Außerordentliche Kündigung durch Rauchgeruch

  • Hallo liebe Experten,

    Ich hoffe ich poste mein Anliegen an der richtigen Stelle. Ich habe ein Problem als Vermieter. Ich habe ein außerordentliche Kündigung meiner ganz neuen (sehr jungen) Mieter erhalten, mit der Begründung, der Rauchgeruch des Vormieters sei unerträglich und keinen weiteren Tag tragbar. Das junge Paar hat bisher einen Monat in der Wohnung verbracht und nun direkt ohne Vorankündigung einen Anwalt eingeschaltet. Ich weiß dass diese Geruchsfragen sehr schwierig sind, da keiner von euch das Ganze mal eben beurteilen kann. Ich erhoffe mir einfach eine Erfahrung bevor ich sowieso zum Anwalt gehe, denn es wird wohl nicht bei der Forderung nach der Kaution und einer außerordentlichen Kündigung bleiben, da das Paar die Wohnung bereits gestrichen hat und nun sicher auch Kosten dafür geltend machen will weil die Wohnung ja "unbewohnbar" ist. Ich selbst bin Nichtraucher und stelle einen leichten Geruch fest, es ist aber nichtmal annähernd so schlimm wie in richtigen Raucherwohnungen. Die beiden haben die Wohnung besichtigt und waren so begeistert davon, dass sie wenig später unterschrieben haben. Bei der Übergabe (mit Anwesenheit der Vormieter die zu dem Zeitpunkt noch in der Wohnung gewohnt haben) wurde kein einziger Mangel in der Hinsicht angemerkt und auch nichts protokolliert. Nach 1 Monat dann nur die Aussage es würde stinken und darauf meine meine Hausfrauentips zur Beseitigung. Vertraglich nicht als Nichtraucherwohnung ausgeschrieben und wie gesagt vor Einzug keine Bemängelung. Keine schriftliche Bemängelung im Verlauf, nichts. Nun das Einwerfen der Schlüssel und der Brief des Anwalts.

    Meine Fragen:

    1) Ist Rauchgeruch eines Vormieters (den ich ja nicht mehr bitten kann sich zu mäßigen mit dem Qualm) ein Grund für eine fristlose Kündigung des neuen Mieters (ich möchte natürlich eine ordentliche mit 3 Monaten Frist aka 3 Mieten)

    2) Seit wann darf man einen Vertrag eingehen, merken dass es einem nicht mehr passt und dann versuchen sich rauszuklagen? Ich meine wenn ich etwas kaufe, merke es war ein Fehlkauf, erlaubt mir das doch auch nicht immer die Rückgabe.

    3) Habe ich was vergessen? Oder mit Konsequenzen zu rechnen. Laut Netz noch nichtmal wenn der Geruch stark ist, weil angeblich erst ein Mangel vorliegt wenn die "Schäden" durch das Rauchen nicht mehr durch Schönheitsanpassungen zu beheben sind. Stimmt das?

  • Hallo Fredderle,

    hier kann leider niemand deine Kündigung bewerten, die du bekommen hast, denn das wäre unerlaubte Rechtsberatung. Aber vielleicht helfen wir ein paar allgemeine Infos weiter.

    Wenn eine fristlose Kündigung erklärt wird, dann ist aufgrund von §543 Abs.3 BGB in der Regel und bis auf ein paar wenige Ausnahmen eine vorherige Abmahnung erforderlich. Das gilt nicht nur für Vermieter, sondern auch für den Mieter, wenn er fristlos kündigen will. Denn durch die Abmahnung muss der Vertragspartner die Möglichkeit bekommen haben, das Problem zu lösen. Fehlt die Abmahnung, kann eine fristlose Kündigung schon allein wegen diesem Versäumnis unter Umständen unwirksam sein.

    Beim Rauchen ist es normalerweise so, dass man den Geruch nahezu immer als Beschädigung ansehen kann, auch wenn es nicht allzu stark riecht. Das liegt daran, dass das Nikotin und andere Stoffe die Eigenschaft haben, sich sehr tief in der Wand abzulagern. Das ist niemals nur oberflächlich. Daher wird ein Überstreichen in der Regel nicht ausreichen. Es muss die Tapete entfernt und die Wand grundiert werden. Bei sehr starken Rauchern reicht aber das vielleicht auch nicht.

    Daher möchtest du vielleicht prüfen, ob du vom Vormieter noch etwas als Schadenersatz geltend machen kannst. Wenn du ihm im Protokoll nicht den mangelfreien Zustand bescheinigt hast, un die Kaution noch nicht zurück gegeben hast, kann das möglich sein.

