Betriebskosten Gartenpflege

    Hallo zusammen:

    Es geht um folgendes:

    Wir sind zum 01.09.2014 in eine Mietwohnung mit 133 m² gezogen.

    Im Mietvertrag steht unter §2 Mietzins und Nebenkosten folgendes:

    Die monatliche Grundmiete beträgt 480 €

    Die Kosten der Garage betragen monatlich 50 €

    Neben der Miete trägt der Mieter die Betriebskosten i. S. d. Betriebs-

    kostenverordnung (Betr.KV s. Anlage 1) wobei "s. Anlage 1" durchgestrichen ist und wir diese auch nicht erhalten haben

    Auf diese Betriebskosten ist eine monatliche Vorauszahlung von 220 € zu zahlen.

    Insgesamt sind vom Mieter zu bezahlen: 750 €

    Was in den Betriebskosten tatsächlich alles enthalten ist wurde nicht detailliert aufgelistet und die Betriebskostenverordnung haben wir nicht enthalten.

    Weiterhin ist im Mietvertrag unter § 17 Individuelle Vereinbarungen folgendes aufgeführt:

    Der Mieter beteiligt sich an der Pflege der Außenanlage mit dem Vermieter. (Das haben wir seit unserem Einzug auch regelmässig getan).

    Jetzt haben wir die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2019 erhalten und sollen nun auf einmal 266 € für Gartenpflege (anteilig nach Wohnfläche) bezahlen.

    Der Vermieter kann die Gartenpflege anscheinend aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr selbst vornehmen und hat dafür ein Unternehmen beauftragt.

    Dies jedoch ohne Absprache oder uns vorher zu informieren oder evtl. nachzufragen ob wir diese Arbeiten mit übernehmen würden/könnten.

    Der Vermieter beruft sich nun auf § 2 Absatz 3 und schreibt folgendes:

    "In Ihrem Mietvertrag ist unter §2 Abs. 3 genau jene Vereinbarung getroffen, dass „neben der Miete der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung trägt“. Es müssen hier nicht die einzelnen Arten der Betriebskosten wie z.B. Heizung, Grundsteuer, Entwässerung oder auch Gartenpflege aufgezählt werden, sondern es wird auf die Betriebskostenverordnung hingewiesen.

    Die anteilige Gartenpflege müssten Sie nicht übernehmen, wenn die allgemeinen Nebenkosten bereits in der Miete enthalten wäre. Dann gäbe es auch keine Nebenkostenabrechnung."

    Nun unsere Fragen:

    1. Müssen wir diese Kosten einfach so hinnehmen und bezahlen obwohl wir seit unserem Einzug 2014 keine Kosten für Gartenpflege übernehmen mussten, da nicht angefallen.

    2. Wenn sich der Vermieter so auf diesen § 2 beruft und der Meinung ist, dass die Gartenpflege hierin ebenfalls enthalten ist, dann wäre sie doch schon seit 2014 enthalten. (Oder sehe ich das falsch?)

    Oder kann der Vermieter die Nebenkosten einfach so in der Nebenkostenabrechnung erhöhen?

    Für hilfreiche Antworten im voraus recht herzlichen Dank

    LG

    Tina

    Es ist inzwischen ausreichend, auf die Betriebskostenverordnung hinzuweisen.

    Wenn Kosten erst zu einem später Zeitpunkt entstehen, dann sind sie natürlich auch erst ab dann umlagefähig. Es ist ohne weiteres möglich, dass über die Jahre neue Posten, etwa für externe Dienstleister, dazu kommen. Schwierig wird es nur, wenn explizit vereinbart wurde, dass der Mieter die Aufgaben selbst übernimmt und ausgeschlossen wurde, dass der Vermieter Dienstleister beauftragen darf. An dieser Stelle wäre der Vertrag im Einzelfall von einem Anwalt zu prüfen.

    Zitat von Schweinchenfan

    Schwierig wird es nur, wenn explizit vereinbart wurde, dass der Mieter die Aufgaben selbst übernimmt

    Kleine Ergänzung hierzu. Es ist allgemeingültig so, dass der Mieter sogar das Recht dazu hat, die ihm vertraglich übertragene Pflicht zu erfüllen. Diese Pflicht, und somit auch das Recht, zur Einsparung von Kosten die Aufgabe zu erfüllen, kann man ihm nicht einfach so nehmen.

    Sicherlich bedeutet die Vereinbarung nicht, dass diese Regelung für immer und ewig gilt. Es gibt Situationen, wo es unangemessen wäre darauf zu bestehen, z.b. bei Krankheit. Aber das muss dann für die Zukunft abgesprochen werden.

    Diese Kosten müssen also nicht hingenommen werden.

    Zitat von Fruggel

    ...Es ist allgemeingültig so, dass der Mieter sogar das Recht dazu hat, die ihm vertraglich übertragene Pflicht zu erfüllen.

    Dazu sei mir eine Zusatzfrage erlaubt: wenn der Mieter jetzt klaglos die -erhöhten- Nebenkosten monatlich zahlt, hat er dann stillschweigend sein Einverständnis erklärt? Es kann ja auch sein, dass er einfach nur seine Ruhe haben will und keine Auseinandersetzung um einen relativ kleinen Betrag für, sagen wir, Treppenhausreinigung oder Gartenpflege?

    Zitat von astour

    hat er dann stillschweigend sein Einverständnis erklärt?

    Nein. Im Zusammenhang mit den Betriebskosten gibt es keine stillschweigende Anerkennung oder ähnliches. Änderungen in dem Punkt bedürfen der vertraglichen Vereinbarung. Es ist jedes Jahr aufs Neue zu prüfen, ob die umgelegten Kosten berechtigt sind und jedes Jahr aufs Neue hat man 12 Monate ab Erhalt der Abrechnung Zeit, Einwendungen geltend zu machen. Dieser Grundsatz bleibt.

    Das Thema der monatlichen Vorauszahlungen, die du in deiner Frage mit eingemischt hast, ist aber ein völlig eigenständiges. Die Vorauszahlung anzupassen auf Basis einer Abrechnung steht beiden Vertragsparteien zu, jedoch ist damit nichts darüber gesagt, ob die Abrechnung korrekt war.

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