Einige Fragen zur Nebenkosten-Abrechnung

  • Hallo liebe Foren-Gemeinde,

    ich habe gestern meine NBK-Abrechnung erhalten und mir stellen sich einige Fragen.


    Info vorweg: Wir sind am 15.06.2018 als Erstbezug in eine Neubau-Wohnung eingezogen.


    Die nbk-Abrechnung zum einsehen habe ich hier hochgeladen, damit meine Fragen nachvollzogen werden können:

    Link zur externen Bildquelle von der Moderation entfernt



    Meine Fragen:

    1) Wieso steht auf Seite 2 bei "Miete/Wartung Rauchmelder 6,04€" und auf Seite 1 dann 19,12€? Die anderen Summen bleiben ja gleich, nur diese nicht.

    2) Auf Seite 4 steht bei "Verbrauchserfassung das Datum 5.9.2019" -> Warum, wenn doch der Zeitraum der Abrechnung nur bis Ende 2018 besteht?

    3) Insgesamt wurde der Neubau ja erst im Mai/Juni 2018 fertig, kann man dann direkt in diesem Jahr schon eine Wartung für Aufzug etc anrechnen?

    4) Auf Seite 6 steht bei den Nebenkosten bei "miete Kaltwasserzähler" das Datum 22.5.2018. Zu diesem Zeitpunkt war ich aber noch kein Mieter (erst ab 15.6.) Darf diese Summe dann angesetzt werden von 161,22€?

    5) Auf Seite 6, bei Summe Heizung und Wasser wird "+ Auslagen Nutzerwechsel" mit 17,85€" angerechnet. -> Kann dies überhaupt sein wenn ich doch der Erstbezug bin?


    Falls euch sonst noch etwas auffällt, gerne Bescheid sagen. :)


    Vielen Dank für eure Hilfe.

    zumpel

    Einmal editiert, zuletzt von Fruggel () aus folgendem Grund: Bildlink entfernt.

  • Hallo zumpel,


    ich habe den Link zum Bild entfernt, die externe Bildlinks aus Sicherheitsgründen nicht erlaubt sind, wie du bestimmt in den Nutzungsbedingungen gesehen hast. Bitte lade die Abrechnung hier im Forum als Anhang hoch, am besten als pdf wenn es dir möglich ist.

  • Hallo,

    und danke für das Hochladen der Abrechnung. Nach der Kurzprüfung möchte ich deine Fragen zur Abrechnung wie folgt beantworten.


    1) Wieso steht auf Seite 2 bei "Miete/Wartung Rauchmelder 6,04€" und auf Seite 1 dann 19,12€? Die anderen Summen bleiben ja gleich, nur diese nicht.

    Auf Seite 2 sind die haushaltsnahen Dienstleistungen aufgeführt, wie man sie in der Steuererklärung angeben kann. Bei diesen Kosten für die Steuererklärung dürfen aber nur die reinen Arbeitskosten angesetzt werden, kein Material etc. Letzteres muss heraus gerechnet werden. Und damit wären wir bei einem vermutlichen Fehler in der Abrechnung. Bezüglich der Rauchwarnmelder sind nur die Wartungskosten (also Funktionsprüfung) umlagefähig. Offenbar wurde aber auch die Miete der Geräte umgelegt, was der Betriebskostenverordnung widerspricht.

    2) Auf Seite 4 steht bei "Verbrauchserfassung das Datum 5.9.2019" -> Warum, wenn doch der Zeitraum der Abrechnung nur bis Ende 2018 besteht?

    Das sind die Kosten für die Berechnung durch delta-t. Also das Rechnungsdatum für deren Leitung, welche 2018 betrifft. Das ist okay.

    3) Insgesamt wurde der Neubau ja erst im Mai/Juni 2018 fertig, kann man dann direkt in diesem Jahr schon eine Wartung für Aufzug etc anrechnen?

    Normalerweise nicht. Es hängt aber davon ab, wann der tatsächliche Einbau stattfand. Mich macht aber eher der Betrag stutzig, für eine Wartung ist das zu viel. Ich empfehle die Belegeinsicht, um zu sehen, was sich genau hinter diesem Betrag verbirgt. Reparaturen o.ä. sind nicht umlagefähig.

    4) Auf Seite 6 steht bei den Nebenkosten bei "miete Kaltwasserzähler" das Datum 22.5.2018. Zu diesem Zeitpunkt war ich aber noch kein Mieter (erst ab 15.6.) Darf diese Summe dann angesetzt werden von 161,22€?

    Die Kosten entstehen meistens im Voraus, beziehen sich somit auf die Zeitraum ab Nutzung des Gebäudes. Einzelheiten dazu wird die Belegeinsicht beim Vermieter verraten.

    5) Auf Seite 6, bei Summe Heizung und Wasser wird "+ Auslagen Nutzerwechsel" mit 17,85€" angerechnet. -> Kann dies überhaupt sein wenn ich doch der Erstbezug bin?

    Ja, das kann nicht korrekt sein. Im Übrigen sind Nutzerwechselkosten niemals umlagefähig, auch nicht wenn es tatsächlich einen Nutzerwechsel gab. Denn dies sind Verwaltungskosten und somit laut Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig.

