Betriebskostenabrechnung übersteigt Vorauszahlungen massiv

  • Hallo zusammen,


    es gibt hier einen sehr interessanten Sachverhalt:


    Vermieter (V) und Mieter (M) schließen einen Mietvertrag mit Mietbeginn 01.02.2019. Im Mietvertrag wird eine Vorauszahlung für Betriebskosten in Höhe von 55 € und für Heizkosten in Höhe von 25 € vereinbart. Die Höhe der Nebenkosten wurde so auch im Inserat ausgewiesen. Ferner wird im Expose in der Beschreibung explizit erwähnt, dass aufgrund der Bauweise des Hauses die Nebenkosten sehr gering seien (Ist jedoch nicht weiter definiert, was unter "gering" zu verstehen ist).


    Im März 2020 wurde das Mietverhältnis durch M ordentlich und fristgerecht zum 30.06.2020 gekündigt und M ist Mitte April 2020 ausgezogen.


    Am 26.04.2020 hat V die NK Abrechnung für 2019 und 2020 per E-Mail an M gesendet.


    Hieraus ergibt sich, dass M für 2019 ca. 1140 € nachzahlen soll.


    Für 2020 wurde bereits auf das Vertragsende hochgerechnet. Daraus ergibt sich eine Nachzahlung von ca 430 €.


    Bei der Wohnung handelt es sich um eine Einliegerwohnung. V wohnt in dem Haus, in dem sich die Wohnung befindet. Das Grundstück ist sehr groß, M hat jedoch keinen Zugang zu dem sehr großen Garten (Es liegen nur Infos über die Wohnflächen vor, über die Grundstücksfläche jedoch nicht. Der Garten ist jedoch riesig, geschätzt locker 500qm).


    Als Verteilungsschlüssel gilt für die meisten Kosten die Wohnfläche.


    V hat die Wohnung erstmalig vermietet, ist jedoch schon längere Zeit Eigentümer und hat die Wohnung vor der Vermietung als Büro genutzt.


    Alleine der Anteil der Grundsteuer beträgt knapp 700 € in 2019. Die gesamte Betriebskostenvorauszahlung für 2019 beträgt 605 €. Und auch andere Positionen sind sehr hoch im Verhältnis zu den Vorauszahlungen.


    Da V ja bereits mehrere Jahre Eigentümer war und das Haus auch bewohnt hat, müssen ihm die Kosten ja bereits bekannt gewesen sein und Kenntnis davon haben, dass die per Inserat beworbenen und später vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen nie und nimmer passen.


    M erwartet bei NK keine Punktlandung und erkennt auch an, dass es mangels Erfahrungswerten für die verbrauchsabhängigen Kosten schwierig ist, die Vorauszahlung zu berechnen. M findet jedoch auch, dass V aufgrund der fixen Betriebskosten hätte erkennen müssen, dass die Vorauszahlungen hätten deutlich höher sein müssen. M vertritt die Auffassung, dass er von V getäuscht wurde.


    M wird sich die Belege zeigen lassen, geht jedoch davon aus, dass die Zahlen korrekt sind. Es geht M aktuell um die Frage, ob in diesem Zusammenhang von angemessenen Vorauszahlungen gesprochen werden kann.

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  • Hallo,


    man sollte nicht den zweiten Schritt vor dem ersten tun. Und das Erste wäre, überhaupt mal die Abrechnung zu prüfen. Möglicherweise sind dort inhaltliche oder rechnerische Fehler drin. Und nach Korrektur könnte sich die ganze Sache schon wieder anders darstellen.


    Und ja, es kann theoretisch vorkommen, dass dich der Vermieter getäuscht hat über die Höhe der Gesamtkosten. So etwas kommt vor. Auf der anderen Seite musst du dir vielleicht auch den Vorwurf gefallen lassen, wenn die angesetzen Nebenkosten bei lebensnaher Betrachtung unrealistisch niedrig sind. Hättest du dich ein wenig kundig gemacht, hättest du erfahren können, dass die Betriebskosten im Durchschnitt so etwa 2 Euro je Qm im Monat ausmachen können, je nach Region vielleicht auch bis zu 3 Euro. Ich will damit sagen, dass man es nicht so allgemein beantworten kann, ob der Vermieter bewußt getäuscht hat, das käme auch noch viel mehr Faktoren an.

  • Ja, das werde ich ja auch machen.


    Noch eine Frage: Ist die Abrechnung vor Ende des Mietverhältnisses bzw. Ende des Abrechnungszeitraums überhaupt zulässig?

  • Wenn du damit diese Hochrechnung der Kosten für 2020 meinst, so ist das nicht zulässig. Eine Abrechnung hat de Eigenschaft, dass die tatsächlich entstandenen Kosten angesetzt werden müssen. Und das geht eben nur nach Ende des Abrechnungszeitraums, da erst dann alle Kosten bekannt sind.

    Aus der "Abschätzung" bzw. Hochrechnung ist ja die Vorauszahlung entstanden. Die Vorauszahlung darf zwar nach einer Abrechnung geändert werden, aber das wirkt sich nur auf künftige Vorauszahlungen aus. Da du aber ja nur noch für Mai und Juni zu zahlen hast, würde sich das nur auf diese 2 Monate auswirken. Doch dazu muss die Abrehcnung 2019 erst mal korrekt sein.