Betriebskostenabrechnung 2019 Einrohrheizung extremst ineffizient

  • Hallo, bei uns besteht das Problem, dass eine vertikale Einrohrheizung verbaut ist.

    Seit der ersten Abrechnung nach Einzug (2017) wird Rohrwärme berechnet und wurde bereits vorher angewandt. Der Wirkungsgrad oder eben die tatsächlich entnommene Wärmemenge lag dieses Jahr bei nur 27,8583%. Verteilt wird entgegen Empfehlungen nach 30/70 statt 50/50. Mit steigender Abnahmemenge wird alles noch ineffizienter. Dieses Jahr habe ich folgendes ausgerechnet:


    Bemessen am Heizkörper in der Küche könnte die geschätzte Leistung des HK im Teppenhaus 2x400W, Treppenhaus / Keller 2x300W sowie im Kellerraum ca. 2x500W sein. + 200W Verlustleistung. Bei 5854 Heizstunden 2019 – Quelle DWD (Wetterstation 7393 Stunden unterhalb 15°C ohne Berücksichtigung von Raumtemperaturen) (5854 * 2,6kW/h = 15.220,4 kWh) beträgt der Einfluss auf die Verlustleistung maximal 11,65%


    Näherungsversuch Effizienz


    Einrohrsystem ohne Modernisierung 25,00 % Verlust
    Gemessen HKV
    27,86 % Verbraucht
    Haus / Kellerräume 11,65 % Verlust
    Rohrwärme
    35,21 % Verlust

    99,72 % Der gelieferten Wärme


    Wie lange kann ein Vermieter entgegen den Empfehlungen der VDI ohne Modernisierungsmassnahmen durchzuführen derartig ineffizient Nahwärme bereitstellen, hat jemand eine Idee was die EnEV dazu sagt oder andere Gesetze, ist das über Zeiträume überhaupt noch legitim? Warmwasser hätte mit der benötigten Energie auch auf ca. 90°C erwärmt werden können. Ich mache mir seit Wochen dazu Gedanken, recherchiere - und komme nicht wirklich weiter. Das Haus hat 6 Etagen, Rohrwärme wird auf beheizte Wohnfläche umgelegt. Im Erdgeschoss und Keller wird davon profitiert, es ist immer sehr warm unten, oben muss geheizt werden und dadurch müssen entsprechend (fast) die ganzen Kosten der Verlustleistung getragen werden. Was sagt ihr dazu? :/ Was macht man am besten in so einen Fall?

  • Wie lange kann ein Vermieter entgegen den Empfehlungen der VDI ohne Modernisierungsmassnahmen durchzuführen derartig ineffizient Nahwärme bereitstellen, hat jemand eine Idee was die EnEV dazu sagt oder andere Gesetze, ist das über Zeiträume überhaupt noch legitim?

    Solange es Mieter gibt, die diese Wohnungen anmieten. Der BGH hat 2015 im Urteil VIII ZR 193/14 entschieden, dass der Mieter keinen Anspruch auf eine Modernisierung des Heizungssystem oder ein Mietminderungsrecht hat. Wenn es keine Nachfrage mehr nach diesen Wohnungen gibt oder der Abschlag auf die Miete sehr groß ist, dann wird der Vermieter sich Gedanken machen, die Anlage zu modernisieren. Es steht jedem Mieter frei, sich vor Unterschrift des Mietvertrages über das Heizungssystem zu informieren.


    Es gibt keine gesetzliche Pflicht, dies im Gebäudebestand zu modernisieren, zumal dies mit erheblichem Aufwand verbunden ist und in bewohntem Zustand faktisch nicht durchführbar ist. Eine solche Sanierung setzt fast immer ein leerstehendes Gebäude voraus oder man muss mit große Kompromisse machen, alle Leitungen auf Putz verlegen, was jedoch den meisten Mietern auch nicht gefallen dürfte, da es nicht zeitgemäß ist.


    Die Abrechnung nach Grundfläche/Verbrauch 70/30 ist zwar nicht empfohlen, aber legitim, wenn der erfasste Verbrauch nicht sehr niedrig ist. Diese Grenze legen allerdings Gerichte fest.