    Falls euch sonst noch etwas auffällt, gerne Bescheid sagen.

    Die Kosten für den Hausmeister erscheinen zu hoch und sollten in der Belegeinsicht überprüt werden. Normal sind 29 Cent je m² im Monat laut Betriebskostenspiegel, aber das nur, wenn der Hausmeister auch Gartenpflege oder Gebäudereinigung macht. Hier sind es aber gute 70 Cent. Oftmals macht ein Hausmeister auch Reparaturen oder Verwaltungstätigkeiten (z.B. Wohnungsübergaben), dies ist heraus zu rechnen.

  • wow.

    ja vielen lieben Dank dafür, dann werde ich dort mal Einsicht nehmen. scheint ja wirklich einiges merkwürdig. ich bin auch etwad schockiert, dass die trotzdem so professionell auftreten und knapp 20 Wohnungen hier betreiben und das so versuchen, abzurechnen.


    vg

  • hi fruggel,

    nachste woche habe ich einen termin zur Einsicht erhalten.


    telefonisch habe ich schonmal gefragt, wieso die miete der rauchmelder auf s. 1 mit drin ist und auf s. 2 nicht. Da meinte die Sekretärin, dass diese Kosten nur bei den Haushaltskosten nicht aufgeführt werden darf.

    stimmt das?

    ich hatte dich fruggel jetzt so verstanden, dass die gar nicht auf mich als Mieter umgelegt werden dürfen.


    kann ich die o. g. Problemfelder irgendwo im Detail nachlesen, damit ich für die Argumentation was in der Hand habe?


    Danke u Grüße

  • ich hatte dich fruggel jetzt so verstanden, dass die gar nicht auf mich als Mieter umgelegt werden dürfen.

    Da hast du mich richtig verstanden. Der Kauf der Geräte ist nicht umlagefähig, und die Miete der Geräte ist lediglich ein Ersatz für die Anchaffung durch den Vermieter. Es ist daher nicht im Sinne der Betriebskostenverordnung, wenn der Vermieter das so umgehen könnte.


    damit ich für die Argumentation was in der Hand habe?

    Du solltest bei der Belegeinsicht nicht zu argumentieren anfangen. Das führt nur zu Endlosdiskussionen und wird kein Ergebnis haben. Treffe bei der Belegeinsicht nur die Feststellungen. Wenn dir ein Beleg unklar ist, fotografiere ihn ab. Lass dir auch den Tätigkeitsbericht des Hausmeisters zeigen, sodass du weißt, was dieser gemacht hat.


    Im Anschluss schreibst du dann einen Brief mit den Einwendungen. Der Vermieter kann dann dazu Stellung nehmen, wenn er meint, dass seine Abrechnung korrekt ist.

  • Hi Fruggel,


    ich hatte eben den Termin zur Einsicht und hoffe, du kannst mir abschließend sagen, was ich nun genau anfechten kann.

    Angehängt findest du die wesentlichen Belege.


    Bzgl des Aufzugs:

    ist es wohl lediglich ein passiver Wartungsvertrag. Sofern was gemacht werden muss, ist dies damit abgegolten. Weil ich gefragt hatte, "wann" der denn gewartet wurde -> Antwort: "Gibt kein Datum, gilt für den gesamten Zeitraum"


    Der Hausmeister

    bekommt 416,50 monatlich pauschal, die Hausmeistertätigkeiten findest du als Foto anbei. Für mich sah das so in Ordnung aus, oder?


    Zu den Rauchmelder Heizungsbelegen:

    Der Verwalter meinte, dass es hierfür verschiedene Rechtsprechungen gäbe. Er will die Miete der Rauchmelder demnach gerne umlegen.

    Obwohl auf seiner Rechnung ausdrücklich "nicht umlegbar" steht!


    Die Miete für Heizungs-/Warm/Kaltwassergeräte werden auch gemietet und auf die Mieter umgelegt. Ist das in Ordnung? Weil hierzu hattest du bislang nichts beanstandet ;)


    Zum Nutzerwechsel:

    diesen Beleg durfte ich nicht abfotografieren, er meinte nur, dass die Kosten auf mich und den Vormieter (in meinem Fall Besitzer (weil kein Vormieter gab)) geteilt werden, und es Rechtsprechungen gibt, wo dies dann in Ordnung sei.

    Ich habe mir die SUmme der Gesamtrechnung jedoch gemerkt, es waren 124,95€ für 7 Parteien, das entspräche ohne 50/50 Teilung jedoch genau der Summe, die ich zahle = 17,85€




    VIELEN DANK!

    Grüße,

    ZumpL

  • Hallo,


    vorweg hier der Link zur Betriebskostenverordnung zur selber nachlesen. Alles was ich dir erklärt habe, findest du dort auch aufgeführt.


    passiver Wartungsvertrag. Sofern was gemacht werden muss, ist dies damit abgegolten

    Wenn in dem Vertrag auch Reparaturen mit enthalten sind, dann muss dieser Anteil kalkulatorisch heraus gerechnet werden. Es ist wirklich nur die reine turnusmäßige Wartung umlagefähig, aber auf keinen Fall Reparaturen. In dem Beleg steht etwas von "Notruf". Das sind Verwaltungskosten, die ebenfalls nicht umlagefähig sind. Ein Vermieter kann nicht die Betriebskostenverordnung umgehen, indem er irgend welchen Pauschalverträge abschließt.

