Drohung mit der Räumungsklage trotz unbefristeten Mietvertrag und ca. 15 Jahren in der Wohnung

  • Hallo ihr Lieben,


    wir sind etwas verzweifelt, da uns keiner so richtig helfen kann.

    wir leben seit ca. 15 Jahren einer Wohnung von dem Arbeitgeber wo ich gearbeitet habe. Der Mietvertrag war auf dem Namen des Unternehmens und ist unbefristet ausgestellt worden. Im Grundbuch war der Eigentümer der Firma eingetragen (auf seinen privaten Namen), dem das Haus und Grundstück gehört hat. Er hat in der Zwischenzeit dieses auf sein eigenes Immobilienunternehmen übertragen - ist auch im Grundbuch. Davon haben wir bis heute nicht gewusst. In der Zwischenzeit wurde das komplette Grundstück sowie Haus veräußert an einem großen Immobilienunternehmen. Das Immobilienunternehmen die das gekauft haben, haben uns nun ein Brief mit einer Räumungsklage geschickt, dass wir ausziehen müssen und das so schnell wie möglich. Mit der Begründung da das Pachtverhältnis vorbei ist.

    Zeitstrahl:

    2005 eingezogen (Mietvertrag durch das Unternehmen XY GmbH ausgestellt)

    2010 (Grundbucheintrag von Besitzer des Unternehmers auf sein Immobilien Unternehmen FF GmbH)

    2020 (Grundbucheintrag nun ein anderes Immobilienunternehmen)

    Nun müssen wir direkt ausziehen, obwohl wir seit ca. 15 Jahre hier mit einem unbefristeten Mietvertrag hier sind. Begründung Pachtvertrag ist zu ende. Mündlich wurde uns damals zugesichert vom Besitzer des Grundstücks/Haus gleichzeitig Chef des Unternehmens XY GmbH, dass wir bis zur Rente hier bleiben können.


    Würden uns über ein Tipp/Hilfe sehr freuen.


    Danke!!!

  • Ich denke, dass das ohne Beratung durch einen Anwalt nicht zu klären ist. Wir können nicht beurteilen, ob ein Mietverhältnis oder ein Pachtverhältnis geschlossen wurde und wie der Mietvertrag aussieht. Aufgrund der drohenden Räumungsklage solltest du einen Fachmann konsultieren.

  • Hallo Ben,


    vorbehaltlich der Klärung durch einen Anwalt, die vermutlich nötig sein wird wie bereits geschrieben, kann ich dir dennoch ein paar allgemeingültige Infos zu deiner Problematik sagen.


    Es gibt zwei mietrechtliche Themen dazu.

    Das eine Thema ist ein Untermietverhältnis. Das bedeutet, es mietet oder pachtet jemand Wohnraum, und vermietet diesen weiter. Bei dieser Konstellation muss man wissen, dass mit dem Wegfall des Hauptvertrags der Eigentümer die Wohnung vom Untermieter zurück fordern kann, ohne dass der Eigentümer kündigen muss. Dies ist in §546 II BGB geregelt.

    Wichtig zu wissen hierbei, dass der Mietvertrag des Untermieters mit dem Hauptmieter dennoch wirksam bleibt, solange er nicht gekündigt ist. Das führt dann in der Folge zu einem Schadenersatzanspruch für den Untermieter.


    Die zweite Konstellation, die ich erklären möchte, erscheint mir auf Basis deiner Informationen eher zutreffend zu sein.

    Das ist der Fall, wenn das Eigentum des Wohnraums auf einen neuen Eigentümer übergeht, wobei der vorherige Eigentümer der Vermieter selbst war. Sei es durch Kauf, Schenkung oder Erbe. In diesem Fall verhält es sich mietrechtlich so, dass der Mietvertrag kraft Gesetz auf den neuen Eigentümer übergeht. Das ist in §566 BGB geregelt.


    Nach deiner Beschreibung hört es sich so an, als gibt es keinen Pächter oder Hauptmieter, der an euch weitervermietet hat, sondern offenbar hat der Eigentümer selber an euch vermietet, wodurch die zweite Variante zutreffen würde. Genau das ist aber der entscheidene Punkt, den ein Anwalt prüfen würde, wenn du dir unsicher bist. Und wenn sich diese Annahme bestätigt, dann hätte das zur Folge, dass man euch nicht einfach so raus schmeißen kann, sondern dass man euch erst mal ordnungsgemäß unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen kündigen müsste. Ohne einer wirksamen Kündigung würde in diesem Fall dann auch eine Räumungsklage ins Leere laufen.


    Möglicherweise ist die Begründung mit dem Pachtverhältnis nur Vorwand, weil der neue Eigentümer sehr genau weiß, dass eine Kündigung sehr schwer wäre, und er versucht euch nun einzuschüchtern. Viele fallen darauf rein aus Unwissenheit. Aber mit diesen Informationen kannst du die Sache nun genauer prüfen (lassen).

  • Hallo ihr Lieben,


    ich danke euch, Schweinchenfan sowie Fruggel, dass ihr so kurzzeitig kommentiert habt.
    Wir haben mittlerweile zwei Anwälte kontaktiert, nur ist der Fall so verzwickt, dass blöderweise beide keine direkte Antwort parat haben bzw. uns grob sagen können ob wir eine Chance haben. Da der Mietvertrag nicht direkt mit dem Eigentümer geschlossen wurde - da wäre alles ziemlich eindeutig, sondern der Mietvertrag mit der Firma des Eigentümers.

