Ordentliche Kündigung bei befristetem Mietvertrag ermöglichen

  • Liebe Miet-Community,


    ich stehe kurz vor Abschluss eine Mietvertrags (Privat zu Wohnzwecken).


    Der Mietvertrag ist auf 5 Jahre befristet. Dementsprechend ist die ordentliche Kündigung durch Vermieter und Mieter ausgeschlossen bis zum Ende der 5 Jahre ausgeschlossen.


    Ich habe dem Vermieter gegenüber geäußert, dass ich mir eine ordentliches Kündigungsrecht wichtig ist. Der Vermieter war einverstanden, möchte aber den Mietvertrag selbst nicht ändern (und damit auch nicht die Befristung auf 5 Jahre) und hat daher eine schriftliche Zusatzvereinbarung (Datierung ein Tag nach Mietvertragsdatum) aufgesetzt.


    Darin räumt er mir die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung nach zwei Jahren ein. Er weist aber nochmals darauf hin, dass es mietvertraglich bei der befristeten Laufzeit des Mietvertrages bleibt.


    Ich habe zwei Fragen:


    1) Ist eine solche Ergänzung zum Mietvertrag, die mir eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit einräumt (obwohl das befristete Mietverträge eigentlich nicht hergeben) gültig?

    2) Im Hauptmietvertrag steht: "Nebenabreden gibt es nicht. Änderungen bedürfen der Schriftform". Ist das obige eine Nebenabrede?


    Danke vorab

  • Hallo Vaido,


    du kannst dir deine Frage sehr einfach selbst beantworten, wenn du dir mal den §575 BGB durchliest, den ich dir hier verlinkt habe. Dieser Paragraph bestimmt die Vorausetzungen für einen Zeitmietvertrag. Darin sind drei Gründe genannt, mit denen ein Vertrag befristet wrden kann. Diese Gründe sind abschließend gemeint, es darf also keine anderen geben. Und weiterhin steht auch drin, dass der Grund bei Vertragsschluss bekannt gegeben sein muss.

    Und der letzte Satz des ersten Absatzes sagt, dass wenn ein solcher Grund nicht genannt ist, der Vertrag automatisch, also kraft Gesetz, ein normaler unbefristeteter Vertrag ist, der jederzeit ordentlich gekündigt werden kann.

  • Hallo Fruggel,


    vielen Dank für deine Antwort.


    Der Vermieter hat einen der 3 Gründe genannt. Ich zweifle auch gar nicht die Rechtmäßigkeit der Befristung an; die ist meines Erachtens in meinem Mietvertrag gegeben. Der Vermieter hat mehr oder weniger den §575 BGB 1:1 in den Mietvertrag aufgenommen (und wie gesagt auch einen Grund angegeben).


    Die einzige Frage, die ich mir stelle ist die, ob die zusätzliche, nachträgliche Vereinbarung, die ja zum Vorteil des Mieters (mir) formuliert ist, Gültigkeit hat. Meines Erachtens hat sie das, da in §575 BGB (4) lediglich steht: "Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

  • Man kann durchaus Vereinbarungen treffen, solange der Mieter nicht benachteiligt wird. Das ist schon richtig. Der Vermieter darf sich benachteiligen.


    Diese Vereinbarung steht jedoch dann im Widerspruch zu §542 II BGB, dach dem eine vorzeitige Kündigung eines Zeitvertrags nicht möglich ist. Ein Gericht würde sich im Streitfall dann also anschauen, ob wegen dem Widerspruch der Zeitvertrag als solcher überhaupt Bestand hat oder es von vornherein ein unbefristeter war. Man kann die gesetzlichen Normen nicht nach Lust und Laune umbiegen, es hat seine Grenzen.

  • Diese Vereinbarung steht jedoch dann im Widerspruch zu §542 II BGB, dach dem eine vorzeitige Kündigung eines Zeitvertrags nicht möglich ist. Ein Gericht würde sich im Streitfall dann also anschauen, ob wegen dem Widerspruch der Zeitvertrag als solcher überhaupt Bestand hat oder es von vornherein ein unbefristeter war. Man kann die gesetzlichen Normen nicht nach Lust und Laune umbiegen, es hat seine Grenzen.

    Genau dies war meine Sorge, nämlich, dass das Gesamtkonstrukt durch die Ergänzung keinen Bestand mehr hat. Wenn es im Zweifel vor Gericht allerdings dazu führt, dass der Mietvertrag dann als unbefristet gewertet wird, würde es mir ja im Grunde als Mieter entgegen kommen.

  • Genau dies war meine Sorge, nämlich, dass das Gesamtkonstrukt durch die Ergänzung keinen Bestand mehr hat

    Das wird niemals passieren. Der Mietvertrag an sich hat auf jeden Fall Bestand. Denn schon sobald du in der Wohnung wohnst und Miete zahlst reicht diese Tatsache um zu sagen, dass ein Mietverhältnis besteht. Die Frage ist nur ob unbefristet oder befristet. Und das können wir hier leider nicht klären, sondern nur darüber diskutieren.

  • Ich würde sagen dass sollte wirksam sein. Ein befristeter Mietvertrag hat besonders Vorteile für den Vermieter, da wieder nicht kündigen muss, dieser Vorteil bleibt erhalten.


    Außerdem sind solche Regelungen bei Befristungen auch in anderen Rechtsgebieten üblich, etwa dem Arbeitsrecht

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.