    Hausmeistertätigkeiten - Für mich sah das so in Ordnung aus, oder?

    Dort sind nur typische Hausmeistertätigkeiten aufgeführt. Bleibt aber trotzdem der etwas zu hohe Betrag. Wenn du es genau heraus finden möchtest, dann frag doch bei anderen Firmen in der Gegend an, was die Tätigkeiten dort kosten würden. Dann hast du einen objektiven Vergleich.

    Rauchwarnmelder - Der Verwalter meinte, dass es hierfür verschiedene Rechtsprechungen gäbe

    Dann hat der Verwalter irgend etwas verwechselt oder mißverstanden. Was ein Vermieter machen kann, ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung gemäß §559 BGB. Das ist aber ein ganz anderes Thema als eine Miete vom Mieter zu verlangen.

    Miete für Heizungs-/Warm/Kaltwassergeräte werden auch gemietet und auf die Mieter umgelegt

    Ja, denn das findest du in der Betriebskostenverordnung explizit aufgelistet.

    Nutzerwchselgebühr - und es Rechtsprechungen gibt, wo dies dann in Ordnung sei.

    Dann soll er doch bitte so ein Urteil benennen. Das wird ihm sicherlich nicht gelingen. Denn im BGH Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 19/07 kannst du selber lesen, dass Nutzerwechselkosten Verwaltungsaufwand ist und somit nicht umlagefähig.

  • ok besten Dank, ich werde mal ein Widerspruchsschreiben an ihn senden zu diesen Punkten, und bin dann mal gespannt, was er dann antwortet, melde mich dann nochmal :)


    ein schönes Wochenende!

  • moin fruggel,

    ich habe, wie gesagt, oben stehende Punkte bewidersprucht und, ich denke das interessiert sie auch, folgende antwort bekommen. (die miete der rauchmelder und den nutzerwechsel muss ich nicht zahlen. Aufzug und Hausmeister (hier hatte ich gesagt, dass er das auf einen wert um ihre erwähnten 0,29 anpassen soll) sieht er anders)).

    Ihren Widerspruch kann ich nur zum Teil als begründet betrachten.


    die Antwort:

    "Die Wartungspauschale des Aufzugs beinhaltet keinesfalls Reparaturen, sondern nur die Kosten für die reine Wartung. Reparaturen sind bisher, zumindest im Abrechnungszeitraum, nicht angefallen. Sie würden auch nicht umgelegt.

    Der Notruf ist bei Personenaufzügen gesetzlich vorgeschrieben und umlagefähig.


    Zu diesem Punkt wird Ihr Widerspruch also als unbegründet zurückgewiesen.


    Da es nach wie vor keine gesicherte Rechtsprechung im Zusammenhang mit der Umlage der Mietkosten für die Rauchmelder gibt, können Sie den von Ihnen errechneten Betrag von 14.- € in Abzug bringen.


    So kann auch mit der Mieterwechselpauschale i. H. v. 17,85 € verfahren werden.


    Bzgl. der Hausmeisterkosten sind wir keinesfalls bereit, Ihrer Auffassung zu folgen, denn die Pauschale entspricht durchaus dem derzeitigen Markt. Es gibt keine „billigen“ Hausmeister mehr, vielmehr ist der Hausmeisterdienst mittlerweile eine qualifizierte Dienstleistung.

    Auch ist in der vereinbarten Pauschale der Winterdienst enthalten, der einerseits schwer kalkulierbar, andererseits aber mit verhältnismäßig hohen Vorhaltekosten (Haftpflichtversicherung, Streumittel, Personal) verbunden ist.


    Insoweit sind hier keine Zugeständnisse möglich."



    wie würdest du jetzt weiter verfahren? einen rechtsschutz habe ich nicht.


    vg

    zumpel

  • Lieben Dank für deine Rückmeldung. Natürlich interessiert es, wie eine Sache weiter verläuft.


    wie würdest du jetzt weiter verfahren?

    Wie oben schon erwähnt könntest du noch Vergleichsangebote von anderen Firmen einholen. Will man dem Vermieter die Mißachtung des Wirtschaftlichkeitsgebotes vorwerfen, dann muss man schon ein paar mehr Fakten in der Hand haben.


    Tiefergehend können wir die Sache hier leider nicht besprechen. Bisher waren das alles allgemeine Informationen zu den Definitionen in der Betriebskostenvorordnung. Aber jetzt würden wir in die Rechtsberatung kommen, was ein Forum nicht leisten darf.

  • ok, dann trotzdem vielen Dank nochmal.

    ich denke ich werde nochmal bei der firma des aufzugs anfragen, was ob der vertrag reparaturen pauschal beinhaltet und noch ein schreiben aufsetzen ggfls.


    vg