Bekomme Abmahnungen und Kündigungsdrohung. Muss ich mir Sorgen machen?

  • Hallo Leute,


    ich habe ein Problem mit meiner Vermieterin, zu dem ich gerne mal eine Einschätzung hätte, ob ich mir Sorgen machen muss oder nicht.

    Zur Vorgeschichte: Ich wohne mit meiner Freundin seit nunmehr fast 8 Jahren in einer von 8 Wohnungen in einem innerstädtischen Altbau. Direkt vor der Tür fährt die Straßenbahn und eine große Straße verläuft dort ebenfalls, so dass es schon mal grundsätzlich nicht super leise ist. Neben uns wohnt eine Familie mit zwei Kindern, die man regelmäßig hört und über uns wohnt eine ältere Dame, die gerne mal was fallen lässt, was man natürlich auch hört. Bisher hat uns all das nie gestört, da wir mit der Einstellung daran gegangen sind, dass wir halt in einem Mehrfamilienhaus in der Stadt wohnen und es dort nicht besonders leise ist. War alles auch nie ein Problem.

    Als wir vor fast 8 Jahren eingezogen sind, haben wir einen Mietvertrag mit einer Hausverwaltung abgeschlossen und immer pünktlich Miete und Nebenkostennachforderungen beglichen. Das Haus gehörte einer damals 14 jährigen und ein Herr, der schräg unter uns wohnt hat immer davon gesprochen ihr Vormund zu sein. Wir kamen immer gut mit ihm klar und es gab keine Probleme weder mit Mängeln, Zahlungsverzügen, Lärm oder sonst etwas. Seit etwa 2 Jahren wohnt die nun offensichtlich volljährige Besitzerin in der Wohnung unter uns. Bisher auch problemlos.


    Das hat sich am 30.12. letzten Jahres geändert. Wir hatten Gäste (4 Personen) über Silvester und haben am 30.12. schon etwas gefeiert, was durchaus auch ein bisschen lauter gewesen sein könnte. Allerdings sicher nicht in einem Maß wie ich es von praktisch jeder WG Party kenne. Einen Zettel für die Nachbar hatten wir nicht ausgehängt (vergessen).

    Ein paar Tage später hatten wir einen Brief im Briefkasten, den die Besitzerin an uns geschickt hat und uns beschuldigt hat "ständig laut" zu sein und hat sich auf insbesondere diesen Abend berufen. Wir haben uns gedacht, dass das schon etwas pingelig ist und nichts unternommen. Wir haben mehr oder weniger "normale" Wohngeräusche gemacht. Wir arbeiten halt beide Mo-Fr von früh morgens und vor 17.00 Uhr sind wir eigentlich nie zu Hause. Wir hatten uns für das Jahr vorgenommen einige Dinge in unserer Wohnung zu ändern was die Einrichtung betrifft und das ist natürlich auch damit verbunden, dass man mal ein Loch bohrt oder einen Schrank bewegt. "Normal" halt und zu völlig normalen Uhrzeiten. Mitte Januar kam dann noch mal ein Brief in sehr schlechtem Deutsch mit Formulierungen wie "Sie tun hämmern und bohren zu Zeiten wo eigentlich ruhig sein sollte." und auch wieder "ständiger Lärm" usw. Besonders interessant fanden wir den Satz "Es ist nicht mein Problem wenn Sie mittags keine Zeit dafür haben." Oder "Wenn Ihnen das nicht passt, müssen Sie sich eine andere Wohnung suchen." Am Ende des Schreibens stand noch, dass wir hiermit abgemahnt werden und wenn uns dass nicht passt, dann sollen wir uns eine andere Wohnung suchen. Wir fanden das ziemlich dreist und haben bei ihr geklingelt um mal das Gespräch zu suchen. Aufgebmacht hat sie uns allerdings nie. Darum haben wir einen Brief geschrieben in dem wir darauf aufmerksam gemacht haben, dass von "ständig" keine Rede sein kann und dass wir uns durchaus bewusst sind, dass wir in einem Mehrfamilienhaus wohnen und dass möglicher Weise auch die schlechte Dämmung der Böden/Decken dazu beiträgt, dass das Haus hellhörig ist und dass wir ebenfalls vom Leben unserer Nachbarn viel mitbekommen.

