkshadow

Das Gesetz geht grundsätzlich davon aus, das ein Mietvertrag unbefristet geschlossen wird.

geradezu nicht gelten. Denn dann will und muss man ein abstrakt-generelles Konzept einer Mieterrotation schaffen, wie auch immer das aussehen mag. Dazu gibt es gewissen Spielraum. Und wenn jeder zu jedem Zeitpunkt kündigen kann, ist dieses Konzept zum Scheitern verurteilt.

Zitat von MarlaS.

dass bereits ICH außerhalb des Semesterendes, nämlich im Mai vor mittlerweile 7 Jahren, die Wohnung bezogen habe.

Das ist eine wichtige Information. Denn damit erübrigen sich schon die ganzen Überlegungen zu der Sonderstellung eines Studentenwohnheims. Das wäre nicht möglich gewesen, wenn es ein "echtes" Studentenwohnheim wäre.

Somit hast du offenbar (vorbehaltlich einer anwaltlichen Prüfung deines Vertrags) einen normalen unbefristeten Vertrag, der jederzeit mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.

Zitat von MarlaS.

Um ehrlich zu sein, bin ich nicht sicher, woran ich erkennen würde, ob es sich um einen Zeitmietvertrag handelt.

Das ist auch nur möglich, wenn sich ein Jurist genau den Mietvertrag anschaut. Denn wir dürfen hier eh keine Rechtsberatung durchführen, sondern nur Allgemein darüber diskutieren.

Zitat von MarlaS.

Nachdem ich mir aber ein paar Muster im Internet angesehen habe, müsste darin zum einen das Wort "Zeitmietvertrag" stehen und zum anderen müsste unter "Mietzeit" eine eindeutige Frist genannt werden.

Diese Meinung würde ich teilen. Entscheidend für ein Zeitmietvertrag bleibt, dass die Mietdauer von vornherein beschränkt ist. Dies kann man in meinen Augen nicht schon dadurch erreichen, nur weil eine Kündigung zu bestimmten Terminen möglich ist. Aber wie man sieht gibt es auch andere Meinungen dazu.

Zitat von MarlaS.

Weiterhin wäre vielleicht wichtig zu wissen, dass bereits ICH außerhalb des Semesterendes, nämlich im Mai vor mittlerweile 7 Jahren, die Wohnung bezogen habe.

Das ist nicht wirklich von Belang, denn ein Student kann auch innerhalb eines Semesters gekündigt werden, wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vorlagen.