Fristen für Nebenkostenabrechnung und Kaution

  • Hallo Forumler,


    aufgrund einer m.E. völlig unfähigen Hauverwaltung ergeben sich bei mir einige Fragen. ich hoffe, das richtige Unterforum getroffen zu haben :).


    Nun gut, nachfolgend die Fakten in Stichpunkten:


    - Neubau-Mietwohnung bezogen am 15.03.2018

    - Auszug am 31.01.2020

    - Mietvertrag regelt die Fristen der Nebenkostenabrechnung wie folgt: " Die monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten werden nach Ablauf des jährlichen Abrechnungszeitraums nach den gesetzlichen Vorschriften abgerechnet und ausgeglichen."


    Wir haben bis Stand heute keine Nebenkostenabrechnung für 2018 oder 2019 bekommen. Es war auch nie jemand da, der Heizung oder Wasser abgelesen hat. Das habe ich gestern im Beisein des Hausmeisters erledigt, weil es die HV innerhalb 4 Monaten nicht geschafft hat, einen Wohnungsabnahmetermin zu vereinbaren. Bzw. gestern am 31.01. kam ein Anruf, ob ich wohl am Montag den 03.02. Zeit hätte... hab ich natürlich verneint, denn da ist der Mietrvertrag bereits seit 3 Tagen beendet.


    Sodala, das waren jetzt mal grob die Stichpunkte. Nun meine Fragen.


    Wann hätte uns die Abrechnung für 2018 zugestellt werden müssen, so dass der Vermieter noch Nachforderungen stellen kann? (m.E. am 31.12.2019)


    Wann muss die Abrechung für 2019 vorliegen? (m.E. am 31.12.2020)


    Wann muss die Kaution zurückbezahlt werden? (m.E. in Teilen sofort und der Rest spätestens am 30.12.2020)


    Liege ich mit meinen Vermutungen einigermaßen richtig?


    Danke vorab und Grüße vom Thomas aus München

    :saint:

  • (m.E. am 31.12.2019)

    Richtig

    Wann muss die Abrechung für 2019 vorliegen? (m.E. am 31.12.2020)

    Korrekt, Wenn der Abrechnungszeitraum jeweils das Kalenderjahr ist.

    Wann muss die Kaution zurückbezahlt werden?

    Die erste Abrechnung sollte nach rund 6 Monaten erfolgen, der Rest dann, wenn die letzte Betriebskostenabrechnung erfolgte.

  • Vielen Dank Köbes, für deine Antworten.


    Sollte in den nächsten Monaten die Abrechnung für 2018 nicht vorliegen, werde ich wohl oder übel ein Mahnverfahren anstreben müssen, oder einen Anwalt einschalten.


    Traurig, aber was bleibt mir anderes übrig... :mad:

  • werde ich wohl oder übel ein Mahnverfahren anstreben müssen,

    Das macht aber nur Sinn, wenn du ein Guthaben erwartest. Für Forderungen des Vermieters ist der Drops gelutscht. Aber ein Mahnverfahren macht nur Sinn, wenn man den Betrag kennt. Aber lass das den Anwalt machen.

  • Aber ein Mahnverfahren macht nur Sinn, wenn man den Betrag kennt.

    Es ist sogar nur zulässig, wenn man die genaue Summe kennt.


    In solchen Fällen wie hier kann man sogar seine Vorauszahlungen unter Umständen zurückfordern. Aber auch das sollte man einem Anwalt erledigen lassen.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Vielen Dank euch beiden.


    Vielen Dank euch beiden.

    Nachtrag 😀


    Soweit ich weiß, könnte ich schon jetzt auf die Rückzahlung der geleisteten Nebenkosten für das Jahr 2018 klagen... immerhin 2.900 EUR.


    Bin mir aber nicht sicher, ob der Vermieter die Anwaltskosten übernehmen muss, wenn er während des Prozesses die Nebenkostenabrechnung doch noch erstellt.

  • Die Antwort auf deine Fragen kannst du dir selber noch gar nicht wirklich geben. Denn es fehlt eine entscheidene Sache. Du weißt nicht, welchen Abrechnungszeitraum der Vermieter wählen wird, da es ein Erstbezug in 2018 war. Der Abrechnungszeitraum muss nicht zwingend dem Kalenderjahr entsprechen. Der Vermieter kann aufgrund des Erstbezugs den Abrechnungszeitraum auch auf den 1.03.18 bis 28.02.19 legen. Dann hätte er bis 29.02.20 Zeit, die Abrechnung zu übergeben. Es wäre also zu überlegen, den Februar noch abzuwarten, weil der Vermieter möglicherweise noch gar nicht im Verzug ist.