    Ich bin aber sehr froh, dass es hier in der Community Leute wie euch gibt, die Ideen beisteuern, welches ich dem Anwalt gerne mal vorlegen möchte. Ich hoffe auch, dass vielleicht sich jemand meldet der einen ähnlichen Fall hatte - was fast unmöglich scheint :-/

    Wir geben die Hoffnung aber nicht auf und kämpfen weiterhin bestenfalls mit einer genialen Ideen, mit einem Präzedenzfall oder einem Paragraphen den wir übersehen haben mit unserem Anwalt.


    Vielen DANK!

  • sondern der Mietvertrag mit der Firma des Eigentümers

    Meiner laienhaften Ansicht nach sehe ich das weniger verzwickt an. Denn es kommt dir ja die Tatsache entgegen, dass der Eigentümer das Mietobjekt von privat auf seine Firma hat überschreiben lassen. Somit kann die Firma juristisch als Rechtsnachfolger des vorherigen Eigentümers angesehen werden, und somit ist der Übergang des Vertrag gemäß §566 BGB für diesen Vorgang bereits erfolgt, zumindest bei analoger Anwendung des §566 BGB. So kenne ich es auch aus der Rechtsprechung (habe aber gerade kein konkretes Urteil parat).

    Aus diesem Grund kann ich kein Pachtverhältnis erkennen, von dem die Rede ist.


    Bitte frage den Anwalt konkret danach, warum diese erste Eigentumsübertragung nicht schon als Rechtsnachfolge anzusehen ist und dein Vertrag somit überging, sowie ich geschildert habe.




    Edit:

    Ich habe das Urteil wieder gefunden.

    BGH, Urteil vom 12.07.2017 - XII ZR 26/16 beweist, dass die analoge Anwendung des §566 BGB für deine Frage gegeben ist, auch wenn keine Identität zwischen Vermieter und Eigentümer besteht, was normalerweise nötig wäre. Aber durch die Identität des Vermieters und des Geschäftsführers bei der Erstvermietung ist die Voraussetzung erfüllt, so sehe ich es jedenfalls.

  • Vielen Dank für die schnelle Antwort habe die Urteile meinen Anwalt vorlegen können, diese werden gecheckt.


    Das Problem hierbei ist die Firma XY GmbH (welches dem Eigentümer gehört) hat einen Pachtvertrag mit sich als Privatperson (Eigentümer) des Grundstücks. Wir als Mieter einen Mietvertrag mit der XY GmbH. Der Eigentümer im Grundbuch hat das das Grundstück mit dem Haus nun auf sein Immoblien Unternehmen überschrieben im Grundbuch (Immobilienunternehmen gehört ihm). Das Immobilienunternehmen hat nun das Grundstück sowie das Haus verkauft an ein fremdes Unternehmen. Das fremde Unternehmen möchte nun per Räumungsklage uns raus haben. Ich hoffe ich konnte es nun etwas deutlicher konkretisieren.


    Ich werde Dir sobald ich eine Antwort bezüglich der unten stehenden Frage erhalten habe, den Post ergänzen:

    "Bitte frage den Anwalt konkret danach, warum diese erste Eigentumsübertragung nicht schon als Rechtsnachfolge anzusehen ist und dein Vertrag somit überging, sowie ich geschildert habe.",


    Fruggel Du bist momentan mehr als mein Joker für diesen Rechtsstreit - Danke!

  • Guten Morgen,


    ich persönlich sehe die Rechtslage weniger eindeutig, insbesondere bezüglich § 566 BGB.


    Eine analoge Anwendung ist zwar grundsätzlich möglich, aber nur in einem relativ engen Rahmen. Voraussetzungen dafür ist das wirtschaftliche Eigeninteresse des Eigentümers an der Vermietung. Im Urteil war der Sachverhalt so gegeben, dass es eine Einigung gab zwischen Vermieter und Eigentümer, dass der Mietvertrag übergehen soll, soweit das Grundstück verkauft wird.


    Diese Voraussetzung kann man in meinen Augen hier nicht bejahen ohne weitere Kenntnisse. Denn die GmbH ist eine eigenständige juristische Person. Auch wenn es ein wenig paradox klingen mag, können die Interessen vom Eigentümer und der GmbH unterschiedliche sein, auch wenn grundsätzlich die selbe Person vorhanden ist. Man muss das Interesse der GmbH strikt vom Interesse des Eigentümers trennen, auch wenn man gerne einfach sagen würde, ist doch kein Problem, da der Eigentümer Inhaber der GmbH ist. Eventuell wurde sogar vertraglich geregelt beim Grundstückserwerb, dass die GmbH Vermieter bleiben soll.


    Das selbe Problem kann sich ebenfalls bei dem Pachtverhältnis ergeben. Aber wie das ausgestaltet ist kann man schon gar nicht beurteilen.


    Daher kann man nur auf einen Anwalt verweisen, der die erforderlichen Unterlagen sichten kann.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.