Nebenkostenabrechnung 2018 - unstimmige Positionen durch mehrere Monteurswohnungen

Ricardo_Tubbs

Hallo liebes Forum,

ich weiß, viele Fragen werden gestellt ,sicher oft auch ähnliches, aber mein Fall ist für mich nicht nachvollziehbar.

Die Situation:

Mehrfamilienhaus , Gesamtfläche Wohnen ca 965 qm, davon 40 % an Monteure vermietet, die eine Tagespauschale zahlen und mal nur wenige Tage, mal länger hier sind.

Fakt ist jedenfalls, dass immer hohe Frequentierung im Haus ist, teils bis zu 15 Personen in einer 140 qm Wohnung, die auf kleine Zimmer verschiedener Größe umgebaut wurde.

Die Vermietung an die Monteure fing so Ende 2017 an. Vorher waren alle Wohnungen privat vermietet.

Nun kam die Nebenkostenabrechnung für 2018.

Folgende Positionen sind mir ins Auge gefallen:

Die Hausmeisterkosten sind für die Gesamtfläche von 1892€ im Vergleich zum Vorjahr 2017 auf 4435 € gestiegen.

Dazu muss ich sagen, dass der Hausmeister alle Nase lang hier ist um irgendwas in den Monteurswohnungen umzubauen, installieren oder sonstiges.

In den normalen Wohnungen macht er eigentlich nahezu nichts.

Gartenpflege und Winterdienst sind extra aufgeführt, die auch der Hausmeister machen soll.

Gebäudereinigung findet ganzjährig nicht statt, falls das Trepenhaus damit gemeint ist, im Mietvertrag steht auch nicht, dass die Mieter das machen sollen.

Trotzdem Position über 430 €

Müllgebühren sind von 940 € auf 1304 € gestiegen, da die Monteure keinen Mükll trennen und nach 1 Woche das Müllkämmerchen wie ein Schweinestall.

Dann kommt der Hausmeister, manchmal mit noch einer weiteren Person und ist Stunden beschäftigt, Ordnung zu machen.

Auch werden ab und zu mal die Mülltonnen vergessen rauszustellen wenn die Abfuhr kommt und dann werden aufwändig alle Tonnen mit Anhänger geholt und in die 20 km entfernte Deponie gefahren. Darf das auf die Nebenkosten gerechnet werden?

Und ein Punkt noch, 2017 wurden für die Feuermelder ( vermutl. für Einbau) auf der NKA 325 € für Gesamtfläche verewigt, dieses Jahr sind es 503 € , muss man wirklich jedes Jahr dafür bezahlen? Habe nie eine Wartung mitbekommen oder was anderes.

Heizung und Warmwasser ist auch höher geworden.

Sorry wegen des langen Textes, hoffe es erbarmt sich trotzdem eine helfende Hand und gibt mir einen Rat, ob etwas davon anfechtbar, bzw. Widerspruch Sinn macht,dank im Voraus

Gerne lade ich die eine Seite NKA mit allen Positionen hoch, falls benötigt.

Beste Grüße RT

Fruggel

Hallo Ricardo,

bevor die Fragen geklärt werden können, brauchst du zuerst weitere Informationen zu den Kostenpositionen. Zu diesem Zweck hat man das Recht, beim Vermieter persönlich die Belege einzusehen, die er für die Berechnung als Grundlage genommen hat. Du darfst also beim Vermieter anrufen, und einen Termin hierfür vereinbaren.

Lass dir alle Belege oder Verträge zu den klärungsbedürftigen Positionen zeigen. Lass dir auch den Tätigkeitsbericht des Hausmeisters zeigen, sodass du erkennen kannst, was genau er gemacht hat. Wenn du sagst, es gab nie eine Treppenhausreinigung, dann frag nach einem Nachweis der Durchführung.

Falls dir irgend ein Beleg unklar ist, dann fotografiere ihn, um diesen dann einer fachkundigen Person zu zeigen.

Zum Teil wird dann wahrscheinlich klar, dass nicht umlagefähige Kosten oder nicht umlagefähige Tätigkeiten des Hausmeisters abgerechnet wurden. Und bei anderen Positionen kann man sich dann überlegen, ob der Vermieter vielleicht das gesetzlich vorgeschriebene Gebot der Wirtschaftlichkeit mißachtet hat. Mit diesen Informationen kannst du dann deine Einwendungen an den Vermieter schriftlich formulieren.

Ricardo_Tubbs

Vielen Dank schon mal Fruggel für die Tipps, werde da am Montag mal anrufen und Näheres erfragen.

Hab ich eigentlich ein Anrecht drauf, dass die aufgeschlüsselten Kosten des Hausmeisters auch physikalisch ausgehändigt werden?

Wenn ja, muss ich dafür bezahlen?

Danke für Antwort

Beste Grüße

RT

Fruggel

Zitat von Ricardo_Tubbs

Hab ich eigentlich ein Anrecht drauf, dass die aufgeschlüsselten Kosten des Hausmeisters auch physikalisch ausgehändigt werden?

Das Abfotografieren ist die kostengünstige Methode, weshalb ich diese erwähnt habe. Alternativ kann man bei dem Termin auch um eine Kopie bitten gegen Kostenerstattung (max. 25ct. pro Kopie laut Rechtsprechung). Original Belege muss der Vermieter nicht raus geben.

