Was gehört zur Wartung eines Heizkessels

  • In unserem 6-Familienhaus beschwert sich ein Mieter über die Nebenkostenabrechnung. Es geht um die Wartung der Heizung, die ich bisher immer auf die Mietparteien umgelegt habe. Im konkreten Fall geht es um bestimmte Positionen auf der Rechnung des Heizungsbauers. Ich sollte vielleicht noch vermerken, dass alle Mieter immer alle Nebenkostenrechnungen von mir in digitaler Form erhalten. Sie müssen also nicht bei mir vorstellig werden, um die Rechnungen einzusehen.


    Bei dem besagten Brennwertgerät geht es um folgende Wartungsarbeiten:

    - Reinigung des Brennraums (alle 2 Jahre)

    - Reinigung des Kondensatsammlers (alle 2 Jahre)

    - Austausch der Ionisationselektrode (nur ca. alle 4 Jahre)

    - Austausch der Zündelektrode (nur ca. alle 4 Jahre)

    - Austausch der Brennraumdichtungen (nur ca. alle 6 Jahre)


    Der Gesamtbetrag der Rechnung lag deutlich unter 200 Euro. Dieser Betrag wird dann im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung auf die Mietparteien umgelegt. Der Umlageschlüssel ist unstrittig. Auf die Mietparteien umgelegt, zahlt also jede Mietpartei für die Heizungswartung knapp 30 € alle 2 Jahre.

    Es wird also alle 2 Jahre eine Wartung veranlasst und durchgeführt. Die Wartungskosten tauchen auch nur alle 2 Jahre bei der Nebenkostenabrechnung auf.


    Der Mieter meint, das es sich beim Austausch der Elektroden und der Dichtungen nicht um eine Wartung handelt, sondern um eine Reparatur, somit sei dieser Anteil des Gesamtbetrags nicht umlagefähig. Für mich sind die Elektroden und die Dichtungen Verschleißteile. Hat das Brennwertgerät oft genug gezündet und ist es lang genug gelaufen, dann sind die Elektroden aufgebraucht. Wurde der eigentliche Brennraum zur Reinigung oft genug geöffnet und nach der Reinigung wieder verschlossen, dann sind die Dichtungen irgendwann hin.


    Wie schätzt ihr die Lage ein?

    Gibt es genaue gesetzliche Bestimmungen, aus denen hervorgeht, was in den Bereich der Wartung und was in den Bereich der Reparatur gehört.

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  • Hallo,


    hier verweise ich mal auf das Urteil vom Amtsgericht Lichtenberg  AZ: 10 C 281/02


    Danach sind solche Posten umlagefähig.


    Gruß

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Da habe ich dann wohl Glück gehabt. Ich kannte dieses Urteil nicht. Es beschreibt exakt meine Situation.


    Ich frage mich allerdings, was ich mir da als Mieter eingefangen habe und was da noch kommen wird.

    Der fängt einen Streit an, bei einem Streitwert von unter 15 Euro. Das ist der durchschnittliche Rechnungsbetrag, den der Mieter im Schnitt jährlich für diesen Post zu bezahlen hat.

  • Da habe ich dann wohl Glück gehabt.

    Es ist jetzt nicht so verständlich, was du damit meinst. Laut dem Urteil hast du die Kosten zu tragen und die Abrechnung ist in dem Punkt korrekt.

  • Hallo Fruggel,


    hast du berücksichtigt, dass ich der Vermieter bin?

    Wenn ich es richtig sehe, dann darf ich auch die Elektroden des Brennwertgerätes in bestimmten Abständen, z. B. alle 4 bis 6 Jahre, aber nicht jährlich (Wirtschaftlichkeitsgebot), im Sinne einer vorausschauenden Wartung auf die Mietparteien in der Nebenkostenabrechnung umlegen. Genau das habe ich gemacht.


    In dem zitierten Urteil des AG Lichtenberg ist der Vermieter der Kläger.


    Die Urteilsbegründung ist für mich schwer verständlich.


    Im mittleren Teil komme ich eher zur Auffassung, dass die Elektroden nicht umlagefähig sind, weil sie in den Bereich der Instandhaltung und Instandsetzung gehören:

    Zitat: "Grundsätzlich gilt, dass Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten im Sinne von § 28 II. BV regelmäßig nicht zu den Betriebskosten gehören. Nach § 28 II. BV sind Instandhaltungskosten Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewandt werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel zu beseitigen. Zur Mangelbeseitigung zählt auch der Austausch von Klein- und Verschleißteilen, die regelmäßig infolge altersbedingter Abnutzung zu ersetzen sind (LG Wuppertal in WM 1999, 342, 343 und Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. Rdnr. 1028)."


    Im unteren Teil der Urteilsbegründung komme ich zur Auffassung, dass die Elektroden umlegbar sind.

    Zitat: "Die Geltendmachung der Kosten für den Austausch der Elektroden ist auch nicht wegen einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots ausgeschlossen. Denn die Kläger haben dadurch, dass sie einen Wartungsvertrag abgeschlossen haben, bei dem mit der Wartungspauschale nur diejenigen Tätigkeiten des Wartungsunternehmens zu vergüten sind, die tatsächlich bei jeder Wartung anfallen, ihre Verpflichtung zur wirtschaftlichen Betriebsführung nicht verletzt. Mit der Aussparung von Kosten für Verschleißteile wie einem Elektrodensatz wird vielmehr dem Umstand Rechnung getragen, dass diese Teile nicht notwendig bei jeder Wartung zu ersetzen sind. Fänden diese Kosten demgegenüber Eingang in die Kalkulation der jährlich zu entrichtenden Wartungspauschale, wäre der Mieter dauerhaft mit Kosten belastet, denen nicht in jedem Fall eine konkrete Leistung gegenübersteht."

  • Das Urteil ist wie gefolgt aufgebaut.


    Zunächst wird der Grundsatz dargelegt: Grundsätzlich gilt, dass Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten im Sinne von § 28 II. BV regelmäßig nicht zu den Betriebskosten gehören.

    Eine Umlage wäre grundsätzlich also nicht möglich.


    Dann wird eine Ausnahme dargelegt: Im Rahmen der Heizungswartung ist hingegen überwiegend anerkannt, dass die Kosten kleinerer Instandhaltungsarbeiten wie der Austausch von verschleißanfälligen Kleinteilen, zu denen etwa Schmierstoffe, Dichtungen, Düsen und Filter zählen, als laufende Betriebskosten umlagefähig sind

    Es ist also eine Umlage möglich, soweit es sich um eine Heizungswartung handelt und der Umfang nur sehr gering ist.


    Dann wird festgestellt, das die Arbeiten darunter fallen.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.