    Um Vorauszahlungen zurück fordern zu können ist es laut Rechtsprechung erforderlich, dass man wärend der Mietzeit keine Gelegenheit hatte, die Vorauszahlungen zurück zu halten. Wenn das Mietverhältnis also beendet ist, bevor die Frist zur Erstellung der Abrechnung abgelaufen ist, liegt die Voraussetzung vor. Aber man muss sich überlegen, ob die Rückforderung sinnvoll ist. Denn wenn der Vermieter die Abrechnung dann nachreicht, muss man doch wieder die Zahlung leisten. Daher kann die Klage auf Erstellung der Abrechnung vielleicht sinnvoller sein.

  • Um Vorauszahlungen zurück fordern zu können ist es laut Rechtsprechung erforderlich, dass man wärend der Mietzeit keine Gelegenheit hatte, die Vorauszahlungen zurück zu halten. Wenn das Mietverhältnis also beendet ist, bevor die Frist zur Erstellung der Abrechnung abgelaufen ist, liegt die Voraussetzung vor.

    Das ist genau die Krux.


    Wenn der Abrechnungszeitraum der 15.03.18 - 31.12.2019 war, dann hätte ich eine Nebenkostenzahlung (die vom Januar 2020) zurückhalten können. Könnte ich noch immer, indem ich die Miet-Lastschrift zurück hole und nur die Kaltmiete überweise.


    Ist aber der Abrechnungszeitraum der 15.03.18 - 14.03.20 hätte ich die Januar Nebenkostenzahlung nicht zurückhalten können, da ich sonst in Verzug komme.


    Was würdet ihr tun?

  • Was würde dir der eine Monat bringen, die Vorauszahlung zurück zu halten. Die Zurückbehaltung soll ein Druckmittel sein, und das hätte nur dann denen Effekt, wenn es über mehrere Monate geht. Das bringt nichts.


    Ein Abrechnungszeitraum kann nicht Mitte des Monats los gehen. Es müssen volle Monate sein.


    Ich würde es erst mal auf die Psycho Tour versuchen, indem ich den Vermieter alle paar Tage mit einem Brief oder Anruf auf die Nerven gehe. Und wenn er einen Termin verspricht, wann er es fertig haben will, und das nicht einhält, dann gehts am nächsten Tag weiter.


    Klage erheben bedeutet Stress und Kosten. Denn auch wenn der Vermieter verliert un die Kosten zahlen muss, du musst sie erst mal vorstrecken. Daher immer erst mal alle außergrichtlichen Möglichkeiten ausschöpfen.

  • Hallo an alle,


    dürfte ich zu diesem Thema noch ein Frage stellen, bzw. um eure Einschätzung bitten?


    Ich nehme an, dass ich bis zum 29.02.2020 keine Nebenkostenabrechnung bekomme und die Hausverwaltung nun die gesetzliche Frist zum Erstellen der Nebenkostenabrechnung für 2018 versäumt... soweit sogut. Es wurde ja auch keine Ablesung der Zähler für das Jahr 2018 vorgenommen. Hatte die Hausverwaltung wohl auch versäumt.


    Somit sind eventuelle Nachforderungen für 2018 wirkungslos.


    Wie kann jetzt die Hausverwaltung eine rechtssichere Abrechnung für das Jahr 2019 erstellen? Es liegen ja nur die Endzählerstände mit Datum zum Auszug am 31.01.2020 vor.


    Somit fällt eine Schätzung aus. Und eine Abgrenzung von 2018 auf 2019 kann ja auch nicht erfolgen...?! Ganz schön verwirrend das ganze :)

  • Wie kann jetzt die Hausverwaltung eine rechtssichere Abrechnung für das Jahr 2019 erstellen?

    Das kann man so allgemein nicht beantworten. Denn die Heizkostenverordnung sieht einige Ausnahmen vor, bei denen keine verbrauchsabhängige Abrechnung erforderlich ist, und sie sieht auch Methoden vor, mit denen unter bestimmten Voraussetzungen geschätzt werden darf. Ob irgend was davon in Betracht kommt, können wir hier nicht prüfen.


    Wenn keine Ausnahme zutrifft und der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abrechnet, kann man als Mieter gemäß §12 der Hauzkostenverordnung die Heizkosten um 15% kürzen.

  • Es wäre also zu überlegen, den Februar noch abzuwarten, weil der Vermieter möglicherweise noch gar nicht im Verzug ist.

    Hallo zusammen,


    erster Zwischenbericht.


    wir haben den Rat von Fruggel beherzigt:thumbup: und nur mal per Email bei der Hausverwaltung angefragt, ob denn die Nebenkostenabrechnung nun schon erstellt ist.


