Miete wegen Modernisierung erhöht jedoch angezeigte Mängel noch nicht beseitigt.

  • Hallo,

    ich wohne bereits seit 10 Jahren in meiner aktuellen Wohnung mit einem Mitbewohner zusammen.

    Ende 2011 hat unser vorhergehender Vermieter das Objekt in dem sich unsere Wohnung befindet veräußert.

    Mieterhöhungen gab es zum 1.6.2016 (516 auf 606) und 1.1.2018 (von 606 auf 630) begründet wurden diese mit der Anpassung an den durchschnittlichen Mietspiegel.

    Zu der Zeit waren mein Mitbewohner und ich noch beide arbeitslos und bekamen Geld vom Amt inzwischen ist er berufstätig und ich bin berentet.

    Wir haben schon des Öfteren Mängel bei unserem Vermieter angezeigt um die er sich kümmern wollte (schriftlich und persönlich sowie mit Bildern belegt) Schimmel im Wohnzimmer, Wasserflecken im Schlafzimmer, klemmendes Fenster im Schlafzimmer, fehlender Griff an einem der Wohnzimmerfenster, die Firma die für die Wartung unserer Gastherme zuständig ist, ist kaum erreichbar, schreit einen an, was man ihnen denn ständig "auf den Geist geht" und macht die Arbeiten nur unvollständig. Wir hatten einmal ein halbes Jahr ein Loch in der Badewannenarmatur und konnten nicht richtig duschen. Auch da war die Firma sehr empört, wenn wir darum gebeten haben das endlich zu erledigen, der Hausmeisterdienst putzt nicht richtig, stellt die Mülltonnen nur raus, wenn er Lust dazu hat, das mussten wir Mieter schon oft selber machen, zahlen aber die Kosten...

    Nun hat unser Vermieter im Juni im vorderen Teil des Hauses neue Fenster einbauen lassen. Diese sollen wohl eine Wärmeschutzverglasung haben. Ringsum muss allerdings noch verputzt werden, was noch immer nicht passiert ist. Der Verputzer war vor zwei Monaten da, hat sich das angekuckt und gesagt, dass da zuvor noch eine Leiste angebracht werden muss, sonst hält der Mörtel nicht, das ist Aufgabe der Fensterfirma.

    Am Montag kam ein Brief mit einer Mieterhöhungsanküdigung ab 1.1.2020. Dann erhöht sich die Miete auf 667,34 insgesamt, also inkl Nebenkosten. Werden also zu 8% auf die Mieter umgelegt. Ich bekomme das ja von der Grundsicherung, mein Mitbewohner müsste es von seinem Lohn zahlen.

    Und da liegt jetzt das Problem: Mein Mitbewohner weigert sich und wie haben uns gestern ziemlich heftig gestritten, weil er das nicht einsieht. Es bestehen ja immer noch die oben beschriebenen Mängel und der Ladeninhaber im Haus hat auch gesagt, dass er das nicht bezahlt. (Dieser Mensch ist zur Info recht unangenehm, legt sich wann er kann mit dem Vermieter an und spielt danach den Helden: "Dem hab ichs heut wieder gezeigt.")

    Ich hab versucht zu erklären, dass Moderniserungsmaßnahmen ein Ausnahmefall sind und der Ladenbesitzer mit Bewohnern nichts zu tun hat. Von wegen "dem zeig ichs", der hat einfach einen anderen Vertrag als wir.

    Wie gesagt keine Einsicht Hauptsache Zoff machen. Und ich möchte mich jetzt einfach absichern, dass ich da keine Probleme bekomme. Sollen die zwei sich die Köpfe einhauen.

    Ist die Mieterhöhung gerechtfertigt?

    Kann ich dieser widersprechen mit Bezug auf die noch immer bestehenden Mängel?

