Verwertungskündigung bei Eigentümerwechsel (Investor)

  • Guten Morgen zusammen,


    derzeit wohnen wir (Familie (F), 2 Kinder im Alter von 6 und 8 Jahren) in einer schönen geräumigen ca 140 qm-Wohnung bei unserem Vermieter (V) in einem Drei-Parteien-Haus.


    Unser Nachbar (N) hat das alleinstehende Nachbarhaus samt ca 1200 qm-Grundstück zu einem, für sich, sehr guten Kurs (1.500.000 EUR!!, Bodenrichtwert "nur 460 EUR/qm) an einen Investor (I) verkauft.


    Im Zuge dessen hat I ein Auge auf "unser" Grundstück geworfen und V ein Angebot gemacht, dass er nicht abschlagen konnte/wollte (das Doppelte des Verkehrswertes) damit die Bewohner des neuen Hauses nicht auf unser Haus (mit Handwerkerbetrieb (H) im Hinterhof) schauen müssen.... H hat zwischenzeitlich eine auskömmliche Summe von I erhalten und zieht demnächst aus.


    Nun kam V auf F zu mit eben jener Nachricht, dass wir früher oder später raus müssen. Ein kostenloser Makler wurde seitens V in Aussicht gestellt. EIne schriftliche Kündigung ist noch nicht erfolgt (wird wahrscheinlich Anfang des Jahres kommen). Miete wird auch an V weiterhin bezahlt, I möchte von V quasi nur Vollzug gemeldet haben wenn das Haus leer ist (wer zum Zeitpunkt der Kündigung zur Kündigung letzendlich berechtigt ist weiß ich noch nicht....). Der Verkauf des N an I ist bereits vollständig abgeschlossen


    Da hier die Mieten explodieren und unsere aktuelle Wohnung megagünstig ist, würde ein Umzug innerhalb des gleichen Ortes (unbedingt erforderlich, da die Kinder in ihrer Schule bleiben sollen) einen nicht unerheblichen finanziellen Einschnitt auslösen.


    Jetzt die Frage: welche Chancen seht ihr, dass eine Verwertungskündigung Aussicht auf Erfolg hätte? Ich habe mich in den letzten Tagen mit der Gesetzgebung und Rechtsprechung hierzu näher befasst. Demnach müssen vier Voraussetzungen erfüllt sein:


    1. Der Eigentümer hat die Absicht einer anderen Verwertung der Immobilie


    Ja, der Abriss des Gebäudes, um auf dem Grundstück einen Neubau zu errichten.


    2. Diese andere Verwertung ist angemessen für die Immobilie


    Ja, nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Verwertung angemessen, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (BGH NJW 2011, 1135).


    3. Durch den Mietvertrag ist der Eigentümer an dieser angemessenen Verwertung gehindert


    Ja, das Mietverhältnis muss der Verwertung entgegenstehen, eine Erschwerung der Verwertung genügt nicht.


    4. Durch diese Hinderung entstehen dem Eigentümer wirtschaftliche Nachteile


    So, das ist der Knackpunkt. Ohne das Grundstück des V hätte I ja ohnehin seinen neuen Wohnklotz (geplanter Verkaufserlös 6000 EUR/qm) dahingebaut! Ein wirtschaftlicher Nachteil wäre daher nur Fiktion. Kann man so argumentieren um in Abfindungsgesprächen eine gute Ausgangsposition zu haben?


    LG Juppi

  • Bei so einem Fall ist der Gang zu einem Fachanwalt für Mietrecht unumgänglich, da wir die konkrete Situation nicht kennen und auch keine Rechtsberatung durchführen dürfen.


    Die mangelnde wirtschaftliche Verwertung muss ausführlich nachgewiesen werden. Die Hürden für so eine Kündigung ist recht hoch und meiner Meinung nach nur Möglich, wenn die Immobilie "schrott" ist und der Eigentümer rote Zahlen damit schreibt.


