RÜcktritt vom Mietvertrag

  • Moin moin,

    wir befinden uns in einer "schwierigen" Situation vielleicht könnte Ihr mir helfen.

    Wir haben einen Mietvertrag für ein Haus abgeschlossen. In dem Mietvertrag wurde ein renoviertes Haus vereinbart und alle Mängel festgeschrieben.

    Dieser Vertrag wurde über einen Hausverwalter abgeschlossen. Es gehört einer alten Dame die einen gesetzlichen Vormund hat (Stiefsohn). Dieser hat den Hausverwalter engagiert und unseren Mietvertrag als gesetzlicher Vertreter unterschrieben (alle Nachweise dafür sind vorhanden, so dass der Vertrag rechtskräftig ist ). Mitten in den Malerarbeiten (3 Zimmer kein Parkett, ein Bad ohne Duschkabine und Toilette ,nicht Grund-gereinigt) verstirbt die Besitzerin. Somit wurden alle Konten eingefroren und keine dieser Arbeiten wird vollendet. Es stellt sich heraus dass der Stiefsohn keiner der 3 gesetzlichen Erben ist (dies wusste der Stiefsohn sowie der Hausverwalter , haben uns jedoch nicht gewarnt). Keiner der Erben fühlt sich verantwortlich für die Renovierungen die Vertraglich festgelegt wurden. Dieses Haus ist auch in dem jetzigem zustand nicht Bezugsfähig.

    Wir sollten nächstes Wochenende einziehen (1.4) und haben unsere jeweiligen Wohnungen auch zum 1.4 nachvermietet bekommen. Im Grunde eine schreckliche Situation.

    Die Erben haben sich heute gemeldet. Wussten angeblich nicht, dass es Vermietet wird. Möchten nichts Investieren da dieses Haus verkauft werden soll und nicht Vermietet.


    Jetzt zu der Frage:

    Haben wir ein Sonderkündigungsrecht da dieses Haus nicht wie im Vertrag festgelegt ans uns Renoviert übergeben wird.

    Wir möchten dort nicht mehr einziehen da es in diesem Zustand nicht möglich ist und wir in diesem Haus nur geduldet werden bis es verkauft wird. Eigenbedarf ist zwar von den Erben ausgeschlossen worden, aber ....

    WIr können im Grunde nicht ins Haus müssen unsere Mögel irgendwo in einem Lager einlagern da wir zum 30.3 aus unseren Wohnungen raus müssen. Wir müssen ggf. bei Freunden oder Motel unterkommen bis wir was finden. Wer zahlt diese Kosten und wie ist die Rechtslage.

    Mit freundlichem Gruß

  • Hallo Phenum,

    die Erbengemeinschaft kann sich nicht aussuchen, ob die einen Vertrag mit euch haben will. Denn der Vertrag ist kraft Gesetz auf die Erben übergegangen. Das bedeutet, dass sie auch die Verpflichtungen erfüllen müssen, die im Vertrag vereinbart sind. Die gesetzlichen Möglichkeiten, dies durchzusetzen, sind auf eurer Seite.

    Haben wir ein Sonderkündigungsrecht da dieses Haus nicht wie im Vertrag festgelegt ans uns Renoviert übergeben wird

    Ja, gemäß §543 Abs.2 Nr.1 BGB hat man ein Sonderkündigungsrecht, sofern das Haus wegen Unbewohnbarkeit nicht an euch übergeben werden kann. Also nur allein, weil die Arbeiten nicht alle erfüllt wurden reicht nicht aus. Mit anderen Worten, wenn das Haus übergeben werden kann und nutzbar ist, ist es kein Hindernis, dass nebenbei noch arbeiten durchzuführen sind.

    Ihr solltet euch also erst mal grundsätzlich überlegen, ob ihr die Erledigung der Arbeten erzwingen wollt, oder fristlos kündigen, sofern die Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Wendet euch bitte an einen Rechtsanwalt, der eure konkrete Situation bewertet. Das kann hier nicht vertieft werden.

  • Danke für die Antwort.

    Müssen wir jetzt uns eigentlich an alle 3 Erben wenden und grundsätzlich immer alle drei Unterschriften sammeln damit es rechtskräftig ist . Und wie überprüfe ich ob diese 3 Personen tatsächlich berechtigt sind über dieses Objekt zu entscheiden ( Frage Erbschein).

    Danke

  • Ich verstehe nicht, was du mit Unterschriften sammeln meinst. Wenn es darum geht, dass du deine Forderungen gegen die Erbengemeinschaft geltend machen willst, brauchst du ja keine Unterschriften, sondern du willst denen einen Brief schicken. Und im Zweifel sollte dieser an jeden geschickt werden, solange nicht ein Sprecher oder Bevollmächtigter benannt wurde.

    Du kannst dich ans zuständige Nachlassgericht wenden. Denn als Mieter hast du ein berechtigtes Interesse zu erfahren, wer die rechtmäßigen Erben und somit Rechtsnachfolger deines Vertrags sind.

  • sofern das Haus wegen Unbewohnbarkeit nicht an euch übergeben werden kann.

    Das Gesetz spricht von einem "vertragsgemäßen Zustand", das bedeutet auch das sehr wohl eine bewohnbare Wohnung nicht den vertragsgemäßen Zustand entsprechen kann. Die Anforderungen sind nicht derart hoch.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!