  • Ich glaube nicht, dass es so einfach ist. Temperatursteuerung am Rücklauf nachrüsten z.B. wäre eine relativ einfach umzusetzende Variante. Sodass eben die Pumpenleistung reduziert wird wenn nichts abgenommen wird. Ich habe immer wieder gelesen während der Recherche - dass es mittlerweile Methoden gibt um die Verluste derartiger Anlagen auf ähnliches Niveau von Zweirohrsystemen zu senken. Kann man denn diese Heizungsanlage ohne jeglicher Modernisierung generell noch als wirtschaftlich sehen?


    -> Auch wenn der Vermieter verpflichtet ist, eine wirtschaftlich arbeitende Heizungsanlage vorzuhalten, ist er nicht verpflichtet, die Anlage auf den jeweils neuesten technischen Standard oder auf den preiswertesten Brennstoff umzustellen (OLG Düsseldorf WuM 1986, 16). Erst wenn die Heizungsanlage derart technisch überaltert ist, dass sie nur noch extrem unwirtschaftlich arbeitet, liegt ein Mietmangel vor. Diese Unwirtschaftlichkeit kann auch dadurch bedingt sein, dass die Anlage bedienungsintensiv ist und die Lohnkosten zu vergleichsweise unverhältnismäßig hohen Gesamtkosten führen (LG Berlin MM 1996, 125).


    -> Der Ausgleich der Rohrwärme in der Heizkostenabrechnung kann laut VDI 2077 allerdings nur eine Übergangslösung sein. Ein niedriger Verbrauchswärmeanteil ist ein Indikator dafür, dass der technische Zustand der Heizungsanlage oder ihre Betriebsweise in hohem Maße ineffizient sind. Denn ein hoher Rohrwärmeanteil kostet viel Energie und belastet die Umwelt. Eine entsprechende Nachrüstung zur raumweisen Regelung solcher Anlagen ist in der Energiesparverordnung (EnEV 2009 § 14 Abs. 2) vorgeschrieben. Die Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung e.V und der GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmer e.V.) empfehlen verschiedene Maßnahmen, die den Rohrwärmeanteil dauerhaft senken. Im ersten Schritt kann die Absenkung der Heizkurve mit freier Programmierung durch eine stufenweise Absenkung der Vorlauftemperatur Energie sparen. Wenn dann eine Unterversorgung einzelner Wohnungen auftritt, ist ein hydraulischer Abgleich sinnvoll. Der Abgleich bewirkt eine gleichmäßige Verteilung des Heizungswassers zwischen den Heizkörpern. Außerdem sollten Verwalter auf eine angemessene Dimensionierung der Pumpen, Heizkörper und Thermostatventile achten und sich von einem Heizungsinstallateur oder Fachplaner beraten lassen. *******************************

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    -> Ein Abrechnungsverfahren nach VDI 2077 Blatt 3.5 kann die negativen Auswirkungen der technisch bedingten Verteil- und Messprobleme nur begrenzen, sollte aber keine dauerhafte Lösung darstellen. Die VDI 2077 beschreibt daher auch als vorrangiges Ziel, den Betrieb von Heizungsanlagen so einzustellen, dass die Rohrwärme einen möglichst geringen Teil der Gesamtwärmeabgabe darstellt. Es ist also nicht damit getan, für ein akutes Abrechnungsproblem eine einfach erscheinende Lösung zu finden, sondern zu hohe Rohrwärmeabgaben sind dauerhaft zu vermeiden. Dazu sind die oben beschriebenen Maßnahmen zur Optimierung des Heizungsanlagenbetriebes durch den Gebäudeeigentümer umzusetzen.


    Ob sich die Situation der Heizanlage verbesserte, wird von führenden Abrechnungsdienstleistern jährlich anhand der beschriebenen Kriterien neu geprüft. Kann der Rohrwärmeanteil wieder auf ein vertretbares Maß gesenkt werden, ist eine reguläre Abrechnung ohne Korrekturverfahren oder Pauschalverteilungen möglich.


    Eine zu hohe Rohrwärmeabgabe vermindert die Energieeffizienz der Heizanlage und sorgt zugleich für Probleme bei der Heizkostenverteilung. Die Rohrleitungsverluste mit fachlicher Beratung zu mindern, muss deshalb in erster Linie ein wirtschaftliches und umweltschonendes Ziel für alle Wohnungseigentümergemeinschaften und Mietwohnungsbesitzer sein. Dass damit auch wieder eine gerechte Abrechnung nach Verbrauch möglich wird, ist ein positiver Nebeneffekt. *******************************



    Der BGH hat 2015 im Urteil VIII ZR 193/14 entschieden, dass der Mieter keinen Anspruch auf eine Modernisierung des Heizungssystem oder ein Mietminderungsrecht hat.

