Berechnung der Mieterhöhung bei Indexmiete

  • Hallo liebes Forum,


    ich habe ein paar Fragen zu unserer Mieterhöhung und ich hoffe mir kann jemand vielleicht bitte weiterhelfen.


    Wir haben einen Indexmietvertrag abgeschlossen und haben jetzt erstmalig eine Erhöhung bekommen.


    Fakten:


    Einzug 01.05.2019


    Mieterhöhung kam mit Schreiben vom 28.05.2020


    Zu den Fragen:


    Als Basiswert für die Berechnung der Mieterhöhung wird 105,2 angegeben (Begin Mietverhältnis 01.05.2019)

    • Nr. 1: Wir sind im Mai 2019 eingezogen und laut offiziellem Indexwert beläuft sich der Mai 2019 auf einen Wert von 105,4. Kann da der April 2019 mit 105,2 als Basiswert genommen werden (wir wohnten im April 2019 ja noch nicht in der Wohnung oder gelten die Monatswerte nicht von 01.04 bis 30.04?)

    Weiter heißt es dann im Schreiben, dass der Index zum Tag des Schreibens der Erhöhung 106,1 beträgt (Stand 04/2020) und als Grundlage für die Erhöhung genommen wird.

    • Nr. 2: Auch hier die Frage, kann der April 2020 genommen werden?
    • Nr. 3: Gibt es eine Mindestanzahl von Monaten die zwischen dem alten Wert und dem neuen Wert liegen muss (Bsp. alter Wert auf Basis 05/2015 -> neuer Wert frühestens 05/2016, weil z.B. 12 Monate waren)?


    Die Berechnung der Mieterhöhung auf Basis der beiden Werte ist korrekt (wenn dies die richtigen Monate sind).


    Die Mieterhöhung gilt entsprechend auch erst ab 01.07.2020, das passt auch.


    Für künftige Erhöhungen:

    • Nr. 4: Die nächste Mieterhöhung kann, wenn ich es richtig verstanden habe, erst wieder am 01.07.2021 erfolgen (12 Monate dazwischen). D.h. das Schreiben sollte dann im Mai 2020 uns zugehen? Muss dann als neuer Basiswert der Wert 04/2021 genommen werden (siehe Frage Nr. 3 wegen Mindestanzahl an Monaten) oder kann irgendein Monat dazwischen genommen werden? (Bsp. Zwischen 04/2019 und 04/2020 lag in 11/2019 der Index bei 105,3, könnte auch dieser als neuer Basiswert dienen oder könnte der Vermieter auch den 07/2019 mit 106,2 nehmen?) Könnte ich dann quasi auch die Miete von mir aus erhöhen und sagen ich nehme den Monat 11/2019 als Basis (Dies würde mir ja dann etwas Geld sparen, da ich stark davon ausgehe, dass der Vermieter die Miete jedes Jahr erhöhen wird) oder wird immer der vorangegangene Monat in dem das Schreiben der Mieterhöhung kommt genommen?


    Danke für Tipps und Hinweise schon einmal.


    Euer


    Peter

  • Hallo Peter,


    Kann da der April 2019 mit 105,2 als Basiswert genommen werden

    Nein. Es muss immer der Wert vom Monat des Mietbeginns genommen werden, oder wenn es nicht die erste Mieterhöhung ist, dann der Wert der letzten Erhöhung. Im Übrigen wäre die Mieterhöhung noch mehr, wenn man den April nehmen würde.

    Auch hier die Frage, kann der April 2020 genommen werden?

    Es bleibt keine Wahl. Für Mai liegt noch kein Wert vor.

    Gibt es eine Mindestanzahl von Monaten die zwischen dem alten Wert und dem neuen Wert liegen muss

    Nein. Im Gesetz heißt es nur, dass die Miete für mindestens 12 Monate unverändert bleiben muss.

    Die Berechnung der Mieterhöhung auf Basis der beiden Werte ist korrekt

    Weiß ich nicht, du hast die Miete und die Veränderung nicht genannt. Mai 19 war der Wert 105,4 und April 20 war der Wert 106,1. Somit macht das eine Mieterhöhung von 0,66%.

    Das aber nur das reine Schema. Manchmal ist in Mietverträgen auch vereinbart, dass die Mieterhöhung nur gemacht wird, wenn die Änderung mindestens 5% macht.

    das Schreiben sollte dann im Mai 2020 uns zugehen?

    Nicht zwingend, kann auch später sein. Ein Vermieter kann auch 1 Jahr aussetzen mit der Mieterhöhung, es ist kein Muss,

    kann irgendein Monat dazwischen genommen werden?

