Mieterhöhung bei Neuabschluss des Mietvertrags - inwieweit rechtlich okay - Wohnungszustand, Mietminderung

  • Hallo ihr Lieben,


    ich habe gleich mehrere Anliegen und hoffe sehr, dass ihr mir weiterhelfen könnt!


    1, Mieterhöhung bei neuem Mietvertrag - bis zu welcher Höhe rechtlich in Ordnung?


    Ich habe letztes Jahr zum September eine Wohnung neu bezogen. Der Vermieter hat zu meinem Einzug die Miete sogleich um 100 € erhöht, die Vormieterin hat 395 € bezahlt, ich 495 €. 50 € davon sind Nebenkosten für Müllabfuhr, Schornsteinfeger, etc.


    Laut dem online-Mietspiegel der Stadt liegt die durchschnittliche Vergleichsmiete bei 371,38 €. Dabei sind Zustand, Lage, Modernisierungsmaßnahmen, etc. mitberücksichtigt.

    Zum damaligen Zeitpunkt war ich in einer gewissen Notsituation und habe den Mietvertrag anstandslos unterschrieben. Im Nachhinein frage ich mich, ob diese Mieterhöhung tatsächlich rechtens ist/war? Falls nein, welche Möglichkeiten habe ich?

    Laut meiner nachträglichen Recherche darf man die Miete nur auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen... Stimmt das so?


    Es wurde auch nichts saniert, was eine Mieterhöhung irgendwie erklären oder rechtfertigen könnte, womit wir dann gleich zum 2. Punkt kommen...


    2, Mietminderung/anpassung aufgrund des Zustands der Wohnung


    Vielleicht hätte ich den Zustand gleich am Anfang sehen können, aber mir war nicht klar, wie extrem schlecht die Wohnung isoliert ist. Ich komme mir ehrlich gesagt selber ein bisschen blöd dabei vor, mit dem ganzen Kram jetzt im Nachhinein zu kommen, aber ich schildere jetzt erst mal und hoffe, dass ihr mich nicht zu arg verurteilt oder für komplett blöd haltet.


    Die Wohnung ist eine Erdgeschosswohnung, bzw. Hochparterre, der Keller ist nicht isoliert oder gedämmt. Das ganze Haus ist eigentlich nicht gedämmt. Sobald die Heizung runter fährt, zieht es gefühlt von überall (vor allem von unten, aber auch von den Fenstern) kalt rein.


    Die Fenster sind genau 40 Jahre alt und sind nicht dicht, auch da zieht es rein. Wenn Fußgänger vorbei gehen und sich unterhalten hört es sich so an, als ob die im Raum wären.


    Die Wohnung lässt sich nicht wirklich ausreichend beheizen. Ich habe für letztes Jahr eine fette Gas-Nachzahlung bekommen, habe in den kalten Wintermonaten (Dez. & Jan) jeweils 3700 KhW verbraucht. Trotzdem wurde keine Raumtemperatur von 20+ Grad erreicht, allerhöchstens 19, obwohl die Heizung(en) oft voll aufgedreht waren.


    Na, und jetzt ist ja wieder Winter, ich fühle mich nicht besonders wohl und ein bisschen kotzt es mich an, dass ich im Grunde 800 € für die Wohnung im Winter zahle und mich trotzdem nicht wohl fühlen kann, weil keine Wohlfühltemperatur erreicht wird.


    Für Antworten und Tipps bin ich euch sehr dankbar!


    Liebe Grüße,

    Johanna

  • Kündigen und umziehen? Dass das Haus nicht isoliert ist und hohe Heizkosten verursacht, hättest du am Energieausweis, der vorgelegt werden muss, sehen können bzw danach fragen. Das ist grundsätzlich ein guter Tipp, sich die Abrechnungen aus den Vorjahren zeigen zu lassen, in dem Fall auch die Gasrechnungen des Mieters.


    Dass bei einem neuen Vertrag die Miete erhöht wird, ist üblich, denn da hat man es als Vermieter am einfachsten. In dem, was der Mietspiegel ausweist, sind i.d.R. keine Kosten für Müll, Schornsteinfeger etc enthalten. D.h. es wäre interessant, was du als Kaltmiete (das, was im Mietspiegel ausgewiesen wird normalerweise) und was Vorauszahlungen/Pauschale für Nebenkosten ist. Erst dann kann man beurteilen, ob die Mietpreisbremse eingehalten wurde. Außerdem ist zu prüfen, ob diese überhaupt Anwendung findet und ob du die Einordnung richtig vorgenommen hast. Das ist dann jedoch ein Fall für einen Anwalt, der die Details prüft.

  • Hallo Schweinchenfand,


    danke dir für die Antwort!


    Ich hab leider nicht gewusst, dass ich meinen Vermieter nach einem Energieausweis fragen muss. Ich glaub auch gar nicht, dass er so einen hat. Klar, Gasrechnungen aus den Vorjahren anschauen ist sicherlich ein guter Tipp, auch daran habe ich nicht gedacht, war da wohl etwas naiv...


    Meine Kaltmiete liegt bei 445€. Eben 50 € dessen, was ich an den Vermieter zahle (495) sind diese Nebenkosten. Was meinst du mit "ob die Mietpreisbremse überhaupt Anwendung findet"?

  • Der Energieausweis ist Pflicht und muss ungefragt vorgelegt werden. Allerdings hilft es dir auch nicht weiter, wenn der Vermieter für sein Versäumnis eine Strafe zahlen muss.


    Die Mietpreisbremse gilt bei weitem nicht flächendeckend, sondern nur in ausgewählten Städten und Landkreisen. Nur dort gilt die Deckelung auf max. 110% des Mietspiegelwertes. Überall sonst können die Vertragsparteien, von Wucher abgesehen, eine beliebige Miete bei Neuvermietung vereinbaren, egal was der Vormieter bezahlt hat oder was laut Mietspiegel ortsüblich wäre.

  • hm, okay. na, in BaWü gilt die Mietpreisbremse meiner Recherche zufolge nicht. Na schade. Dann ist es eben erst mal so. Und nein, wenn mein Vermieter, der eigentlich eh ganz nett ist, sich nur sehr, sehr wenig um alles kümmert, eine Strafe zahlt, hilft mir das auch nicht wirklich weiter.