Tatsächliche Nutzung bei Wohnraummietvertrag mit Erlaubnis eines stillen Gewerbe

  • Hallo,


    angenommen bei einem Mietvertrag über Wohnraum würde dem Mieter die Erlaubnis erteilt werden, im Mietobjekt das stille Gewerbe (oder die freiberufliche Tätigkeit) der Psychotherapie auszuüben. (meines Wissens kann der Vermieter ein stilles Gewerbe dem Mieter auch dann nicht untersagen, wenn der Mieter nicht um Erlaubnis gefragt hätte , sofern es sich nicht um ein reines Wohngebiet handeln würde)


    Dürfte der Mieter dann nur bei einer teilweisen, untergeordneten gewerblichen Mitbenutzung von Wohnraum das stille Gewerbe ausüben weil es ein Mietvertrag über Wohnraum wäre, oder dürfte er das Objekt auch einfach komplett zu gewerblichen Zwecken nutzen ohne dort zu wohnen obwohl es ein Mietvertrag über Wohnraum wäre?


    Gruß


    Darius

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  • Man benötigt sofern nicht von vorhanden, eine Genehmigung (Nutzungsänderung), Wohnraum als Gewerbefläche zu nutzen.

    Um Unklarheiten bzw. Missverständnisse vorzubeugen der Hinweis, meine Antworten und Aussagen stellen keinen Anspruch auf Korrektheit und Vollständigkeit dar und kann auch keine Rechtsberatung ersetzen. Eine Rechtsberatung kann nur von einem Anwalt (Juristische Person) durchgeführt werden.

  • eine Genehmigung (Nutzungsänderung), Wohnraum als Gewerbefläche zu nutzen

    Das was du beschreibst ist etwas, was der Eigentümer der Wohnung mit dem Bauamt zu klären hätte. Das Mietverhältnis hingegen ist davon nicht betroffen, das ist getrennt davon anzuschauen. Von daher hilft deine Info für die gestellte Frage leider noch nicht weiter.

  • Zunächst kann man einen Blick in die Baunutzungsverordnung (BauNVO) werfen.
    Diese klärt die Frage, ob der Vermieter im Hinblick auf die Nutzungsänderung tätig
    werden müsste.


    Gewerbliche und freiberufliche Nutzung in Wohngebieten
    A Unzulässig/ausnahmsweise zulässig:


    • in Allgemeinen Wohngebieten und Reinen Wohngebieten, wenn der Bebauungsplan, in dessen Geltungsbereich das Wohnhaus steht, die grundsätzlich zulässige, nicht störende gewerbliche Nutzung und/oder die freiberufliche Tätigkeit als unzulässig oder nur ausnahmsweise zulässig festgesetzt ist (zur allgemeinen oder ausnahmsweisen Zulässigkeit gewerblicher Nutzung in Reinen Wohngebiete vgl. § 3 Abs. 3 Baunutzungsverordnung – BauNVO -, in Allgemeinen Wohngebieten vgl. § 4 Abs. 2 und Abs. 3 BauNVO. Zu Gebäuden und Räumen für freie Berufe und deren Zulässigkeit in den Baugebieten vgl. § 13 BauNVO).
    • Tätigkeiten, die einen verstärkten, in Wohngebieten unerwünschten, weil „störenden“ Ziel- und Quellverkehr erwarten lassen.

    B Zulässig in Wohnungen:


    • „Wohnartige“ Nutzungen,
      • deren damit verbundene Tätigkeit inhaltlich Beschäftigungen vergleichbar ist, die mehr oder weniger in jeder Wohnung stattfinden können;
      • in Eigentumswohnungen, wenn die selbe Wohnung zugleich als Wohnung genutzt wird;
      • auch wenn sie in Wohneinheiten ausgeübt wird, die nicht mit dem eigenen Wohnen in Verbindung stehen.
      • wenn nicht bereits mehr als die Hälfte der Wohnfläche eines Wohnhauses in Anspruch genommen wird.
      • bis zu einer von der Rechtsprechung bislang sehr uneinheitlich angegebenen Begrenzung der Höchstfläche einer Wohnung.
      • Freie Berufe und vergleichbare Berufe, solange sie eigenverantwortlich tätig sind; dann auch, wenn sie fachlich vorgebildete angestellte Arbeitskräfte beschäftigen.