    Nein. Es muss der Wert der letzten Erhöhung genommen werden. Andernfalls erfüllt dies ja nicht das Prinzip des Verbraucherpreisindex.

  • Hallo Fruggel,


    vielen Dank für deine Erläuterungen.


    Nein. Es muss immer der Wert vom Monat des Mietbeginns genommen werden, oder wenn es nicht die erste Mieterhöhung ist, dann der Wert der letzten Erhöhung. Im Übrigen wäre die Mieterhöhung noch mehr, wenn man den April nehmen würde.


    -> Also darf man nicht April 2019 als Grundlage nehmen in unserem Fall, da wir ja erst im Mai 2019 eingezogen sind, muss der VPI zu Beginn des Mietvertrages also 05/2019 genommen werden.


    Nein. Es muss der Wert der letzten Erhöhung genommen werden. Andernfalls erfüllt dies ja nicht das Prinzip des Verbraucherpreisindex.


    -> Also müsste als Basiswert 105,4 genommen werden, was dann eine geringere Mieterhöhung bedeuten würde.

    Frage: Ich gehe einmal davon aus, dass ich dem Vermieter diesen Fehler mitteilen sollte/muss und nicht einfach ab Juli weiterhin die bisherige Miete überweisen sollte. Man will ja trotzdem weiterhin ein gutes Verhältnis pflegen. Aber gibt es irgendeine Frist zu beachten?

    Frage: Aber nachdem uns die neue Berechnung dann frühestens im Juni zugehen wird, weil die bisherige ja scheinbar falsch war, kann die Mieterhöhung ja auch erst frühestens im August erfolgen?


    Es bleibt keine Wahl. Für Mai liegt noch kein Wert vor.


    -> Ok, man kann aller 12 Monate erhöhen und wenn man das genau aller 12 Monate machen möchte, dann bleibt nichts anderes übrig als einen anderen neuen Wert zu nehmen

    Frage: Trotzdem noch einmal die Frage, welcher Wert kann da genommen werden, bspw. liegen seit der letzten Erhöhung 10 neue Werte vor die man nehmen könnte, kann man sich dann einen der 10 heraussuchen oder muss man dann immer schon den Wert nehmen der zum Zeitpunkt des Schreibens als letztes vorlag? (z.B. Miete im Juli 2020 erhöht -> nächste mögliche Erhöhung Juli 2021 -> damit man das genau ausnützt, müsste das Schreiben im Mai 2021 zugehen, wo dann je nach Datum der April 2021 oder der März 2021 vorliegt -> muss man jetzt den April oder März nehmen oder kann auch den Januar, weil dort der Wert höher lag? Oder ich als Mieter auch die Erhöhung vornehmen mit einem Wert aus Oktober 2020, weil dort der Wert nur 0,1 höher lag als bei der letzten Erhöhung?)


    Weiß ich nicht, du hast die Miete und die Veränderung nicht genannt. Mai 19 war der Wert 105,4 und April 20 war der Wert 106,1. Somit macht das eine Mieterhöhung von 0,66%.

    Das aber nur das reine Schema. Manchmal ist in Mietverträgen auch vereinbart, dass die Mieterhöhung nur gemacht wird, wenn die Änderung mindestens 5% macht.


    -> Da der April 2019 ja nicht genommen werden war, ist die Berechnung falsch. Waren nach der Berechnung 0,86% und ja eigentlich nun 0,66%. Der Unterschied hört sich jetzt nach nicht viel an, aber mit den Jahren summiert sich das.

    Irgendeine Mindeständerung in % ist bei uns nicht angegeben im Mietvertrag.


    Nicht zwingend, kann auch später sein. Ein Vermieter kann auch 1 Jahr aussetzen mit der Mieterhöhung, es ist kein Muss,


    -> stimmt, aber nachdem was ich jetzt weiß über den Vermieter, wird das nicht der Fall sein


    Nein. Im Gesetz heißt es nur, dass die Miete für mindestens 12 Monate unverändert bleiben muss.


    -> Ja als Basiswert. Aber siehe meine Frage weiter oben, welcher Monatswert als quasi neuer Basiswert genommen werden darf.


    Danke noch einmal und allen weiterhin ein schönes langes Wochenende


    Viele Grüße

    Peter


    Zitate bitte immer dem jeweilige Benutzer richtig zuordnen

  • weil die bisherige ja scheinbar falsch war, kann die Mieterhöhung ja auch erst frühestens im August erfolgen?

