Nebenkostenabrechnung bei Vermieterwechsel

  • Hallo,

    ich benötige mal euer Schwarmwissen.


    Ich bin im Begriff eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben.

    Diese besitzt 2 Wohneinheiten die Voll vermietet sind.


    Bei der Durchsicht der Unterlagen wurde von mir festgestellt das die alten Mietverträge einige Fragen aufwerfen.

    • Die angegebenen Größen der Wohnflächen stimmen nicht im Mietvertrag über ein.


    Wohnung 1. besitzt eigentlich ca. 25m² weniger Wohnfläche und bei Wohnung 2. fehlen ca. 15m².

    Man muss aber dazu sagen das erst vor kurzem eine Fachgerechte Vermessung der Immobilie vorgenommen wurde.


    Wohnung 2. benutzt auch gleichzeit die Terrasse welche aber nie im Mietvertrag vereinbart wurde.


    Eine Mieterhöhung wurde auch noch nie vorgenommen. Die kosten pro m² befinden sich deutlich unterhalb des Mietspiegels.


    • Es wurde nie eine Nebenkostenabrrechnung vorgenommen.


    Die Nebenkostenabrechnungen der jeweiligen Mietwohnungen sind im Mietvertrag geregelt.

    Es handelt sich hierbei um eine monatliche Vorrauszahlung.

    Das Problem ist nur das der alte Vermieter nie eine Nebenkostenabrechnung erstellt hat und das seit fast 10 Jahren.

    Die jetzigen Mieter haben also theoretisch demnach immer nur eine Pauschale bezahlt.


    Bei Prüfungen der jährlichen Kosten für die ganze Immobilie hat der alte Vermieter also immer drauf gezahlt. :(


    Jetzt meine Frage:


    Wie kann ich / Was darf ich im Mietvertrag ändern, gilt hier auch ein Gewohnheitsrecht der jetzigen Mieter:?:

  • Wie kann ich / Was darf ich im Mietvertrag ändern,

    Für diese Frage solltest du dir mal den §566 BGB anschauen. Dieser besagt, dass das ein neuer Eigentümer den Mietvertrag so übernehmen muss wie er ist. Das bedeutet, du kannst Änderungen am Mietvertrag nicht einseitig durchsetzen, sondern nur, wenn der Mieter dazu sein Einverständnis gibt.

    gilt hier auch ein Gewohnheitsrecht der jetzigen Mieter

    Diese Anmerkung bezieht sich wahrscheinlich auf die bisher nicht erfolgte Nebenkostenabrechnung. Ein Gewohnheitsrecht gibt es im Mietrecht nicht. Das bedeutet, falls im Vertrag vereinbart sein sollte, dass der Mieter eine Vorauszahlung leistet und der Vermieter jährlich abzurechnen hat, dann gilt das auch. Du dürfest dann künftig Abrechnungen machen.


    Wir dürfen hier im Forum keine Vertragsprüfung machen, das wäre Rechtsberatung. Daher nur allgemein gesagt, falls es vereinbart ist.

    Die angegebenen Größen der Wohnflächen stimmen nicht im Mietvertrag über ein.

    Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung ist das völlig bedeutungslos. Denn der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil bestimmt, dass in der Abrechnung die tatsächliche Wohnungsgröße zu verwenden ist, nicht diejenige, die im Vertrag steht. Das gilt auch für Mieterhöhungen.

    Meine Antworten zeigen lediglich meine persönliche Meinung, wie ich eine Sache auf Basis der gegebenen Informationen einschätzen würde. Rechtssicherheit hingegen kann nur ein Anwalt geben.

  • Fruggel

    Hat den Titel des Themas von „Nebenkostenabrechnung“ zu „Nebenkostenabrechnung bei Vermieterwechsel“ geändert.
  • . Ein Gewohnheitsrecht gibt es im Mietrecht nicht.

    Das nicht. Aber es ist denkbar, dass konkludent eine Vertragsänderung angenommen werden kann, von einer Vorauszahlung zur Pauschale. Das richtet sich nach den konkreten Umständen, ist aber nicht gänzlich auszuschließen. Das selbe könnte auch im Bezug der Verwirkung zu beachten sein.


    Aber wie schon hier erwähnt, das sind allgemeine Gedanken, die durch einen Juristen geprüft werden müssten.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • dass konkludent eine Vertragsänderung angenommen werden kann, von einer Vorauszahlung zur Pauschale

    Ja, das könnte vielleicht möglich sein je nach Umstände wie du sagst. Aber es ist eher unwahrscheinlich, dass dies gegeben ist. Denn in den gängigen Vertragsvorlagen ist es schon seit langer Zeit üblich, dass unten am Ende des Vertrags steht, dass Änderungen am Vertrag der Schriftform bedürfen. Damit wäre eine solche Änderung unwirksam.


    Auch dies sind nur Gedankenspiele meinerseits, was hypothetisch sein kann.

    Meine Antworten zeigen lediglich meine persönliche Meinung, wie ich eine Sache auf Basis der gegebenen Informationen einschätzen würde. Rechtssicherheit hingegen kann nur ein Anwalt geben.