    Das Problem könnte sein, dass der Investor Euch rausekelt, wenn Ihr nicht auszieht. Da sollte man darüber nachdenken, ob man sich den Auszug dann vergolden lässt. Da rede ich dann nicht von dem kostenlosen Makler.


    Ich würde hier aber erst einmal die Kündigung abwarten.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Hallo Juppi,


    du hast dich ja schon sehr gut selber erkundigt. Der wahrscheinlich wichtigste Punkt ist dein vierter Punkt. Hierzu ist ganz wichtig zu beachten, dass der wirtschaftliche Nachteil keinesfalls so zu verstehen ist, dass der Vermieter mit vorhandenen Mietern gehindert ist, mehr Umsatz und Gewinn zu machen. Das will das Gesetz keinesfalls. Sondern das Gesetz soll den Eigentümer davor schützen, echte Verluste zu machen. Beispielsweise dass die Verluste wegen schlechten baulichen Zustand so hoch sind, dass er konkurs gehen könnte oder die Tilgungsraten an die Bank nicht mehr zahlen könnte oder ähnliches.


    Du wirst abwarten müssen, bis die Kündigung eintrifft um diese dann dahingehend zu prüfen. Der BGH hat sehr hohe Anforderungen an die Begründung gesetzt. Es genügt nicht, das einfach nur so zu erklären, man muss es konkret anhand einer Kostenkalkulation darlegen.

    Meine Antworten zeigen lediglich meine persönliche Meinung, wie ich eine Sache auf Basis der gegebenen Informationen einschätzen würde. Rechtssicherheit hingegen kann nur ein Anwalt geben.

  • Hallo Leipziger,


    vielen Dank für deine schnelle Antwort.


    Die Immobilie ist laut V lediglich "in die Jahre gekommen" und würde in den nächsten Jahren allmählich Investitionsbedarf auslösen. Meine geplante Taktik ging dahin dem I zu vermitteln dass ich, wenn nötig, den Auszug bis zum Sanktnimmerleinstag rauszögern würde. Sein Interesse besteht darin er früher als später mit den Baumaßnahmen anzufangen. Deswegen würd eich auch den goldenen Handschlag nehmen.


    Mir ist bei den Gründen für die Verwertungskündigung noch nicht die Rollenverteilung von I und V ganz klar. Aktuell müsste V uns kündigen, dieser hat aber als Eigentümer ja m.E. keine wirtschaftlichen Nachteile, der könnte auch beispielsweise problemlos die Miete erhöhen (derzeit KM 6,18 EUR/qm). Der finanzielle Ruin würde ihm auch nicht drohen wenn er nicht verkauft, da er zuletzt erst seine Firma verkauft hat.


    LG


    Juppi

  • Hallo Fruggel,


    vielen Dank für deine Antwort.


    Auf die Kündigung warten ist natürlich nicht die schlechteste Idee. Aber ich möchte mich vorab schon gern munitionieren für das Gespräch mit dem neuen Eigentümer, da die Wohnungslage für 4 Zimmer bei uns sehr überschaubar ist und zur Zeit zwei angemessene Objekte frei sind. Ich gehe schwer davon aus dass die erste Kündigung nicht wirksam sein wird und sich dementsprechend alles verzögern könnte worüber der I sich natürlich nicht freuen wird. Würde ihm aber gerne anbieten so früh wie möglich auszuziehen, nur hätte ich dafür schon gerne Argumente, ohne ihn auf die Fehler zu schubsen die gerne bei solchen Kündigungen gemacht werden...;)

  • Aktuell müsste V uns kündigen

    Ja, es kann nur Derjenige kündigen, der aktuell im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

    dieser hat aber als Eigentümer ja m.E. keine wirtschaftlichen Nachteile

    Auch der bisherige Eigentümer, also der Verkäufer kann theoretisch mit den wirtschaftlichen Gründen kündigen, das ist möglich. Aber auch hierbei ganz wichtig, was ich oben schon erläutert habe. Es reicht nicht aus, dass er das Objekt ohne Mieter zu einem viel besseren Preis verkaufen kann, sondern vielemehr ist wichtig, dass er ohne dem Verkauf einen echten Verlust machen würde, er vielleicht in Insolvenz gehen müßte, da er die Tilgung an die Bank nicht mehr zahlen kann z.B.