    Es muss keine neue Mieterhöhung geschickt werden bei der Indexmiete. Es genügt, wenn du den korrekten Betrag einfach selber ausrechnest und entsprechend mehr bezahlst. Es bleibt beim Beginn, wann man den höheren Betrag zu zahlen hat. Wenn man sich mit dem Vermieter gut versteht, informirt man ihn natürlich über seinen Fehler.

    Trotzdem noch einmal die Frage, welcher Wert kann da genommen werden

    Wie bereits erwähnt den Wert der letzten Erhöhung und kein anderer, also die 106,1, ganz egal, wann die nächste Erhöhung stattfindet, also auch wenn diese erst in 2 Jahren wäre.

  • Ok, also kann der Vermieter irgendwas schicken und wenn ich es nicht prüfe und merke, dann ist es halt so und es gilt dann immer in dem ersten Brief genannte Frist? Die Indexmieterhöhung soll ja schriftlich angezeigt werden und wenn diese nicht korrekt ist? Kann man dann einfach sagen die Frist gilt trotzdem, obwohl ja falsch. Kommt mir komisch vor, wenn ich wo kündige und da einen Fehler mache, dann kann ich später ja auch nicht sagen, aber das Schreiben war ja da, ich hatte nur ein paar Details darin falsch genannt.


    Das mit dem Wert der letzten Erhöhung 106,1 ist klar.

    Es geht mir ja um den neuen Wert.

    Welcher darf da angenommen werden? Bzw welcher Monat? Immer der vorangegangene wo das Schreiben kam?

    Oder kann sich der Vermieter nach einem Jahr aussuchen welchen Monat er seit dem nimmt. Sprich April 2021 wäre 107,3 und das Schreiben kommt Mai 2021. Im Februar 2021 war der Wert aber 107,6. Darf er dann die 107,6 nehmen?


    Danke

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  • Die Indexmieterhöhung soll ja schriftlich angezeigt werden und wenn diese nicht korrekt ist?

    Man muss durchaus unterscheiden, was genau falsch ist. Wenn die Mindestanforderungen nicht eingehalten werden, dann ist die Mieterhöhung sicherlich insgesamt unwirksam. Ist nur der Betrag falsch, ist die Mieterhöhung nur teilweise unwirksam, nämlich eben für den falschen Teil des Betrags.

    Bzw welcher Monat? Immer der vorangegangene wo das Schreiben kam?

    Ja, immer der zuletzt vorliegende Wert. Denn es ist ja gerade der Sinn und Zweck des Gesetzes, die Miete auf den aktuellen Stand bringen zu wollen.


    Übrigens, wenn die Vereinbarung der Indexmiete im Vertrag wirksam vereinbart sein will, dann muss sie beidseitig gelten. Das heißt, man kann dann auch als Mieter eine Mietsenkung durchsetzen, die der Vermieter seinerseits aus verständlichen Gründen aussetzen wollen würde. Bedingung bleibt in jedem Fall aber, dass die Miete für 12 Monate unverändert bleiben muss.

  • Danke Fruggel


    Damit denke ich habe ich alle Fragen geklärt.


    Mal sehen was die Hausverwaltung sagt und ob sie es mit der falschen Basis auch so sieht.

  • Hallo Forumsmitglieder,


    habe jetzt die Rückmeldung bekommen und mir kommt das komisch vor, aber was sagt ihr dazu?


    Der April 2019 würde stimmen, weil der Index selbst immer 1,5 Monate erst später veröffentlicht wird.


    Dies würde bedeuten laut Vermieter, dass im Monat Mai 2019 der Index für April 2019 zu Mitte Mai veröffentlicht wird. Demnach gilt für den Monat Mai dieser veröffentlichte Index und der April 2019 stimmt.


    -> Also meiner Meinung nach ist das falsch. Klar dauert es bis der Wert Mai 2019 veröffentlicht wird. Vom 1.5 ausgesehen ist es klar, dass es 1,5 Monate dauert bis Mitte Juni. Trotzdem gilt der Mai Index für Einzug Mai (auch am 1.5), da der Index immer einen Monat abbildet und halt hier vom 1. bis 31.5 geht. Und dann noch der Hinweis des Vermieters dazu, dass dies für Laien im Internet ja nicht ersichtlich wäre.


    Wie ich festgestellt habe, kann es für die Erhöhung sein, dass er einen anderen Monat nehmen muss, wenn er alle 12 Monate erhöhen will, aber dachte der erstmalige Startwert wäre eindeutig.


    Danke euch


    Peter