    Mir geht es generell nicht darum, dass die VDI angewandt wird - wie aus der Klage hervorgeht - , sondern eher darum, dass die VDI seit Jahren angewandt wird als bequemes Mittel um alles ein wenig schöner zu rechnen und ansonsten nichts weiteres daraus angewandt wird. Im Grunde wäre mir das egal wenn nicht über Jahre horrende Kosten auf die Nutzer umgelegt werden würden. Sind ja nur 14.400€ für 2 Eingänge und 36 Wohnungen - im Jahr.


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  • Ich glaube nicht, dass es so einfach ist. Temperatursteuerung am Rücklauf nachrüsten z.B. wäre eine relativ einfach umzusetzende Variante. Sodass eben die Pumpenleistung reduziert wird wenn nichts abgenommen wird. Ich habe immer wieder gelesen während der Recherche - dass es mittlerweile Methoden gibt um die Verluste derartiger Anlagen auf ähnliches Niveau von Zweirohrsystemen zu senken. Kann man denn diese Heizungsanlage ohne jeglicher Modernisierung generell noch als wirtschaftlich sehen?


    Es steht dir natürlich frei, dies beim Vermieter einzufordern. Es mag Systeme geben, aber vermutlich willst du ja, dass der Vermieter die Kosten für die Nachrüstung trägt. Genauso kostet ein hydraulischer Abgleich einiges. Selbstverständlich wäre aus technischer Sicht eine Umrüstung oder Modernisierung sinnvoll, genau wie die Umrüstung auf eine moderne Heizungsanlage, Dämmung des Hauses und kontrollierte Lüftung, die ebenfalls helfen würden, Energie einzusparen.


    Genau deinen letzten Satz beurteilt der BGH im genannten Urteil. Eine Einrohrheizung ist nicht pauschal als unwirtschaftlich und mangelbehaftet zu werten, sodass man keinen Anspruch auf Verbesserung oder Mietminderung hat. Es gilt der Grundsatz gemietet wie gesehen und auch eine Einrohrheizung erfüllt die technischen Mindeststandards, die man von einer Mietwohnung erwarten kann, solange sie die Räume ausreichend heizt.

    Im Grunde wäre mir das egal wenn nicht über Jahre horrende Kosten auf die Nutzer umgelegt werden würden. Sind ja nur 14.400€ für 2 Eingänge und 36 Wohnungen - im Jahr.

    Was sind diese 14 400 €? Der wirtschaftliche Schaden der Mieter, der auf die Verwendung der Einrohrheizung zurückzuführen ist? Wie hast du diesen ermittelt?

  • Danke für deine sachliche Antwort. Eine Möglichkeit das auszurechnen ist z.B. folgende: "((Heizwärme (QHW) - Brennstoffmenge ges.) * Brennstoffkosten/KWH)/100*72,14".

    Zu deinem Verständnis mal folgende Tabelle - vielleicht habe ich auch etwas vergessen?! Bin absoluter Laie auf diesem Gebiet, da bisher nie die Notwendigkeit bestand sich damit genauer auseinanderzusetzen - es geht hier erst mal nicht um abrechnerische Aspekte.

    Wenn man jetzt nur davon aus geht, dass gewisse Gesamtenergie erforderlich ist um alles zu betreiben (Brennstoff) und Heizkörper definierte Entnahmestellen mit Zählern sind und verschiedene Werte bekannt sind, kann man folgendes machen: Oben habe ich eben in meiner Ratlosigkeit mein Erklärungsversuch wohin der Grossteil der aufgewandten Energie verschwindet gepostet. Mit Dämmung oder sonstigen anderen Gebäudeeigenschaften hat das an dieser Stelle (vermutlich) sicher nichts zu tun. Ich finde es schon übel wenn in einem Haus mit 6 Etagen unten nicht geheizt werden muss, man im Winter beim betreten des Hausflurs fast den Hitzetot stirbt, wohingegen oben ewig geheizt werden muss um die Wohnung ansatzweise warm zu bekommen. Die Umlage der Kosten ist zumindest wie ich denke bei dieser Herangehensweise eine andere Sache - damit meine ich die Spielerei mit 30/70 und 50/50 etc. Sicherlich hat das Auswirkung auf die von den Mietern zu tragenden Kosten, jedoch nicht auf die Gesamtenergiebilanz. Der nächste Gedanke ist, dass wenn die Heizung generell so mies ist, dass ich die VDI anwenden muss - doch nicht wirklich grundlegende Elemente daraus einfach komplett ausgeblendet werden können - wie z.B. der Tatsache das es sich bei der VDI nur um ein 'vorübergehendes Hilfskonstrukt' handelt - wie in VDI 2077 Blatt 3.5 bereits in der Einleitung hervorgeht. Wenn ich so berechne binde ich mich doch an die Vorgaben?!


