Renovierung - Verbindliche Zusatzvereinbarung Mietvertrag individuell vereinbart

  • Hallo allerseits,



    nach 17 Monaten müssen wir leider wieder die Stadt verlassen und haben daher unsere im Erstbezug bezogene Wohnung gekündigt. Diese Kündigung wurde von unserem Eigentümer netterweise auch bereits bestätigt. Meine Frage bezieht sich auf unsere Renovierungspflicht und wie weit diese geht z.B. nur Schönheitsreperaturen etc.


    Erwähnt sei noch das unser Übergabeprotokoll zum Einzug, einige Mängel auf dem Boden, Wänden Fließen etc. sauber dokumentiert, welche nach Einzug vom Eigentümer durch das vorbeischicken von einem Maler welcher an ein paar Stellen weiße Farbe auftgetupft hat teils behoben wurden.


    Unser im Februar 2020 unterschriebener Mietvertrag sagt hierzu folgendes:



    "

    § 10 – Renovierungs-/Rückgabeklausel
    Ob der Mieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen, bzw. die Mietsache renoviert an
    den Vermieter zurückzugeben ist (Renovierungs-/Rückgabeklausel), wird zwischen den Parteien individuell
    vertraglich vereinbart in der Anlage I des Mietvertrages.
    Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen frei.

    "


    Die hier referenzierte Analge I zum Mietvertrag (welche in identischer Art auch bei unseren Nachbarn im Vertrag inkludiert ist) wurde von uns unterschrieben und besagt:


    "

    Verbindliche Zusatzvereinbarung
    individuell vereinbart
    zwischen X und Y ...


    Zu § 2 – Zustand der Mieträume / § 10 Renovierungs- und Rückgabeklausel

    1. Die Wohnung wird als Erstbezug an die Mieter übergeben. Nach Auszug verpflichten sich die Mieter,
    die Räume fachmännisch frisch weiß gestrichen an den Vermieter zurückzugeben, wie in § 10 Rückgabeklausel
    vereinbart. Dazu gehört das sach- und fachgerechte Anstreichen der Wände und Decken
    in der gesamten Wohnung mit weißer Qualitätsfarbe.
    Der Parkettboden ist pfleglich zu behandeln und nur nebelfeucht zur wischen. Bei Schäden die während
    der Mietzeit entstanden sind oder die Abnutzung über den vertraglichen Gebrauch hinausgeht,
    ist der Boden sach- und fachgerecht abzuschleifen und zu versiegeln.
    2. Bei Vertragsende ist eine fachgerechte Endreinigung der gesamten Wohnung, der Türen und Zargen,
    des Bades, der Loggien, der Einbauküche, der Fenster und -rahmen (inkl. der Glasscheiben)
    durchzuführen.


    Zu § 14 - Veränderungen an den Mieträumen

    Der Vermieter appelliert an die Mieter, sofern Bohrlöcher im Bad oder in der Küche erforderlich werden,
    diese dann in die vorhandenen Fugen zu setzen.
    Besondere Erklärung der Mieter:
    Der Mietvertrag und die individuellen Zusatzvereinbarungen in der Anlage 1 sind von uns genau durchgelesen
    worden. Wir hatten ausreichend Zeit, die einzelnen Bestimmungen des Vertrages zu lesen und
    zu prüfen. Der nunmehr abgeschlossene Vertrag sowie die individuellen Zusatzvereinbarungen haben wir
    verstanden und werden von uns vorbehaltlos anerkannt.

    "



    1) Über eine Einschätzung ob ein vollständiges anstreichen der Wände und Decken bei Auszug, nach dem doch nur kurzen Mietverhältniss, welches laut Zusatzvereinbarung verlangt wird, so rechtens ist wäre ich sehr dankbar. Was müssen wir hier leisten?


    Gerade auch aufgrund des Formates einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag. Egal ob diese nun "individuell vereinbart" heißt, eine Individualvereinbarung liegt hier in meinen Augen nicht vor. Diese hätte ja auch entsprechend diskutiert und individuell verhandeld werden müssen und nicht einfach ein Anhang zum Standardmietvertrag sein dürfen welcher uns vorgesetzt wurde. Bzgl. der Wohnung und des Mietvertrages lief jegliche Kommunikation mit dem lokalen Makler. Auch das diese Vereinbarung mit selbem Vertrag 1:1 bei unseren Nachbarn ebenfalls so genutzt wurde, reduziert hier sicherlich die Möglichkeit einer "Individualvereinbarung" oder bin ich hier falsch unterwegs?


    Die Wohnung sieht immernoch wie neu, keine baulichen oder farbliche Veränderungen wurden von uns vorgenommen, keinerlei Schäden, ausgenommen der standard Bohrlöcher für die Deckenlampen.



    Vielen Dank für die Unterstützung.

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  • Für mich liest sich das, als hätten Sie pro forma Ihre Unterschrift unter den Mietvertrag incl. Zusatzvereinbarung gesetzt obwohl Sie wohl die Zusatzvereinbarung rechtlich infrage stellen. Sprechen Sie doch den Vermieter an, vielleicht sieht er es ebenfalls als pro forma Vereinbarung an?

    Wenn Wände und Decken tatsächlich wie neu aussehen wäre es unsinnig, sie neu zu streichen. Jede neue Farbschicht auf Tapeten verwässert die Struktur und das sieht dann auch nicht mehr schön aus.