    C Im Regelfall zulässige (freiberufliche) Tätigkeiten (auch) in Wohnräumen:

    Arztpraxis, Anwaltspraxis, Masseur, Fußpflege, Hebamme, Krankenschwester, Auktionator, Hausverwalter, Vermessungsingenieur, Architekt, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, vereidigter Buchprüfer, Steuerbevollmächtigter, Heilpraktiker, Krankengymnast, Journalist, Dolmetscher, (...).


    In den meisten Fällen stellt somit die gewünschte Nutzung kein Problem dar. Für den

    Fall, dass die Wohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, könnte es jedoch auch

    Einschränkungen geben, die nur eine untergeordnete gewerbliche Tätigkeit zulassen

    und die der Vermieter unabhängig von öffentlichen Vorschriften einzuhalten hat. Dies

    geht aus der Fragestellung nicht hervor.


    Damit kommen wir zum Mietrecht und hier ist die Frage nicht so eindeutig zu beantworten.

    Deshalb einige allgemeine Informationen:


    Grundsätzlich besteht in vielen Fällen ein berechtigstes Interesse des Vermieters, dass die

    vertraglich vereinbarte Nutzung eingehalten wird. Aus diesem Grund ist in den meisten

    Fällen die Zustimmung des Vermieters für die gewerbliche Nutzung nötig.


    Zwischen Wohnraummietrecht und Gewerbemietrecht bestehen Unterschiede, viele davon

    zum Vorteil des Wohnungsmieters. Gewerbemietrecht ist für Vermieter meist vorteilhafter.

    Außerdem könnte, je nach Lage, der Mietpreis für Wohnungen erheblich unter (oder über)

    denen von Gewerbemieträumen liegen, sodass der Mieter sich hier auch ggf. Vorteile

    verschaffen könnte, indem er einen Vertrag über Wohnraum abschließt. Im Allgemeinen

    wird bei gemischter Nutzung darauf abgestellt, welche vorrangige Nutzung vertraglich

    vereinbart ist, um zu beurteilen, ob ein Wohnraum- oder Gewerbemietvertrag vorliegt.

    Die Mietsache ist vertragsgemäß zu nutzen, sodass hier evtl. ein Konflikt bestehen könnte.

    Mir ist jedoch kein Gerichtsurteil für einen Fall bekannt, in dem eine teilgewerbliche Nutzung vereinbart/genehmigt wurde und die Fläche dann ausschließlich gewerblich genutzt wurde.


    Da es in diesem Fall durchaus um eine existentielle Frage geht, sollte dies im Einzelfall durch

    einen Anwalt geprüft werden und ggf. eine Änderung des Mietvertrages auf die tatsächlich

    geplante Situation in Erwägung gezogen werden.

  • Oftmals ist es wirklich sehr sinnvoll und empfehlenswert, den Rat eines Rechtsanwaltes einzuholen, um auf der sicheren Seite zu sein. In dem Fall deiner Frage halte ich es aber nicht für zielführend oder hilfreich.


    Denn der Anwalt wird erklären, dass es (wie im vorherigen Beitrag schon ausgeführt) auf die vertragliche Vereinbarung ankommt. Und wenn im Vertrag der Zweck des Wohnens definiert ist, dann ist eine gewerbliche Nutzung der Wohnung vom Vermieter zu genehmigen.


    Es wäre daher in deinem Fall besser, erneut den Vermieter zu fragen und ihn um die Genehmigung zu bitten, die Wohnung zu 100% zu nutzen. Nur dann bist du auf der sicheren Seite. Das würde dir ein Anwalt auch so sagen.


    Die Vorschriften des Bauamts sind natürlich auch wichtig. Aber das betrifft den Vermieter. Damit hast du nichts zu tun. Mietrechtlich gesehen zählt für dich, was der Vermieter genehmigt.