    Deswegen würd eich auch den goldenen Handschlag nehmen

    Lass dich bei deinen Überlegungen nicht vom Geld verleiten. Geld braucht man, ja. Aber wenn du hinterher unzufrieden bist, nützt es dir letztendlich nichts.

    Meine Antworten zeigen lediglich meine persönliche Meinung, wie ich eine Sache auf Basis der gegebenen Informationen einschätzen würde. Rechtssicherheit hingegen kann nur ein Anwalt geben.

  • Lass dich bei deinen Überlegungen nicht vom Geld verleiten. Geld braucht man, ja. Aber wenn du hinterher unzufrieden bist, nützt es dir letztendlich nichts.

    unzufrieden bin ich jetzt schon8o


    ok, im Ernst. Es wird kein Weg dran vorbeiführen, dass wir da ausziehen müssen/werden. Es ist halt nur eine Frage des Geldes wie schnell wir das machen. Im Worstcase habe ich auch kein Problem damit, einen Auszug herauszuzögern. Da aber der Investor zur Zeit dermaßen mit dem Geld um sich schmeißt, werde ich versuchen einen Teil des Kuchens abzubekommen und da denke ich, dass wir am meisten bekomme je schneller wir ausziehen. Ich denke ihm ist daran gelegen auch alles so "geräuschlos" wie möglich über die Bühne zu bringen.


    Ich hoffe dass ich schnellstmöglich die Kontaktdaten von ihm bekomme um mich mal mit ihm auszutauschen.

  • Hallo nochmal,


    so, jetzt weiß ich auch schon ein paar nähere Sachen:


    laut dem Immobilienmakler der die Interessen des Investors vertritt, ist geplant uns einen Auflösungsvertrag zum 01.02.2020 anzubieten. Auf meinen Hinweis, dass die Kündigung unter Umständen ungültig sein könnte, erwiderte die Mitarbeiterin, dass die Kündigung auf jeden Fall gültig sei... Nun, dann werden wir ma Montag (Termin mit dem Makler) abwarten, was uns so angeboten wird.... Von einer pauschalen Gültigkeit bin ich jetzt nicht soooo überzeugt...

  • Das ist ein Widerspruch in sich. Denn wenn die Kündigung zu 100% gültig bzw. wirksam wäre, dann würde man euch nicht einen Aufhebungsvertrag anbieten, sondern direkt die Kündigung aussprechen.

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  • Das ist eigentlich ein guter Hinweis, aber m.E. bieten die den Aufhebungsvertrag an um uns schnellstmöglich rauszukriegen und die 8 Monate in dem Sinne zu sparen

  • Gestern das erste Gespräch mit dem Makler gehabt, habe meine Kosten die mich ein Umzug kosten würde detailliert offengelegt und mal nach dem möglichen Kündigungsgrund gefragt: "äähmmm,ja, äh, Abriss des Hauses"... Muss ich da noch mehr zu sagen? Ich glaube ich war besser vorbereitet als er. Meine Summe hat er dann mitgenommen und wird sich mit dem Investor, der angeblich noch kein Eigentümer ist, melden.


    An einen Grundbuchauszug komme ich wahrscheinlich nicht ohne Weiteres, oder?

  • Danke für deine Rückmeldung. Immer interessant zu lesen wie sich eine Sache weiter entwickelt. Hier war ich aber jetzt nicht überrascht über die Neuigkeiten, das war ja quasi schon bekannt.