  • Mit Unterschriften sammeln meinte ich:

    Solange sich die 3 Erben nicht einig sind (keine möchte mit dem Haus etwas zutun haben) und sie sich nicht auf einen von den 3 geeinigt haben der sie in der Mietsache vertritt, sind dann alle 3 gleich hermassen verantwortlich oder?

    Muss ich für jegliche Übergaben, Diskussionen bezüglich Renovierung etc jedesmal Erlaubnis / Unterschriften aller 3 gleichberechtigter Erben einholen?

  • das bedeutet auch das sehr wohl eine bewohnbare Wohnung nicht den vertragsgemäßen Zustand entsprechen kann

    Im Urteil XII ZR 254/01 vom 04.05.2005 führt der BGH aus, dass die Gebrauchsbeeinträchtigung nicht unerheblich sein darf. Bagatellbeeinträchtigungen sind ausgeschlossen, wie es im Urteil heißt, um einen Mißbrauch der Rechtsnorm auszuschließen. Daher ist im Zweifel die Beurteilung der konkreten Situation nötig, weshalb ich auf einen Anwalt verwiesen habe,

  • dass die Gebrauchsbeeinträchtigung nicht unerheblich sein darf.

    Richtig. Aber du hast vermittelt, das nur unbewohnbare Wohnungen mehr als nur unerheblich beeinträchtigt sind und das stimmt nicht.


    Solange sich die 3 Erben nicht einig sind (keine möchte mit dem Haus etwas zutun haben) und sie sich nicht auf einen von den 3 geeinigt haben der sie in der Mietsache vertritt, sind dann alle 3 gleich hermassen verantwortlich oder?

    Die Erbgemeinschaft haftet so oder so als Gesamtschuldner nach § 2058 BGB. Daher kann man jeden einzelnen dann zur Erfüllung heranziehen.

    Muss ich für jegliche Übergaben, Diskussionen bezüglich Renovierung etc jedesmal Erlaubnis / Unterschriften aller 3 gleichberechtigter Erben einholen?

    Solltest du, solange keine Vertretung durch einen Erben vorliegt. Du solltest jede Erklärung explizit an jeden Erben richten.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!

  • Vielen dank für die Tipps, jedoch hat sich jetzt alles erledigt...

    Die Dame die dort gewohnt hat durch Nießbrauch das Haus an uns Vermietet jedoch ohne Mitwirkung der Eigentümer .

    Die haben uns bereits jetzt durch ihr außerordentliches Kündigungsrecht unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist den Vertrag gekündigt....

    Wir nehmen uns jetzt einen Anwalt da wir 3 Monate in einem semi-bewohnbarem Haus in 2 von 6 Zimmern wohnen werden....

    Danke für die Hilfe

  • letzte Frage noch da mein Anwaltstermin erst Mittwoch ist . Ich habe den Grundbucheintrag erhalten als Nachweis, dass die Dame mit der ich den Vertrag geschlossen habe (mit gesetzlichem Vertreter) nur Nießbrauch hatte und ich deswegen wegen des ausserodrentlichen Kündigunsrechts ich dieses Haus in 3 Monaten verlassen muss .

    Der durch den gesetzlichen Vertreter unterschriebene Vertrag, welcher durch einen Hausverwalter aufgesetzt worden ist , dem auch diese Informationen bekannt waren, steht die Dame ausdrücklich als Eigentümerin im Vertrag. Es steht "Zwischen Herrn .... (ges. Vertreter von Frau .... , Eigentümerin).

    Im Grunde wurden wir ja im Mietvertrag getäuscht. Wir würden gerne jetzt den Mietvertrag gar nicht antreten wollen, die Vermieter (Erbengemeinschaft) besteht auf die 3 Monate Miete und keine Einigung möglich. Würden uns gerne die Anwälte ersparen mit Renovierungen einklagen, Mietminderung etc.

    Macht diese Täuschung den Vertrag nichtig und akzeptiere ich es stillschweigend wenn ich am 1.4 einziehe .

    Danke nochmals

  • Es kann eventuell möglich sein, dass der Vertrag gemäß §119 BGB wegen Irrtum anfechtbar ist. Sicherer erscheint meines Erachtens aber die fristlose Kündigung nach §543 II 1 BGB, da ja anzunehmen ist, dass die vertraglich zugesicherten Dinge nicht erfüllt werden. Besprich das bitte mit dem Anwalt. Hier im Forum können wir nur Möglichkeiten diskutieren, aber keine Empfehlung geben, wie man am besten vorgehen sollte.

  • Ob ein Mietvertrag zwischen dir und den Erben besteht ist doch schon fraglich, wenn die Vermieterin gar nicht zur Erbengemeinschaft gehört?

    Jedoch kann eine Nießbraucherin ihre Sache am welchen dieses Recht besteht auch vermieten.

    Ob das zur Anfechtung berechtigt sehe ich kritisch, zwar wurde man getäuscht im Sinne von § 123 BGB, jedoch ist es für dich nicht unbedingt vom Nachteil, da die mietvertraglichen Verpflichtungen trotzdem erfüllt werden könnten. Aber natürlich kann sich das auch anders beurteilen. Das wird dann der Anwalt machen.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!