Ricardo_Tubbs

Ok Fruggel, vielen Dank, werde nächste Woche gleich da anrufen und mich dann wieder melden, wenn sich was ergeben hat.

Ricardo_Tubbs

Sorry, hätte noch eine Frage:

In den Bestimmungen meines Mietvertrages ist ein Indexmietvertrag vereinbart, in dem steht, dass alle 2 Jahre erhöht wird. Diese Passage ist sogar unterstrichen.

Das Haus hat seit 2017 neue Besitzer, der Mietvertrag aber ist unverändert.

Die letzte Mieterhöhung durch Index wurde im Mai 2017 seitens des alten Besitzers noch vorgenommen.

Die neuen Besitzer hatten bereits im Dezember für Februar 2018 eine Mieterhöhung gefordert, der ich widersprach.

Somit wurde die Miete letztlich ab Mai 2018 erhöht und auch von mir bezahlt.

Leider habe ich die Passage im Mietvertrag mit den festgesetzten 2 Jahren erst jetzt gefunden,

somit habe ich ja zu früh einer Mieterhöhung zugestimmt.

Gibt es eine Möglichkeit, der Mieterhöhung rückwirkend zu widersprechen ?

Gilt durch meine Zahlung ab Mai 2018 das im Mietvertrag festgesetzte "alle 2 Jahre " weiterhin oder nicht mehr?

Danke für Antwort.

Beste Grüße RT

Fruggel

Zitat von Ricardo_Tubbs

Gibt es eine Möglichkeit, der Mieterhöhung rückwirkend zu widersprechen ?

Das lässt sich nicht wirklich beantworten ohne Prüfung der Unterlagen (durch einen Anwalt, kann nicht hier gemacht werden). Aber allgemein gesagt Nein, denn so eine Zustimmung ist in der Regel eine gegenseitige Vertrgsänderung, die ja immer erlaubt ist, egal zu welchem Punkt des Vertrags.

Zitat von Ricardo_Tubbs

Gilt durch meine Zahlung ab Mai 2018 das im Mietvertrag festgesetzte "alle 2 Jahre " weiterhin oder nicht mehr?

Verstehe nicht, wie du darauf kommst, dass eine Vereinbarung durch eine zwischenzeitliche Erhöhung unwirksam geworden wäre. So etwas gilt natürlich weiter.

Du meintest Eigentümer, nicht Besitzer.

Ricardo_Tubbs

Vielen Dank Fruggel

Das dachte ich mir schon fast, war unüberlegt von mir mit der Zustimmung durch meine damalige Zahlung.

Stimmt, meinte natürlich Eigentümer der Inmobilie.

Heute ruf ich da erstmal an und mache einen Termin zur Belegeinsicht.

Was mache ich eigentlich, wenn die Hausverwaltung behauptet, die Summe wär nur der Lohn für den Hausmeister und es wäre die Gartenarbeit oder Reparaturen gar nicht mit reingerechnet? Wenn ich das richtig verstehe , müssen nicht umlagefähige Kosten auch in der Nebenkostenabrechnung erwähnt werden, oder?

Fruggel

Zitat von Ricardo_Tubbs

Was mache ich eigentlich, wenn die Hausverwaltung behauptet, die Summe wär nur der Lohn für den Hausmeister und es wäre die Gartenarbeit oder Reparaturen gar nicht mit reingerechnet?

In dem Fall würdest du in den Belegen sehen, dass der Hausmeister effektiv einen viel höheren Lohn bekommt, wenn das für die Nebenkosten bereits raus gerechnet wäre. Dazu ist ja gerade die Belegeinsicht da, dass du alles schwarz auf weiß sehen kannst, was wirklich an Kosten angefallen ist.

Zitat von Ricardo_Tubbs

müssen nicht umlagefähige Kosten auch in der Nebenkostenabrechnung erwähnt werden, oder?

Nein. Denn dazu ist die Belegeinsicht gedacht um solche Dinge zu überprüfen. Eine NK Abrechnung muss leut BGH nachvollziehbar sein, aber nicht überfrachtet werden.

Ricardo_Tubbs

Nochmals vielen Dank, Fruggel ,bin froh hier Fragen stellen zu dürfen und fachlich kompetente Antworten zu bekommen, das Mietrecht ist ja alles sehr komplex.

Werde die Woche einen Brief aufsetzen und einen Widerspruch per Einschreiben / Rückschein an den Vermieter senden, leider geht nach vielen Versuchen keiner ans Telefon. War schon oft so.

Melde mich wieder, wenn es Ergebnisse gibt.

VG_RT

Fruggel

Es ist nicht so sehr sinnvoll, einen Widerspruch ohne vorherige Belegeinsicht zu schreiben. Das kann man machen, wenn sich die Fehler allein aus der Abrechnung ergeben. Aber bei Details zu den Beträgen funktioniert das nicht. Und es reicht nicht aus, im Widerspruch zu schreiben, dass die die Beträge zu hoch vorkommen. Den Einwand muss man schon etwas genauer darlegen. Doch die dafür erforderlichen Informationen sind dir offenbar noch nicht bekannt, zumindest soweit das aus dem Diskussionverlauf hier ersichtlich ist.

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