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  • Danke für deine sachliche Antwort. Eine Möglichkeit das auszurechnen ist z.B. folgende: "((Heizwärme (QHW) - Brennstoffmenge ges.) * Brennstoffkosten/KWH)/100*72,14".


    Das Problem an dieser Stelle ist, dass die 72,14% nicht komplett verloren gehen, sondern zum großen Teil zum Beheizen des Hauses verwendet werden. Üblicherweise kann man davon ausgehen, dass nur ca. 20 % höhere Aufwendungen an Brennstoff nötig sind. Der tatsächliche Schaden durch die Ineffizienz ist nämlich nicht zu beziffern und damit hat man kaum Möglichkeiten, objektiv über das Wirtschaftlichkeitsgebot Veränderungen zu erwirken.
    Das Treppenhaus und Keller wird ja sogar über Heizkörper geheizt, nur wird der Verbrauch dafür nicht erfasst. Hier könnte man durchaus ansetzen, dass es nicht korrekt ist, diesen Verbrauch auf wenige Parteien mit hohen Verbräuchen umzulegen und sie damit noch stärker zu benachteiligen, sondern hier eine andere Verteilung vorzunehmen. Eine Ausstattung der Heizkörper mit Erfassunsgeräten (deren Miete die Mieter zahlen) ist sehr wahrscheinlich ein zumutbarer Aufwand.

    Zum großen Teil ergibt sich sogar der höhere Aufwand an Brennstoff durch die notwendige sehr hohe Vorlauftemperatur. Das bedeutet auch, dass ein Zweirohrsystem, das konstant mit 80 oder 85 Grad Vorlauf betrieben wird, ähnlich ineffizient wäre. Auch das ist nicht selten, wenn an Heizkörpern gespart wurde.


    Größtes Problem der Einrohrheizung ist die "unfaire" Verteilung der Heizenergie und die anschließende Abrechnung. Als Mieter hat man jedoch nur Anspruch auf eine korrekte Abrechnung gemäß gesetzlicher Vorgaben, die nicht zwingend fair sein muss. Der Übergang von korrekt zu nicht mehr korrekt, da zu stark benachteiligend für einzelne Parteien, ist wie bereits erwähnt in diesen Zusammenhang fließend und wird auch in Gerichtsurteilen behandelt. Inwiefern du dich hire mit dem Vermieter streiten möchtest, um eine andere Verteilung zu erwirken, ist dir überlassen. Vielleicht lässt sich in einem Gespräch mit den technischen Details auch eine Verbesserung der Situation erreichen.


    Noch zum VDI: Der VDI ist erstmal nur ein Verein. Dieser stellt zwar die aktuellen Regeln der Technik zusammen und gibt Empfehlungen und Richtlinien, hat aber keinerlei politische Kompetenzen, sodass sich aus deren Dokumenten zunächst keine Rechte und Pflichten ableiten lassen. Dies passiert erst, wenn Gesetze darauf verweisen oder private Verträge so geschlossen werden, dass die Richtlinien bzgl. der Ausführung Vertragsbestandteil werden. Dies ist in Mietverträgen üblicherweise nicht der Fall.


    Meine Beiträge bitte nicht falsch auffassen: ich bin sicherlich niemand, der ein Einrohrsystem befürwortet und wäre auch durchaus im Sinne der Umwelt und auch der Mieter dafür, dass es eine Verpflichtung geben soll, solche Systeme zeitnah um oder nachzurüsten und an die heutigen Möglichkeiten anzupassen. Dennoch sollte man hier auch nicht vergessen, dass dies dann eine Modernisierung darstellt, sodass die Kosten auf die Mieter umgelegt werden können und je nach Aufwand und Kosten am Ende kein finanzieller Vorteil mehr besteht. An einer ggf. ineffizienten alten Heizungsanlage und dem Energiebedarf des Gebäudes als solches hat sich nämlich nichts geändert.