Kosten für Hauswart

  • Moin,


    wir haben die Tage unsere Nebenkostenabrechnung erhalten, die für eine Mehrfamilienhaus von 330m² die Kosten für "Hauswart/Garten" mit 3988€ ausweist. Soweit ich das der Abrechnung entnehmen kann (ich werde noch Unterlageneinsicht beantragen) ist der Winterdienst explizit nicht im Hauswartposten enthalten, die Treppen-/Hausreinigung vermutlich schon, da sie sonst nicht explizit aufgeführt wird. Soweit ich die Abrechnung verstehe, enthalten die Hauswartkosten also Hauswart + Garten + Reinigung.


    Wir bewohnen 105m² des Hauses, die Kosten des Hauswarts, Reinigung und Garten werden nach m² umgelegt (da nichts explizit im Mietvertrag vereinbart ist). Das bedeutet für uns Jahreskosten von 1268,18€ für diesen Posten, was 105,68€ entspricht, und damit 1,00€/m² im Monat (sollte mich das wundern, dass die Summe so rund ist?). Wir wohnen in Kiel, und laut Betriebskostenschlüssel des Mietervereins Kiel (https://www.mietrecht.de/mieterverein/schleswig-holstein/kiel.html) betragen die durchschnittlichen monatlichen Betriebskosten für die genannten Leistungen in Kiel 0,15€ + 0,12€ + 0,14€ = 0,41€. Unsere Kosten sind also locker das 2,5-fache der durchschnittlichen monatlichen Kosten für die genannten Leistungen.


    Kann und sollte ich in dem Fall einen Widerspruch einlegen, da ich die Wirtschaftlichkeit anzweifle (es gibt noch weitere Punkte, die fragwürdig sind, aber dieses ist der größte und wichtigste)? Bin ich bzgl. der Wirtschaftlichkeit in der Beweispflicht (ich habe die Rechnungen des Vermieters noch nicht eingesehen)? Genügt es hierfür, Kostenvoranschläge von entsprechenden Dienstleistern (Gartenpflege, Treppenhausreinigung, Hauswart) als Referenz anzufordern?


    Ich werde auch noch mit dem Mieterschutzbund Kontakt aufnehmen, wollte hier aber schon einmal gern eine kleine Einschätzung bekommen.


    vielen Dank,

    Christoph

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  • Unsere Kosten sind also locker das 2,5-fache der durchschnittlichen monatlichen Kosten für die genannten Leistungen.

    Allein nur die Tatsache, dass die Kosten deutlich höher sind als der Durschnitt der Region, reicht für einen Widerspruch noch nicht aus. Man muss zuerst aus der Belegeinsicht genauere Erkenntnisse gewinnen, in welchem Punkt der Fehler liegt, oder zumindest wo man den begründeten Verdacht hat, dass etwas nicht stimmen könnte. In manchen Häusern sind die Kosten nun leider höher als im Durschnitt, und wenn alles korrekt ist, dann kann man sich der Kosten nicht verweigern.


    Was bei einem Hauswart auch besonders wichtig ist, sich in der Belegeinsicht die Tätigkeitsnachweise zeigen zu lassen. Daraus zeigen sich erfahrungsgemäß sehr häufig Fehler. Oftmals verrichtet ein Hauswart nämlich auch Verwaltungstätigkeiten wie z.b. Wohnungsübergaben oder auch Reparaturen. Diese Dinge sind jedoch nicht umlagefähig und müssen zeitanteilig aus den Kosten heraus gerechnet werden.


    Ich hoffe, ich konnte dir aufzeigen, dass es keinen Sinn macht, ohne der Belegeinsicht irgend etwas zu unternehmen. Auch Überlegungen zur Wirtschaftlichkeit sind vorher zwecklos. Wenn du bei der Belegeinsicht unsicher bist, die Sachverhalte zu erfassen, dann darfst du auch Fotos von den Belegen mit dem Smartphone machen, um dies dann später einer fachkundigen Person zeigen zu können zwecks Prüfung.

  • Bin ich bzgl. der Wirtschaftlichkeit in der Beweispflicht (ich habe die Rechnungen des Vermieters noch nicht eingesehen)?

    Ja, du trägst die volle Beweislast. Du musst daher nachvollziehbar beweisen und darlegen, dass die Kosten außer Verhältnis stehen und nicht mehr ortsüblich sind. Falls du Vergleichsangebote heranziehen möchtest, achte darauf, dass diese möglichst vergleichbar sind, von Umfang, Art und Weise.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Danke euch beiden. Ich habe mir das so schon gedacht, danke für das Feedback.


    Ich werde die Abrechnung unabh. von meinen Zweifeln am Inhalt aus einigen Formgründen zurückweisen (u.a. unverständliche Verrechnung von unerklärten Zahlen, keine Aufschlüsselung der Posten in Personal und Materialkosten, was relevant für die steuerliche Absetzbarkeit ist, und einiges andere), und dann auch die Rechnungseinsicht anfordern. Bei der Genossenschaft, bei der ich zuletzt gewohnt habe war das eine saubere, übersichtliche tabellarische Aufstellung, hier sieht das wie in zehn Minuten mit Notepad zusammengetippt aus.

  • unabh. von meinen Zweifeln am Inhalt aus einigen Formgründen zurückweisen

    Wenn ich die Beispiele, die du nennst, anschaue, habe ich die Vermutung, dass du in manachen Punkten nicht wrklich gut bescheid weißt, was der Unterschied ist zwischen formellen und materiellen Fehlern. Und die Abrechnung komplett zurückweisen (bzw. für gegenstandslos betrachten) kann man nur bei formellen Fehlern.


    Ein Beispiel: Natürlich brauchst du die Aufschlüsselung zwischen Personal und Materialkosten für die steuerliche Absetzbarkeit, soweit schon richtig. Aber das ist eine separate Sache, das Fehlen der Aufschlüsselung ist kein Fehler in der NK Abrechnung, das muss der Vermieter an dieser Stelle nicht tun.


    Selbstverständlich muss eine Abrechnung so gestaltet sein, dass man sie nachvollziehen kann, wie der Vermieter auf den zu zahlenden Betrag gekommen ist, ganz klar. Aber der BGH hat gleichzeitig auch klargestellt, dass eine Abrechnung nicht mit Details überladen sein muss, welche für die Abrechnung zweitrangig sind und diese nur unnötig überladen würden. Denn diese Details lassen sich noch in der Belegeinsicht klären.


    Der richtige Weg wäre also, zuerst das Recht auf Belegeinsicht in Anspruch zu nehmen, und daraufhin dann die Punkte monieren, die du in der Abrechnung falsch empfindest.