  • Danke für die Antwort. Der Vermieter sitzt leider im EU-Ausland und alles wird über eine lokale Maklerfirma erledigt, welche sich im Falle andere Mieter im Haus bisher als kaum zugänglich gezeigt hat. Daher meine Frage nach der rechtlichen Perspektive oder dem Minimum was von Mieterseiten geleistet werden müsste.


    Hier gibt es anfängliche Perspektiven zum Thema welche ich in einer initialen Onlinesuche gefunden habe.


    *****************************


    Unzulässige Verlinkungen entfernt

  • Der Link von *** ist doch recht aussagekräftig, vor allem was die Verpflichtung zur Klausel zur Endrenovierung angeht (keine Verpflichtung in jedem einzelnen Fall renovieren zu müssen). Demnach ist so eine Klausel unwirksam. Und eine Zusatzvereinbarung wäre (selber Link) nur wirksam wenn Sie ein Mitspracherecht gehabt hätten und die Anerkennung der Zusatzvereinbarung keine Bedingung für den Mietvertrag war. Wenn nun nirgends schriftlich festgehalten wurde das Ihr Vermieter Sie auch ohne diese Zusatzklausel als Mieter genommen hätte wird es schwierig für den Vermieter, dies nachzuweisen.

    Sie wären dann im Vorteil.





  • Eine isolierte Endrenovierungsklausel ist immer unwirksam. Ohne eine generelle (wirksame) Pflicht zur Durchführung der Schönheitsrenovierung kann es keine Endrenovierung geben. Das schließt sich aus. Eine Individualvereinbarung ändert daran auch nichts. Nicht alles, was individuell vereinbart wird, ist auch wirksam. Es hat seine Grenzen.

  • Ohne eine generelle (wirksame) Pflicht zur Durchführung der Schönheitsrenovierung kann es keine Endrenovierung geben. Das schließt sich aus.

    Warum? Ist für den Mieter sogar vorteilhafter, wenn er in 20 Jahren Mietzeit nur am Auszug renovieren muss und nicht immer sobald es nach den Zustand notwendig ist.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Ist für den Mieter sogar vorteilhafter

    Nein. Denn es ist eine Benachteiligung, wenn er in jedem Fall steichen muss, auch wenn es wegen kurzer Mietdauer gar nicht erforderlich wäre. Damit würde sich ein Vermieter einen Freibrief ausstellen, generell alles zu fordern. Siehe hierzu:


    Mit diesem Schutzzweck ist es nicht zu vereinbaren, wenn die Vertragsparteien unabhängig von den Voraussetzungen des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB die Geltung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen individualrechtlich ausschließen. Dadurch wird die Prüfung verhindert, ob eine gleichberechtigte Verhandlungsposition bestanden hat. Diese kann nicht allein aus dem Umstand abgeleitet werden, dass individualrechtlich die Geltung der §§ 305 ff. BGB ausgeschlossen wurde. Eine solche Vereinbarung kann vielmehr auf der wirtschaftlichen Überlegenheit einer Vertragspartei beruhen, die unter Umgehung der gesetzlichen Bestimmungen zur Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen ihre Gestaltungsmacht einseitig verwirklicht. Dem will das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen entgegenwirken, indem es nur unter den Voraussetzungen des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB von einer Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB absieht.

  • Eine isolierte Endrenovierungsklausel ist immer unwirksam. Ohne eine generelle (wirksame) Pflicht zur Durchführung der Schönheitsrenovierung kann es keine Endrenovierung geben. Das schließt sich aus. Eine Individualvereinbarung ändert daran auch nichts. Nicht alles, was individuell vereinbart wird, ist auch wirksam. Es hat seine Grenzen.

    Mein laienhaftes Verständnis ist, dass wenn es denn eine wirksame Individualvereinbaren gäbe - diese auch Anwendung finden sollte. Ist dies ebenfalls falsch?

    Ob es sich hier in diesem Konstrukt um eine Individualvereinbarung handelt, oder eher nur dieser Anschein erzwungen werden soll ohne jegliche Evidenz und es am Ende eine normale AGB nur anders verpackt/benannt ist, ist eine Argumentation welche ich sehe.

  • oder eher nur dieser Anschein erzwungen werden soll ohne jegliche Evidenz und es am Ende eine normale AGB nur anders verpackt/benannt ist, ist eine Argumentation welche ich sehe

    Richtig. Nur weil das Blatt die Überschrift Individualvereinbarung trägt, muss es bei juristischer Überprüfung noch lange keine solche sein. Eine Individualvereinbarung erfordert, dass man die Möglichkeit hatte, darüber zu verhandeln. Ein Gericht würde das im Streitfall sehr wohl hinterfragen. Und es gibt durchaus auch Fälle, wo eine Individualvereinbarung unwirksam ist, auch wenn sie wirklich individuell ausgehandelt sein sollte. Siehe dazu das genannte Urteil oben.

  • Das hier keine Individualvereinbarung vorliegt ist unzweifelhaft. Außerdem müsste der Vermieter das auch beweisen was in den meisten Fällen scheitert.


    Aber darum ging es mir nicht. Mir ging es darum, dass es sehr wohl eine wirksame, isolierte Endrenovierungsklausel geben kann. Das ist völlig unabhängig davon, ob die Schönheitsreparaturen im allgemeinen wirksam umgelegt werden. Individual vereinbart sogar auch unabhängig vom Zustand der Wohnung.


    Das mag es in der Praxis kaum geben, ist aber sehr wohl möglich.

    Eine isolierte Endrenovierungsklausel ist immer unwirksam

    Daher ist diese Aussage zu pauschal getroffen.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.