  • Denn in den gängigen Vertragsvorlagen ist es schon seit langer Zeit üblich, dass unten am Ende des Vertrags steht, dass Änderungen am Vertrag der Schriftform bedürfen.

    Solche Klauseln sind schon seit Ewigkeiten unwirksam, weil die Individualvereinbarung Vorrang hat. Das gilt auch noch nicht ganz solange für die doppelte Schriftformklausel, so der BGH vom 25.01.2017, Az. XII ZR 69/16.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Wie sieht es eigentlich mit einer Mietkaution aus?

    Auch bei einer Mietkaution sind die obengenannten Grundsätze der konkludenten Vertragsveränderung und der Verwirkung zu beachten.


    Als kleine Lektüre empfehle ich noch: LG Wiesbaden, Urteil vom 22.08.2013 - 3 S 71/13

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Wenn eine Terrasse vorhanden ist, dann kann man doch als Mieter davon ausgehen, dass die auch zur Benutzung vorgesehen ist und nicht nur zur Dekoration. Oder würdest du das nicht annehmen wenn du dir eine Wohnung mietest? Diese muss also nicht unbedingt im Mietvertrag aufgeführt sein.

    Meine Antworten zeigen lediglich meine persönliche Meinung, wie ich eine Sache auf Basis der gegebenen Informationen einschätzen würde. Rechtssicherheit hingegen kann nur ein Anwalt geben.

  • Wenn eine Terrasse vorhanden ist, dann kann man doch als Mieter davon ausgehen, dass die auch zur Benutzung vorgesehen ist und nicht nur zur Dekoration. Oder würdest du das nicht annehmen wenn du dir eine Wohnung mietest? Diese muss also nicht unbedingt im Mietvertrag aufgeführt sein.

    Ja aber muss die Terrasse nicht zu 25% mit in den Mietvertrag angegeben werden, bei älteren Mietverträgen vor 2004 sogar zu 50%?

  • muss die Terrasse nicht zu 25% mit in den Mietvertrag angegeben werden

    Es gibt verschiedene Verordnungen der Wohnflächenberechnung. Und in der Regel muss die Verordnung bei der Berechnung verwendet werden, welche bei Abschluss des Mietvertrags galt.


    Wenn du aber jetzt den Gedanken im Kopf haben solltest, dass der Mieter die Terrasse deswegen nicht nutzen darf, weil deren Fläche nicht eingerechnet wurde, dann unterliegst du einem Irrtum.


    Was mächtest du denn eigentlich letztendlich erreichen? Das ist in dem ganzen Verlauf noch nicht klar geworden. Möchtest du dem Mieter das Leben schwer machen? Möchtest du die Miete erhöhen? Was ist dein Ziel?

    Meine Antworten zeigen lediglich meine persönliche Meinung, wie ich eine Sache auf Basis der gegebenen Informationen einschätzen würde. Rechtssicherheit hingegen kann nur ein Anwalt geben.

  • Ziel ist es einfach die alten/neuen Mietverträge so aufzubauen das alles ordnungsgemäß und rechtsmäßig ist, für Mieter und Vermieter.

  • Siehe oben, du kannst Verträge nicht einseitig verändern bzw. der Mieter muss keinen neuen Vertrag unterschreiben. Der Mietvertrag ist ordnungsgemäß, so wie er ist. Evtl. ungültige Klauseln werden dann durch geltendes Recht bzw. aktuelle Rechtsprechnung ersetzt. Dass das häufig eher im Sinne des Mieters ist, ist halt so. Wenn die Mieter tatsächlich viel weniger Wohnfläche haben als laut Vertrag, sollte man genau prüfen, ob der Mieter evtl. ein Kürzungsrecht hat.


    Wenn du dennoch kaufen willst, dann solltest du dringend eine Regelung im Kaufvertrag haben, was mit den Abrechnungen für die Jahre ist, die noch nicht verjährt sind. Sonst streitet man sich vielleicht später mit dem Verkäufer und den Mietern gleichzeitig. Die Mieter könnten nämlich (z.B. wenn du mit neuen Verträgen, Mieterhöhungen etc. kommst) die alten Abrechnungen fordern und bis zur Erstellung die Nebenkostenvorauszahlungen einstellen. Wenn du die Abrechnungen mangels Rechnungen nicht erstellen kannst, hast du ein Problem. Deshalb sollte das dringend im Kaufvertrag enthalten sein, wie mit solchen (berechtigten) Forderungen der Mieter umzugehen ist.


    Ich kann dir nur dringend raten, dich vor Abschluss des Kaufvertrages rechtlich beraten zu lassen, was in den Mietverträgen steht, was davon heute ungültig ist und durch welche Regelungen es ersetzt wurde. Welche weiteren Fallstricke lauern könnten usw. Vieles kann man im Kaufvertrag regeln bzw ist unproblematisch, wenn man damit umzugehen weiß. Aber das sollte alles der Fall sein, bevor Tatsachen geschaffen werden und Verträge unterschrieben.