Nebenkostenpauschale - Nebenkostenabrechnungen und Fragen

  • Habe zu "Nebenkostenabrechnung" gesucht und nichts gefunden. Bin nicht sicher, ob ich bei "Betriebskosten" richtig bin.


    Eine Geschichte: Mieter M zahlte seit vielen Jahren (aber nicht schon immer) einen Pauschalbetrag für Heizung, Warmwasser, Kaltwasser und Betriebskosten. M wurde hierzu aggressiv genötigt, was sich aber nicht nachweisen lässt. Die Vereinbarung erfolgte damals mündlich. Mündlich ist der monatlich mit der Miete zu entrichtende Pauschalbetrag auch schon erhöht (jedoch bei niedrigen Ölpreisen nie gesenkt) worden, die Miete sowieso.


    Der genannte Grund für die "Pauschalisierung" seitens Vermieter/in V war, dass sich diese/r die Kosten für den Heizungsablesedienst/Rechnungserstellung sparen wollte, da die andere Mietwohnung damals "für lau" vom eigenen Nachwuchs bewohnt wurde. Der eigentliche Grund dürfte darin gelegen haben, dass V gerne mehr aus dem insbesondere beim Heizen sparsamen M herausholen wollte.


    Das Haus wird von V selbst bewohnt und hat zwei Mietwohnungen unter demselben Dach, die beide vermietet sind. Seit in der zweiten Mietwohnung nicht mehr - wie zwischenzeitlich - der eigene Nachwuchs haust (vor ihm wohnten dort reguläre Mieter - und M bekam damals noch eine ordentliche NK-Abrechnung) und wieder durch reguläre Mieter bewohnt wird, die ihrerseits auf eine ordentliche Abrechnung bestehen, kommt seit einiger Zeit wieder im regelmäßigen Abstand ein Ablesedienst, dem M, im krassen Gegensatz zu dem früher einmal beauftragten Ablesedienst, aber ganz und gar nicht über den Weg traut, da es sich bei dieser Firma um genau die Firma handelt, in der der verstorbene Ehepartner von V angestellt war, der hier als Lieferant im Ort schon mehrfach krumme Dinger versucht haben soll, wie M unabhängig von verschiedenen Seiten her im Laufe der Zeit beim gediegenen Tratsch auf der Straße zugetragen worden ist.


    M weiß aber nicht, ob und in wiefern die besagte Firma in jene krummen Dinger verwickelt war oder überhaupt gewesen sein könnte, die der verst. Ehegatte zumindest wiederholt bei Kunden versucht haben soll. Trotzdem: Warum der Wechsel und warum ausgerechnet zu dieser Firma?


    Jetzt gab es eine Nebenkostenabrechnung. Es gab im Vorjahr auch schon eine, nach derer M sogar etwa 30 Euro zurückbekommen hätte. V pochte jedoch auf die mündliche Vereinbarung ("Pauschal") und zahlte nichts zurück.


    Ohne dass sich der Energieverbrauch von M seither gefühlt irgendwie verändert hätte, soll lt. der aktuellen NK-Abrechnung aber plötzlich (von einem Jahr aufs nächste) knapp 130 Euro nachzuzahlen sein. Diesmal will V das Geld - pocht also nicht mehr auf die mündliche Pauschal-Vereinbarung von einst (was schon eindrücklich die fragwürdige Seriösität von V aufzeigt). - Immer alles so wie es V gerade in den Kram passt ...


    Grundsätzlich begrüßt M eine regelmäßige ordentliche Nebenkostenabrechnung sogar, die ihm rechtlich ohnehin immer zugestanden hätte. (Zu "rechtlich": Aber Rom ist fern.)


    Dennoch glaubt M, dass die vorliegende Nebenkostenabrechnung trotz haushaltsbezogener Auflistung aller Posten fehlerhaft ist.


    1. Hat M das Recht, Kopien der betreffenden Originalrechnungen einzufordern? Oder muss M sich darauf verlassen, dass V dem Rechnungsersteller schon die richtigen Zahlen genannt haben wird?


    2. Darf M die von V einbehaltenen 30 Euro für das vorangegangene Jahr ggf. bei Rechnungszahlung vom fälligen Rechnungsbetrag abziehen?


    3. Hat M das Recht, nicht erhaltene Nebenkostenabrechnungen nachzufordern - andernfalls nicht zu zahlen? Verjährungsfrist für Nachforderungen drei Jahre?


    4. Wie lange darf M sich generell mit einer Nebenkostennachzahlung Zeit lassen? Ändert sich die Frist bei einem Widerspruch (z. B. Briefform)?


    Danke. Hoffentlich richtige Rubrik.


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  • 1. Hat M das Recht, Kopien der betreffenden Originalrechnungen einzufordern? Oder muss M sich darauf verlassen, dass V dem Rechnungsersteller schon die richtigen Zahlen genannt haben wird?