    Darauf kam erstmal nichts und heute kam dann ein neuer Brief mit einer Liste von vier Terminen wo wir angeblich laut gewesen sein sollen. Teilweise mit Uhrzeit und teilweise sehr unspezifisch wie "in der Nacht von X auf Y: Gepolter". Ein Punkt bezieht sich auf einen Zeitraum von 15 Minuten und zu der Zeit haben wir ein Sofa durch das Treppenhaus abtransportiert und ein neues hoch getragen. Bei einem Punkt bin ich mir außerdem ziemlich sicher, dass wir gar nicht zu Hause waren. Ein Punkt bezieht sich auf einen Zeitraum der laut Hausordnung gar nicht innerhalb der Ruhezeiten liegt.

    In dem Schreiben wird uns dann weiter vorgeworfen gegen den Mietvertrag zu verstoßen und es heißt "Aufgrund dessen werde ich Sie zum 2. Mal abmahnen." Darauf folgt noch die Drohung uns bei weiteren Verstößen gegen die Hausordnung die Wohnung zu kündigen,

    Abgesehen von den unfassbar vielen Fehlern in den Schreiben finde ich es merkwürdig, dass die Dame sich direkt an uns wendet und eben nicht über die Hausverwaltung geht. Von der haben wir bisher noch nichts gehört und vermuten, dass die auch nichts davon wissen. Meine Freundin hat jetzt Angst, dass wir aus der Wohnung fliegen. Ich sehe das eher locker und denke solange nichts aktenkundig bei einer Behörde ist und wir immer unsere Miete zahlen und die Wohnung normal behandeln, kann sie uns sowieso nichts. Stimmt das? Oder sehe ich das zu locker? Sind diese Abmahnungen überhaupt wirksam? Von der Form abgesehen haben wir ja auch nie einen Vertrag mit der Dame geschlossen. Was wäre jetzt das richtige Handeln um weiteren Ärger zu vermeiden? Bzw. nehme ich die Sache zu locker und sie kann uns wirklich was? Sollten wir gar einen Anwalt hinzu ziehen? Ausziehen möchten wir wenn es geht nicht. Ein Vorteil der stümperhaften Vermietung ist nämlich auch, dass wir seit Einzug noch nie eine Mieterhöhung bekommen haben.

    Ist jetzt doch ein ganzes Pfund Text geworden, aber ich hoffe trotzdem, dass jemand mit mehr Fachkenntnis eine Aussage machen kann ob diese Abmahnungen gültig sind und was wir tun können/sollten um weiteren Ärger zu vermeiden.

    Vielen Dank im Voraus!

  • Hallo,


    viel kann man dazu nicht sagen, da man zunächst bestimmen müsste, wer überhaupt der Vermieter ist. Die Eigentümerin des Grundstückes oder direkt die Hausverwaltung? Die Hausverwaltung kann nämlich direkt Vermieter sein, aber auch nur Vertreter des Eigentümers und damit wäre dann eventuell die junge Dame dann die Vermieterin. Das müsste man im Mietvertrag prüfen.


    Alles andere hängt dann auch von dieser Frage ab. Falls die junge Dame Vermieterin ist, kann sie auch abmahnen, denn immerhin ist der Vermieter dann der Vertragspartner. Eine Hausverwaltung nimmt dann als Vertretung Rechte des Vermieters wahr, beschränkt diese aber nicht vom Vermieter, der kann weiterhin abmahnen, kündigen usw.


    Ob die Abmahnung nun inhaltlich begründet sind und das gesamte Verhalten zur Kündigung führen kann, lässt sich hier nicht sagen. Da kommt es darauf an was bewiesen werden kann und alle anderen Umstände. Daher kann man dazu nichts sagen.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Also ich nehme mal an, dass das Haus auch der Dame gehört nur eben die Verwaltung mit der Vermietung beauftragt ist. Bzw. nehmen wir das doch einfach mal an. Die kann doch dann nicht einfach Abmahnungen verteilen, oder? Ich meine im Prinzip könnte sie sich ja solche Vorwürfe auch ausdenken.

  • Wenn sie die Kündigung vor Gericht im Zuge einer Räumungsklage durchsetzen will, muss sie die Vorwürfe (Pflichtverletzungen) auch beweisen können. Wenn ihr diese dann gut entkräften könnt (Beleg Kauf des Sofas, Abwesenheit zum Zeitpunkt xy...), dann liegen vermutlich keine berechtigen Gründe für die Kündigung vor.