    Und der letzte Punkt. Wenn die Geruchsbelastung wirklich so intensiv ist, wie es von den Mietern jetzt dargestellt wird, dann hätte sie das bereits bei der Besichtigung oder der Wohnungsübergabe bemerken und erwähnen müssen. Es ist nach meiner Meinung ziemlich unglaubwürdig, nichts gerochen zu haben, wenn es so schlimm sein soll, dass es unzumutbar ist, die 3 Monate Kündigungsfrist abzuwarten.

    Es gibt noch weitere Überlegungen, aber die hängen davon ab, wie die Kündigung genau begründet ist. Das wird dann der Anwalt mit dir besprechen.

  • Daher möchtest du vielleicht prüfen, ob du vom Vormieter noch etwas als Schadenersatz geltend machen kannst.

    Hier bloß als Ergänzung das Rauchen grundsätzlich keine Beschädigung darstellt und zum normalen Nutzung der Wohnung gehört. Erst wenn der Geruch nicht mehr durch Schönheitsreparaturen zu entfernen ist, gilt es als Beschädigung.

    Wenn eine fristlose Kündigung erklärt wird, dann ist aufgrund von §543 Abs.3 BGB in der Regel und bis auf ein paar wenige Ausnahmen eine vorherige Abmahnung erforderlich.

    Richtig, die Frage ist ja folgende:

    Nach 1 Monat dann nur die Aussage es würde stinken und darauf meine meine Hausfrauentips zur Beseitigung.

    Stellt das bereits eine Abmahnung dar? Müsste man genau prüfen, denn eine Abmahnung bedarf keiner bestimmten Form.

    Es ist nach meiner Meinung ziemlich unglaubwürdig, nichts gerochen zu haben, wenn es so schlimm sein soll, dass es unzumutbar ist, die 3 Monate Kündigungsfrist abzuwarten.

    Würde ich grundsätzlich auch so unterschreiben. Ohne einen Vorwurf zu machen würde ich aber an eine Verteidigung in der Richtung denken, dass ja Duftstoffe zum überdecken eingesetzt worden sein könnten.

    Da die andere einen Anwalt bereits eingeschaltet hat, wirst du wohl kaum drum herum kommen. Du könntest bloß versuchen mit dem Anwalt selbst eventuell ein Aufhebungsvertrag zu vereinbaren, mit einer Frist von etwa 1-2 Monaten, eben als Kompromiss. Aber wenn da auch keine Bewegung in die Sache kommt, bleibt dir nur die Möglichkeit zu klagen, wenn du die Monatsmieten geltend machen möchtest.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!

  • Stellt das bereits eine Abmahnung dar?

    Wohl eher nicht. Denn im Zusammenhang mit der Abmahnung muss auch eine Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels einher gehen. Siehe §543 IV BGB. Und diese ist bei einer mündlichen Abmahnung nicht wirklich gut nachweisbar. Und wenn doch, dann scheint die zetliche Abfolge zwischen Abmahnung und Kündigung so kurz gewesen zu sein, dass die Frist nicht angemessen sein kann. Zumindest soweit das aus der Beschreibung zu erahnen ist.

    dass ja Duftstoffe zum überdecken eingesetzt worden sein könnten

    Das aber wohl eher durch den vorherigen Mieter. Gemäß §543 IV Satz1 müßte aber der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen haben.

  • Das aber wohl eher durch den vorherigen Mieter. Gemäß §543 IV Satz1 müßte aber der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen haben.

    Wenn der Gestank überdeckt worden ist, so liegt keine grob fahrlässige Unkenntnis vor. Damit gibt es auch keinen Ausschluss der Mangelrechte. Ob der Mangel verschwiegen worden ist, ist also unerheblich.

    Wohl eher nicht.

    Darüber spekuliere ich nicht. Es war nur ein Einwurf, da man dies beachten müsste.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!

  • Vielen Dank. Ich werde das mal so als ersten Anhaltspunkt gegenüber meinem Anwalt nehmen.

    Nein die Fristen waren sehr kurzfristig. Ich hatte am Anfang erst bemerkt es könnte an den Duftbäumen liegen, dass es intensiv riecht... Das wurde mir natürlich ausgelegt ich wolle nichts dagegen machen. Dennoch alles im Zeitraum weniger Wochen. Der Anwalt hat zudem im Schreiben nichtmal erwähnt dass es um Rauchgeruch geht. Nur ein Geruch. Naja, lesson learned, keine grade volljährigen Mieter mehr, die die Unterschrift schnell setzen und sich dann umentscheiden..

  • Naja, lesson learned, keine grade volljährigen Mieter mehr, die die Unterschrift schnell setzen und sich dann umentscheiden.

    Das hat gar nichts mit dem Alter zu tun.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!