    Kopien nicht, außer der Weg zum Vermieter wäre nicht zumutbar. Aber Einsicht in die Unterlagen und Fotos davon darf der VM nicht verwehren.


    2. Darf M die von V einbehaltenen 30 Euro für das vorangegangene Jahr ggf. bei Rechnungszahlung vom fälligen Rechnungsbetrag abziehen?

    Nö, darf er nicht, aber er kann den Weg über einen Mahnbescheid nehmen.


    3. Hat M das Recht, nicht erhaltene Nebenkostenabrechnungen nachzufordern - andernfalls nicht zu zahlen? Verjährungsfrist für Nachforderungen drei Jahre?

    Diese Betriebskostenabrechnungen Könnte er nachfordern, wenn da nicht die Geschichte mit der Pauschale wäre, die der M bisher klaglos bezahlt hat.


    4. Wie lange darf M sich generell mit einer Nebenkostennachzahlung Zeit lassen? Ändert sich die Frist bei einem Widerspruch (z. B. Briefform)?

    Wenn nichts anderes vereinbart ist, ist die Rechnung in 30 Tagen fällig. M hat aber 12 Monate nach Erhalt die Möglichkeit eine falsche Abrechnung zu beanstanden.


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  • Nö, darf er nicht

    Doch, die Aufrechnung mit der Miete ist nach den gesetzlichen Bestimmungen erlaubt, sofern die Voraussetzungen vorliegen.

    Hat M das Recht, nicht erhaltene Nebenkostenabrechnungen nachzufordern

    Bezüglich der Heizkosten kann M das fordern, denn die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung ist vorgeschrieben. Ausnahmen gibt es nur bei einem Haus mit 2 Wohnungen, aber hier sind es ja 3. Für die kalten Nebenkosten kann eine Pauschale vereinbart werden. Dazu müsste man in den Vertrag schauen, was tatsächlich ausgemacht ist.

  • Danke an alle Beteiligten für die schnellen und konkreten Antworten! - Kein einziges "Zieh aus!" war darunter! Zumal es sich ja auch um eine Geschichte handelt. ;-)

    Dazu müsste man in den Vertrag schauen, was tatsächlich ausgemacht ist.

    In der Geschichte erhielt M nach Einzug einige Jahre lang eine ordentliche Nebenkostenabrechnung, was damit zu tun hatte, dass in der anderen der beiden Mietwohnungen im Haus auch reguläre Mieter wohnten.


    Die Pauschale wurde erst Jahre später sozusagen mit vorgehaltener Faust (überzeugungende V-Verwandtschaft) lediglich mündlich "vereinbart" ("eingeführt" würde besser passen). M fühlte sich damals (mit Sicherheit zu recht) genötigt, stimmte aber in seiner Not zu und beließ es dabei - und hatte diesbezüglich lange Zeit seine Ruhe. Und schluckte auch die eine oder andere pauschale mündliche willkürliche Erhöhung der Nebenkostenzahlungsforderung um runde Beträge - obgleich entgegen der mündlichen Vereinbarung.


    Während jeder nämlich damit "gelockt" wurde, dass man die Nebenkostenforderungen auf damaligem Stand quasi "einfrieren" würde. ... Was natürlich gelogen war. M war jung und naiv und glaubte an die Ehrlichkeit der Vermieterzunft mit ihren Blut- und Boden-Verträgen.


    M hat gesehen, dass bei einer vorangegangenen Nebenkostenabrechnung für acht Monate, die er nur pro forma gekriegt hat (weil oben mitten im Jahr neue Mieter in die kurzzeitig leerstehende Wohnung eingezogen sind, die wohl auf eine Nebenkostenabrechnung bestanden hatten), in seiner Rechnung ein nicht existierender Raum/Posten mit der Bezeichnung "Unbekannt" vom Ablesedienst aufgeführt wurde, der aber gemäß Rechnung einen richtig hohen Heizungsverbrauch hatte. Sehr dubios, das alles. In der aktuellen Abrechnung taucht dieser ominöse "Raum" nicht mehr auf. ... M traut diesem Laden, dieser ganzen Konstellation dahinter, V inclusive, einfach nicht.


    Nach dieser Rechnung für acht Monate gabs im nächsten Jahr dann überhaupt kein Schriftstück (zum Zählerstand zählen war nach Erinnerung von M aber jemand da), dafür jetzt wieder eine von Januar bis Dezember 2019. M überlegt, die fehlende Abrechnung (Jan.-Dez. 2018) nachzufordern, da etwaige daraus womöglich resultierende Zahlungsnachforderungen wohl eh verjährt sein dürften. ... Jetzt ist mir auch meine Frage wieder eingefallen:


    Grundsätzlich befürwortet M natürlich den Erhalt einer ordentlichen Nebenkostenabrechnung, sofern korrekt. Dennoch:


    5. Darf V einfach so die mündliche Vereinbarung über eine Pauschalberechnung der Nebenkosten einseitig aufheben, wenn sie dafür wieder eine Nebenkostenabrechnung liefert?