    Wäre nett, wenn mir jemand Tipps geben könnte. Den Mieterverein in meiner kann ich mir nicht leisten und mein Mitbewohner will die Mitgliedschaft nicht teilen, weil "mit dem wird ich schon alleine fertig"

    Mieterhöhungen gab es zum 1.6.2016 516.- auf 606.-

    zum 1.1.2018 von 606.- auf 630.-

    und zum 1.1.2020 von 630.- auf 667.34.-

    alles inklusive Nebenkosten ohne Heizung.


    Die Mieterhöhung ist übrigens ein Schätzwert, da "aktuell die Verputzarbeiten in Ihrer Wohnung noch nicht abgeschlossen sind."

    Im ersten Satz des Schreibens heißt es übrigens: "Wir hoffen Sie fühlen sich sehr wohl bei uns im Haus und wir konnten die gewünschten Reparaturarbeiten zu Ihrer Zufriedenheit erledigen.

    Einmal editiert, zuletzt von TardisLord (2. Oktober 2019 um 10:30)

  • Schwierig, hier eine Antwort zu geben, da wir hier keine Rechtsberatung durchführen dürfen.

    Ob die Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung als solches gerechtfertigt ist, kann man nicht sagen. Dazu müsste man prüfen, ob sowohl die Ankündigung, als auch die Abrechnung inhaltlich und formell korrekt ist.

    Wenn aufgrund der Modernisierung tatsächlich eine Verbesserung/Energieeinsparung eingetreten ist, dann kann theoretisch eine Mieterhöhung erfolgen, auch wenn ggfs. Restarbeiten zu erledigen sind, die nur optischer Natur sind.

    Die Mängel innerhalb der Wohnung sind hier sowieso außen vor. Hier gibt es dann das Instrument der Mietminderung.

    Den Mieterverein in meiner kann ich mir nicht leisten

    Wenn Du eine geringe Rente hast, wäre es ggfs. möglich, einen Beratungsschein beim Amtsgericht zu beantragen.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Ist die Mieterhöhung gerechtfertigt?

    Das kann dir hier niemand sagen, weil Mieterhöhungen nur auf die Nettomiete vorgenommen werden dürfen und auch immer begründet sein müssen mit dem neuesten Mietspiegel, 3 Vergleichswohnungen oder einem Gutachten.

  • Ringsum muss allerdings noch verputzt werden, was noch immer nicht passiert ist.

    Somit kann und darf auch noch keine Mieterhöhung wegen Modernisierung erfolgen. Das Gesetz schreibt vor, dass die Arbeiten zuerst abgeschlossen sein müssen. Das Verputzen gehört selbstverständlich dazu, zumal ja die Fensterbauer offenbar noch gar nicht fertig sind wie du schreibst.

    Ist die Mieterhöhung gerechtfertigt?

    Ob sie in dieser Höhe gerechtfertit ist, können wir nicht feststellen. Das kommt darauf an, wie der Betrag berechnet wurde. Beispielsweise muss ein Abzug für einhergehende Instandhaltungsarbeiten gemacht werden.

    Die Mieterhöhung ist übrigens ein Schätzwert, da "aktuell die Verputzarbeiten in Ihrer Wohnung noch nicht abgeschlossen sind."

    Das geht schon mal gar nicht. Man kann nicht eine Mieterhöhung mit Schätzung machen, diese muss als endgültig erklärt werden. So will es das Gesetz. Derr Vermieter muss erst alles abgeschlossen haben.

    Kann ich dieser widersprechen mit Bezug auf die noch immer bestehenden Mängel?

    Einer Mieterhöhung kann man mit der Begründung von Mängeln nicht widersprechen. Die Mängel sind ein separates Thema, für das man sich gesondert anschauen muss, wie man damit umgehen möchte. Jedenfalls sieht das Gesetz einige Möglichkeiten vor.

    weil "mit dem wird ich schon alleine fertig"

    Das funktioniert aber nicht mit der Holzhammer Methode. Man muss schon mit der gesetzlichen Grundlage vorgehen.


    begründet sein müssen mit dem neuesten Mietspiegel, 3 Vergleichswohnungen oder einem Gutachten

    Es geht bei der Frage um die Erhöhung wegen Modernisierung, nicht auf die ortsübliche Höhe. Bitte um Beachtung.

