Mietzins, Nebenkostenpauschale richtig in Vertrag erfassen und Heizungsmodernisierung mit Zählern offen halten

  • Moin Leute,

    Ich/wir stehen kurz davor unsere Einliegerwohnung zu Vermieten.

    Gerade bin ich dabei den Mietvertrag dafür zu entwerfen. Ich habe mir jetzt schon einige Standardverträge aus dem Internet durchgelesen und versuche so das Thema Nebenkosten/Betriebskosten korrekt anzugehen.

    Es geht darum, dass im Moment keine separaten Zähler für die Einliegerwohnung vorhanden sind.
    Wir planen aber in Zukunft eine Modernisierung der Heizungsanlage und Erneuerung der Rohrleitungen für Gas-, Warmwasser-/Kaltwasser-, Heizung um eine korrekte Betriebskostenabrechnung ausstellen zu können.
    Nun Frage ich mich wie ich das Ganze vernünftig in den Mietvertrag aufnehme.

    Mein Gedankengang ist die Kaltmiete in Höhe von 850€ + Nebenkostenpauschale i.H.v. 200€ aufzuführen und in einem separaten Absatz darauf zu verweisen, dass sobald alle Rohrleitungen "getrennt" sind, die Pauschale als Vorauszahlung anzusehen ist und nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet wird.

    Ist der Gedankengang richtig, bzw. ist es so zulässig?
    Stimmen die Formulierungen?

    Vielen Dank im Voraus.
    Grüße Timmy

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  • Wenn es sich um ein selbstgenutztes Haus mit nur 2 Einheiten handelt, kannst du eine beliebige Verteilung der Kosten vereinbaren. Warum willst du nicht einfach nach Wohnfläche abrechnen? Eine Pauschale ist quasi eine Flat für den Mieter, da er gar nicht am tatsächlichen Verbrauch beteiligt wird. Aus einer Abrechnung nach Wohnfläche zu einer Abrechnung mit Verbrauchserfassung zu gehen, ist rechtlich einfach.


    Nur als Hinweis: leider ist Verbrauchserfassung im Zweifamilienhaus in den meisten Fällen unwirtschaftlich teuer, deshalb auch die Ausnahme in der Heizkostenverordnung. Insbesondere, wenn dafür noch Umbauten nötig sind. Ich würde dir eher davon abraten bzw mir konkret Angebote machen lassen, bevor ich das Umbauten mache.


    Noch ein allgemeiner Hinweis: als Laie einen Mietvertrag aufzusetzen ist meistens eine ganz schlechte Idee und geht zu 99 % zu deinen Lasten. Hole dir lieber eine Vorlage von Haus und Grund und fülle diese nur korrekt aus. Deine Formulierungen können wir hier ohnehin nicht genau prüfen. Wenn du selbst etwas erstellen willst und eine Prüfung im Einzelfall, dann müsstest du deinen Vertrag einem Anwalt vorlegen.

  • Danke schonmal.

    Wenn aus der Abrechnung nach Wohnfläche einfacher eine Abrechnung mit Verbrauchserfassung zu machen ist, bevorzuge ich dies natürlich.
    Ich möchte halt vermeiden dass uns als Vermieter hohe Nachzahlungen erwarten wenn der Mieter den ganzen Tag "die Heizung auf fünf" und alle Fenster offen hat. Zumal auch das Kochfeld mit Gas betrieben wird und dies auch ein nicht unwesentlichen Verbrauch darstellt.

    Da eine Erneuerung der Rohrleitung so oder so erfolgen muss, ich aber bis auf Zählermontagen und Arbeiten an den Gasleitungen alles in Eigenleistung erledige hält sich der zusätzliche finanzielle Mehraufwand für Trennung und Zähler in Grenzen.

    Ich setze keinen Mietvertrag aus der Feder heraus auf, ich ändere einen Standardvertrag den ich gefunden habe so ab das alles passt.
    Aber ich schaue mir das von Haus und Grund mal an. Nächste Woche habe ich schon einen Termin mit einem Anwalt der den Vertrag dann final prüft.

  • Wenn aus der Abrechnung nach Wohnfläche einfacher eine Abrechnung mit Verbrauchserfassung zu machen ist, bevorzuge ich dies natürlich.
    Ich möchte halt vermeiden dass uns als Vermieter hohe Nachzahlungen erwarten wenn der Mieter den ganzen Tag "die Heizung auf fünf" und alle Fenster offen hat. Zumal auch das Kochfeld mit Gas betrieben wird und dies auch ein nicht unwesentlichen Verbrauch darstellt.

    Deshalb solltest du eine Pauschale vermeiden und lieber nach Wohnfläche abrechnen.


    Ich verstehe deinen Gedanken schon, dass Verbrauchserfassung attraktiv klingt. Faktisch sind Zähler aber teuer. In unserem Haus beliefen sich beim Voreigentümer die Kosten für die Geräte (ohne Kosten für die Ablesung und Abrechnung, das kam noch drauf) auf ca 300 € pro Jahr. Dazu in Relation 700€ Kosten für Gas und 250€ für Wasser/Abwasser. Da kann ich auch ein bisschen Verbrauch vom Mieter bezahlen oder er von mir, die Kosten für die Verbrauchserfassung relativiert das bei weitem nicht. In Häusern mit noch niedrigerem Energiebedarf sieht die Bilanz für Verbrauchserfassung noch schlechter aus.