    Wie erwartet kam keinerlei Reaktion, so dass ich heute wieder eine Email verfasse, in der ich die letzte Frist setze und auch auch eine mögliche Klage hinweise.


    Wenn wieder keine Reation erfolgt, müssen wir den Weg zum Anwalt beschreiten... wollen wir eigentlich nicht, aber dies scheint wirklich die einzige Möglichkeit zu sein.


    Auch um der Hausverwaltung und dem Eigentümer zu zeigen, dass wir auch zukünftig (Nebenkostenabrechnung für 2019 und Rückerstattung Kaution) keine Geduld mehr aufbringen.


    Ich berichte weiter...:)

  • Danke für deine Rückmeldung. es interessiert uns immer, wie eine Sache weiter verläuft.


    Auch um der Hausverwaltung und dem Eigentümer zu zeigen

    Da in deinem Fall Hausverwaltung nicht gleich Eigentümer ist, würde ich zunächst erst noch den Eigentümer direkt kontaktieren. Wenn ich wetten würde, dann würde ich sagen, dass dieser von der Untätigkeit der Hausverwaltung noch überhaupt nichts weiß. Es würde ihn aber mit Sicherheit interessieren, denn er hat die Hausverwaltung im Glauben beauftragt, dass man sich um alles kümmert und dafür bezahlt er ja auch die Hausverwaltung.

    Ich will damit auch sagen, dass wenn du jetzt erneut an die Hausverwaltung schreibst. wird der Eigentümer vermutlich weiterhin nichts davon erfahren.


    Außerdem würde ich die Hausverwaltung mit Anrufen nerven oder evtl. sogar auch hin gehen nur um eine Stellungnahme zu bekommen, warum keine Antwort kommt.

  • Danke für deine Rückmeldung. es interessiert uns immer, wie eine Sache weiter verläuft.

    Lange ist es her, aber nun bin ich wieder mit Neuigkeiten da :S.


    Hallo alle zusammen,


    meine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 (15.03. - 21.12.2018) ist mit "etwas" Verspätung angekommen.


    Wie vermutet, wurden alle Daten (Wärmezähler/Kaltwasser/Warmwasser) nur geschätzt, weil wohl die Jahresablesung versäumt wurde.


    Es ergibt sich für das Jahr 2018 eine Gutschrift von 470 EUR, welche man in den nächsten Tagen überweisen will.


    Einerseits zwar verlockend, die Gutschrift zu akzeptieren, andererseits ist die Abrechung fehlerhaft und muss nicht akzeptiert werden, da zu jeder Zeit eine Ablesung möglich gewesen wäre und auch die Geräte nicht defekt waren.


    Ein weiterer Fehler ist die Umlage einer Nutzerwechselgebühr. Keine Ahnung, wieso die abgerechnet wird, da wir im Jahr 2018 nicht ausgezogen sind.


    Unabhängig davon, darf diese sowieso nicht umgelegt werden.


    Würdet Ihr die Abrechung so akzeptieren (ausgenommen der Nutzerwechselgebühr)?


    Viele Grüße und vorab Danke!


    Thomas

  • Würdet Ihr die Abrechung so akzeptieren (ausgenommen der Nutzerwechselgebühr)?

    Darauf lässt sich keine seriöse Antwort geben, ohne die Abrechnung eingehend geprüft zu haben. Wie sollen wir denn hier wissen, wie stark der Betrag zu deinen Ungunsten ausfällt.


    Gehen wir mal nur von den Wasserzählerständen aus. Vielleicht gibt es noch weitere Ungereimtheiten in der Abrechnung, aber du erwähnst nur die Zähler. Überschlage mal ungefähr, welche Zählerstände nach den dir bekannten Fakten eher realistisch wären. Und dann rechnest du die Abrechnung durch mit den Zählerwerten, die du ansetzen würdest. Abhängig von der Differenz kannst du dann überlegen, ob du der Sache genauer nachgehst, bei 10€ würde es sich sicherlich nicht wirklich lohnen.


    Und bedenke auch folgendes. Wenn du zu einem Anwalt gehst, dann prüft dieser, ob eine Schätzung denn überhaupt zulässig war im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen. Kommt er zum Ergebnis, dass keine Schätzung erlaubt ist, hat das zur Folge, dass nach dem Verhältnis der Wohnfläche abgerechnet werden muss. Und dabei könnte es durchaus sein, dass du trotz Abzug von 15% der Kosten gemäß §12 HeizKV trotzdem schlechter weg kommst als jetzt. Es kann also auch nach hinten los gehen, wenn du etwas unternimmst. Daher überlege gut, ob es vielleicht klüger ist, die Sache nun für erledigt zu erklären.