  • Es geht bei der Frage um die Erhöhung wegen Modernisierung, nicht auf die ortsübliche Höhe. Bitte um Beachtung.

    Bitte meine Antwort genauer lesen und auch verstehen. Der Fragesteller schrieb auch von Mieterhöhungen in 2016 und 2018 und darauf bezog sich meine Antwort, denn nur der Hinweis auf ortsüblich ist nicht ausreichend.

  • Danke für eure Antworten.

    Ich werde mich mal umsehen, ob ich ein Musterschreiben finde und der Erhöhung erstmal widersprechen bis die Arbeiten abgeschlossen sind.

    Ich hab so das Gefühl, dass es dann ganz schnell gehen wird. Die Mängel werde ich mir mal separat anschauen und gegebenenfalls die Miete mindern.

    Kennt sich jemand aus, ob ich §§ zitieren sollte oder reicht zu schreiben, dass die arbeiten noch nicht abgeschlossen sind und die Miete somit nicht erhöht werden kann?

  • Kennt sich jemand aus, ob ich §§ zitieren sollte

    Das kommt ein wenig darauf an, wie gut das sonstige Verhältnis zum Vermieter ist. Jeder muss es für sich selber entscheiden, wieviel er klären möchte. Aber im Allgemeinen sollte man das juristisch nicht näher begründen, denn erstens wäre das Rechtsberatung, obwohl es Sache es Vermieters ist, sich hinsichtlich seiner Pflichten beraten zu lassen. Und zweitens könnte man ihm Informationen geben, die der Vermieter dann noch zu seinem Vorteil nutzen könnte.

    Im Grundprinzip muss man gar nicht widersprechen. Wenn aber doch, dann nur zum Ausdruck bringen, dass die Erklärung nicht gesetzeskonform ist oder ähnliches.

  • So, ich habe dem Vermieter nun geschrieben, dass ich der Mieterhöhung vorerst nicht zustimme und er doch bitte die Arbeiten bald fertigstellen lassen soll. Ich habe nur kurz erwähnt, dass nur die tatsächlichen Kosten umgelegt werden können, dazu aber die Arbeiten fertig sein müssen.

    Bisher hat er sich dazu nicht geäußert. Muss er das überhaupt?

  • Bisher hat er sich dazu nicht geäußert. Muss er das überhaupt?

    Nein, das muss er nicht. Es ist somit völlig offen, was der Vermieter weiterhin tun wird. Vielleicht macht er nun gar nichts weiter, vielleicht bringt er die Arbeiten zu Ende und schreibt dann erneut, vielleicht reicht er Klage bei Gericht ein, um zu versuchen, seine Forderung durchzusetzen. Man weiß es nicht.

  • Gute Nachrichten.

    Der Vermieter hat nun reagiert und uns die Nummer des Malers zukommen lassen, damit wir den Termin planen können.

    Gilt dann noch immer das letzte Schreiben oder muss er nun da ja die tatsächlichen Kosten bekannt werden erneut drei Monate vorher eine Mieterhöhung ankündigen. Ich gehe eigentlich davon aus, dass das alte Schreiben erst mal verfällt sozusagen.

    Liege ich damit richtig?

    Ich wüsste das gerne, damit ich rechtzeitig beim Amt die Mieterhöhung ankündgen kann.

  • Ich gehe eigentlich davon aus, dass das alte Schreiben erst mal verfällt sozusagen.

    So könnte man es sagen. Das Gesetz schreibt vor, dass eine Mieterhöhung wegen Modernisierung erst nach Abschluss der Arbeiten erfolgen darf. Kommt die Mieterhöhung zu früh, ist sie aufgrund dessen gegenstandslos.

    Wenn die neue Mieterhöhung dann da ist, solltest du erst noch prüfen lassen, ob diese hinsichtlich der Begründung bzw. Berechnung korrekt ist. Hier können Vermietern leicht Fehler unterlaufen, wenn auch gar nicht beabsichtigt sondern aus Unwissenheit.