rückwirkende Abrechnung von Nebenkosten durch Vermieter

  • Hallo zusammen, folgende Situation zum Thema Mietrecht interessiert mich.

    Vermieter Y (Privatperson) mietet von Vermieter Z eine 4-Raum Wohnung. Diese vermietet er an Mieter X sowie drei weitere Untermieter mit separaten Mietverträgen in Form einer Wohngemeinschaft. In dem Mietvertrag von Mieter X ist eine Kaltmiete sowie eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten und eine Vorauszahlung auf sonstige Nebenkosten zum Stand 2017 vereinbart. Die sonstigen Nebenkosten werden im Vertrag als „Energie, Gebühren usw.“ genannt und nicht weiter aufgeschlüsselt. Es ist kein Verteilerschlüssel der Nebenkosten sowie keine Umlage der WG-Bewohner aufgeführt.

    Während dem Mietzeitraum von September 2017 bis März 2020 gibt es durch Vermieter Y zwei Erhöhungen der Gesamtmiete, allerdings wird Mieter X nicht mitgeteilt, wie sich die neue Miete auf Kaltmiete und Vorauszahlung der Nebenkosten verteilt. Das Mietverhältnis wird freundschaftlich gelebt. Vermieter Y erstellt keine Nebenkostenabrechnungen, was Mieter X zwar mündlich fordert, aber nicht schriftlich. Die Vorauszahlungen der Nebenkosten durch Mieter X erfolgen bis zum Auszug.

    Nach dem Auszug behält Vermieter Y die Kaution mit Verweis auf die Nebenkostenabrechnung ein und teilt Mieter X später mit, dass 160 € aufgrund von Nachzahlungen von 2017 und 2019 sowie Kosten für ein neues Klingelschild, die beim Einzug 2017 angefallen sind, von der zu erstattenden Kaution abgezogen werden. Für das Jahr 2019 erstellt der Vermieter Y auf mehrmaliges Drängen des Mieter X eine Nebenkostenabrechnung, wobei von Vermieter Y die Vorauszahlungen aus dem Mietvertrag Stand 2017 ohne die Mieterhöhungen berücksichtigt werden und eine Umlage der Kosten ohne verständliche Begründung festgelegt wird. Insgesamt kann Mieter X die Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehen.

    Vermieter Y ist zu keinen weiteren Gesprächen bereit und zieht kommentarlos die Kosten von der Kaution von Mieter X ab. Falls Mieter X der Abrechnung nicht zustimmt, erwägt Vermieter Y eine Verwaltungspauschale für die Untermiete zu berechnen und einen noch größeren Teil von der Kaution einzufordern.

    Welche Möglichkeiten hat Mieter X in der aktuellen Situation und wie aussichtsreich wären diese Möglichkeiten? Welche Kosten kann Vermieter Y in der Nebenkostenabrechnung geltend machen und nach welchem Verteilerschlüssel sind diese aufzuteilen? Kann Vermieter Y noch weitere Kosten ansetzen und geltend machen?

    Vielen Dank und freundliche Grüße

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  • Hallo,


    leider ist es nur möglich, einen Teil deiner Fragen zu beantworten, da zum anderen Teil eine genauere Prüfung deines individuellen Sachverhalts nötig wäre. Daher hier nur ein paar grundsätzliche Informationen bezüglich deiner Fragen.


    1. Laut Gesetz muss eine Nebenkostenabrechnung immer über einen Zeitraum von 12 Monaten (Abrechnungszeitraum) gehen. Man kann nicht mehrere Jahre zusammen fassen.

    2. Der Vermieter ist verpflichtet, die Abrechnung innerhalb von 1 Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums an den Mieter zu übergeben. Nach dieser Frist muss man als Mieter keine Nachzahlungen mehr leisten, ein Guthaben muss der Vermieter aber sehr wohl auszahlen.

    3. Eine Abrechnung muss so gestaltet sein, dass man sie mit einem durchschnittlichen Bildungsstand verstehen und nachvollziehen kann. Das bedeutet, die Nennung von Endsummen reicht nicht, es müssen auch Kosten und Umlageschlüssel genannt sein. Ist das nicht erfüllt, kann man die Abrechnung als gegenstandslos betrachten, da formell unwirksam.

    4. Es sind nur Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung umlagefähig. Verwaltungskosten gehören nicht dazu. Auch das Klingelschid sind Verwaltungskosten, die nicht umlagefähig sind.


    Zunächst sollte eine gesetzeskonforme Nebenkostenabrechnung vorliegen, diese ggf. mit Fristsetzung einfordern. Die Forderung der Kaution kann man anschließend machen, denn der genaue Betrag inkl. Saldo aus den Nebenkostenabrechnungen ist derzeit ja noch unklar. Wenn der Vermieter nicht seine Pflicht erfüllt trotz Mahnung und Fristsetzung , wird man wohl gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen müssen.