    An einen Grundbuchauszug komme ich wahrscheinlich nicht ohne Weiteres, oder?

    Richtig. Dazu muss man ein berechtigtes Interesse darlegen können, und als Mieter hat man das in der Regel nicht.

    Aber du kannst, wenn es zu einem einvernehmlichen Aufhebungsvertrag kommen sollte, den Investor um einen Nachweis seiner Eigentümerschaft in Form des Grundbuchauszugs bitten. Das Interesse steht dir zu, da andernfalls der Vertrag nichtig wäre.

    Meine Antworten zeigen lediglich meine persönliche Meinung, wie ich eine Sache auf Basis der gegebenen Informationen einschätzen würde. Rechtssicherheit hingegen kann nur ein Anwalt geben.

  • Gerade mal beim Amtsgericht angerufen (es kann manchmal ja so einfach sein.... :D), als Mieter hat man tatsächlich Einsichtsrecht, einfach Mietvertrag mitbringen und los geht's

  • gestern spontan beim Amtsgericht vorbeigeschaut und dort die Information bekommen, dass der alte Eigentümer nach wie vor EIgentümer ist, schade...


    Der stand gestern nachmittag auf einmal im Türrahmen und hat uns vorgeworfen, ihn dafür bestrafen zu wollen, dass er uns günstig hat wohnen lassen (dass muss man sagen, die Höhe der Miete ist eigentlich ein Witz, deswegen wollen wir ja auch nicht ausziehen...), da wir höhere Mietkosten für eine vergleichbare Wohnung in unserer Berechnung der Abfindung geltend machen.


    Immerhin sieht er ein, dafür war noch nicht mal große Überzeugungsarbeit notwendig, dass er keinen triftigen Kündigungsgrund hat. Nur das Geheule ging mir ein bisschen auf den Sack, dass er beim Verkauf auch noch Steuern zahlen muss, da unten eine Gewerbeeinheit drin ist... Ich denke heute gibts die nächste Runde.

  • und hat uns vorgeworfen, ihn dafür bestrafen zu wollen

    Auch das ist nur Geheule. Denn er hat keinen Nachteil, das Haus mit Mietern zu verkaufen. Ganz im Gegenteil. Vorhandene Mieter bedeuten für die Käufer eine sofortige Einnahmequelle und somit Rendite. Die Mieten kann er ja erhöhen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten, sofern diese bisher zu niedrig sind. Wenn der Investor meint, etwas anderes Bauen zu müssen, dann ist das sein Vergnügen.

    dass er beim Verkauf auch noch Steuern zahlen muss, da unten eine Gewerbeeinheit drin ist

    Nicht nur Geheule, sondern auch noch falsch. Wegen einer Gewerbeeinheit muss man keine Steuern zahlen, das ist völlig unabhängig davon. Steuern muss der Verkäufer nur zahlen, wenn er das (vermietete) Objekt noch nicht 10 Jahre in seinem Eigentum hat. Gehört es ihm schon länger, fällt keine Steuer an.

    Meine Antworten zeigen lediglich meine persönliche Meinung, wie ich eine Sache auf Basis der gegebenen Informationen einschätzen würde. Rechtssicherheit hingegen kann nur ein Anwalt geben.

  • So, wir konnten uns einigen. Für einen mittleren fünfstelligen Betrag sind wir spätestens im Februar raus. Ne neue Wohnung haben wir auch schon ab Dezember. DIe erste Rate ist auch schon eingegangen, was will man mehr?:D


    Vielen Dank für euren Input!


    Lg und eion schönes Wochenende

  • Wow, so viel hätte ich nie erwartet dass jemand dafür zahlt.

    Na dann alles Gute euch und einen guten Umzug.

    Meine Antworten zeigen lediglich meine persönliche Meinung, wie ich eine Sache auf Basis der gegebenen Informationen einschätzen würde. Rechtssicherheit hingegen kann nur ein Anwalt geben.