    Ach ja, und:


    6. Darf M die aktuell lt. V fällige Nachzahlung zurückhalten, so lange, bis M die Heizkostenabrechnung für die letzten drei Jahre vorliegt?

  • 5. Darf V einfach so die mündliche Vereinbarung über eine Pauschalberechnung der Nebenkosten einseitig aufheben, wenn sie dafür wieder eine Nebenkostenabrechnung liefert?

    Falsche Frage! In einem Haus mit 3 Wohnungen muss nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden, also wird es darüber eine Abrechnung geben.


    6. Darf M die aktuell lt. V fällige Nachzahlung zurückhalten, so lange, bis M die Heizkostenabrechnung für die letzten drei Jahre vorliegt?

    Diese Antwort sollte ein Anwalt für Mietrecht odeer der örtliche mieterverein geben, denn aufgrund der vielen Fehler, die in den Jahren zuvor gemacht wurden, besteht hier etlicher Nachholbedarf.

  • Die "Abrechnungen" in den letzten Jahren sahen schlicht so aus, dass M im Bankeinzugsverfahren einen bestimmten Pauschalbetrag im Monatsrhythmus zusammen mit der Miete bezahlt hatte.


    Plöde Frage des Tages: Woran erkennt M an einer vorliegenden, durch einen Dienstleister vorgenommenen, Abrechnung, dass "nach der Heizkostenverordnung abgerechnet" wurde? - M vermutet jedoch bereits: Daran, dass eine Abrechnung existiert.

  • Woran erkennt M an einer vorliegenden, durch einen Dienstleister vorgenommenen, Abrechnung, dass "nach der Heizkostenverordnung abgerechnet" wurde?

    Wenn die Abrechnung ein Dienstleister durchgeführt hat, dann kann man in der Regel davon ausgehen, dass dies nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung durchgeführt wurde. Das bedeutet aber noch lange nicht, dass die Abrechnung auch wirklich korrekt ist, denn der Dienstleister arbeitet mit den Daten, die er vom Vermieter bekommt, und diese könnten ja schon falsch sein.


    Deshalb ist es durchaus empfehlenswert, wenn du die Abrechnung überprüfst oder überprüfen lässt. Dies kann beim Mieterverein sein, bei einem Anwalt oder bei einer fachkundigen Firma, die eine Überprüfung anbietet.


    Für die anderen Dinge kann man keine allgemeingültige Antwort geben. Denn es ist Vieles mündlich vereinbart worden, was zwar gültig und wirksam ist, aber im Streitfall das Problem der Nachweisbarkeit besteht. Daher möchtest du vielleicht zu einem Anwalt gehen, der deinen individuellen Sachverhalt genauer anschaut hinsicht dessen, was letztlich beweisbar ist.

    Darf M die aktuell lt. V fällige Nachzahlung zurückhalten, so lange, bis M die Heizkostenabrechnung für die letzten drei Jahre vorliegt?

    Nein, das sieht das Gesetz nicht vor. Sofern du keine konkreten Einwände gegen die Abrechnung geltend gemacht hast, was darin falsch ist, ist die Zahlung fällig.

  • Danke. Ja, M war früher zu blauäugig gewesen: "Nur jeden Ärger vermeiden!" In der Geschichte von V und M liegt es durchaus im Bereich des Möglichen, dass M durch V (unter wüsten, zweisprachigen Beschimpfungen) die Einsicht in Rechnungen verwehrt bleibt, da V es gewohnt ist, vom vermeintlichen allmächtigen Recht des Hauseigentümers Gebrauch zu machen, das nach Ansicht von V im Zweifel immer über dem Mietrecht steht, von welchem V wiederum keine Ahnung hat - wozu auch, als Eigentümer!


    7. Darf M die Zahlung der aktuellen Nebenkostenabrechnung aufschieben, so lange, bis durch V Einsicht (noch immer unter wüsten, zweisprachigen Beschimpfungen) in die betreffenden Unterlagen gewährt wurde?


    8. Hat M Anspruch auf Einsicht in die betreffenden Rechnungen der letzten drei Jahre oder nur in die jeweils aktuellsten Rechnungen?

  • Bitte, deine Fragen sind beantwortet und durch den Austausch von Begriffen u.ä. ändert sich am Grundthema nichts. Den einblick in die Unterlagen musst du dir selbst verschaffen, da ist das Forum außen vor. Odere du mandatierst einen Anwalt für Mietrecht.