Rückwirkend Nettokaltmiete aufgrund höherer Wohnfläche

    Hallo :)


    wir leben in einem Mehrfamilienhaus in Wiesbaden. Der gesamte Gebäudekomplex wird von einem Treuhänder "betreut". Ich bin mit meiner Partnerin im August 2019 eingezogen, nachdem das Haus im März 2018 fertiggestellt wurde. Wir haben am 08.12.2020 (wie viele weitere Anwohner) einen Brief erhalten, worin mit Verweis auf §1 des Mietvertrages eine Anpassung der Wohnfläche möglich ist, da hier Abweichungen zwischen Bauausführungsplänen und abschließendem Aufmaß möglich sein können.

    In unserem:( Fall ist die Wohnung 3,2 m² größer, sodass rückwirkend 35,95 € x 16,5 Monate, sprich 593 € bis zum 31.12 gefordert werden. Zukünftig erhöht sich die Nettokaltmiete entsprechend um 35,95 € (wo ich zunächst, sofern das Aufmaß korrekt ist, zustimmen würde).

    Meine Partnerin und ich sind nun innerhalb des Gebäudes herumgelaufen und haben andere Mieter kontaktiert. Hier haben einige eine Rückzahlung, viele aber auch Nachzahlungen zu leisten. Pauschal sind alle Wohnungen mit dem gleichen Grundriss wie wir von Nachzahlungen betroffen. Unabhängig davon konnte ich jedoch telefonisch eine Erstberatung durchführen. Der Anwalt verwies mich auf §307, da dieser Mietvertrag einer AGB entspricht und man dies so hätte nicht bei Einzug interpretieren können. Ein anderer hat uns keine guten Aussichten gestellt...


    Dies ist ein Auszug aus §1 des Mietvertrages (der selbst heute noch so für Mietverträge, Stand Nov. 2020) verwendet wird.

    Die vermietete Wohnung ist zum Zeitpunkt der Unterzeichnung dieses Vertrages noch nicht fertig gestellt.
    Entsprechend der bisherigen Bauausführungsplanung soll die Wohnung nach Fertigstellung eine Größe von 71,18 m2 haben.

    Der Vermieter behält sich bei Realisierung der Bauplanung unwesentliche oder zweckmäßige Änderungen vor, ebenso solche Änderungen die aufgrund behördlicher Auflagen notwendig sind.

    Die Größenangabe aus der Bauausführungsplanung dient nicht der Festlegung des Mietgegenstandes, da es erfahrungsgemäß zwischen den Maßen der Bauausführungsplanung und den Maßen des fertigen Gebäudes zu Abweichungen kommt. Die Größenangabe ist daher keine Beschaffenheitsvereinbarung und keine Zusicherung seitens des Vermieters.

    Nach Fertigstellung der Wohnung wird ein Aufmaß erstellt und es wird sodann eine Berechnung der Wohnfläche durch den Vermieter erfolgen, deren Ergebnis dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden wird.
    Bei der Berechnung der Fläche werden Balkone, (Dach-) Terrassen und Loggien mit bis zu 50%
    angerechnet.

    Die so ermittelte Wohnfläche (und nicht die vorstehende Größenangabe aus der Bauausführungsplanung) ist verbindlich für die Berechnung der Nettokaltmiete, spätere Mieterhöhungen und die Heiz- und Betriebskostenabrechnungen.

    Die Wohnung ist nicht preisgebunden."

    Uns geht es nicht um die zukünftige Mietanpassung, lediglich die rückwirkend Zahlungsaufforderung.

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    Zitat von Rayfas

    Der Anwalt verwies mich auf §307, da dieser Mietvertrag einer AGB entspricht und man dies so hätte nicht bei Einzug interpretieren können.

    Selten so ein Unsinn gehört. Ein Mietvertrag kann in ganzen niemals eine AGB sein. Denn die Hauptleistungspflichten stellen niemals eine AGB da. Dazu gehört der Mietpreis, Mietparteien und die Mietsache. Diese Festlegungen können keine AGB sein.


    Da hier die Mietsache (nämlich die Größe) festgelegt wird, kann man das durchaus als Hauptleistungspflicht sehen. Kann man jedoch auch anders sehen.


    Rechtlich gesehen handelt es sich bei diesem Konstrukt um eine vorläufige Miete, da die endgültige Miete erst später bestimmt wird. Das ist so grundsätzlich möglich, wenn auch eher üblich beim Gewerberaum. Zwingende Gründe warum das bei der Wohnungsmiete nicht möglich sein sollte drängen sich mir nicht aus.


    Das Problem ist hier, dass das insgesamt schlecht formuliert ist, da steht nichts direkt drin von einer Rückzahlung, vorläufige Miete oder ähnliches. Man wird also den Mietvertrag im Ganzen nochmal lesen müssen und schauen ob es sich aus einer anderen Regelung noch ergeben könnte. Nur dann kann man den Vertrag auslegen und es besser beurteilen. Am Ende legt es aber ein Richter aus und wie er das sehen wird weiß man vorher nicht.


    Müsste ich diesen Fall entscheiden, würde ich zunächst erstmal dazu tendieren die Rückzahlung zu bejahen aufgrund der Klausel.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

    Interessant! Vielen lieben Dank für die schnelle und ausführliche Rückmeldung :)

    Diese Rückforderung ist auf jeden Fall zum Ende des Jahres eine ordentliche Summe, die in Anbetracht einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung (mit ungewissem Ausgang) ein ordentliches Loch ins Konto reißen könnte. Wären da nicht 16,5 Monate vergangen seit Einzug bzw. über 2 1/2 seitdem das Gebäude fertiggestellt worden wäre, würde ich da auch keinen Aufriss machen für...aber bei der Summe und diesem zeitlichen Ablauf ist das für mich doch sehr dreist!


    Mit § 307 BGB zitierte der Anwalt und dies: entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.„ Also er meinte denke ich nicht den gesamten Vertrag sondern nur den ersten Paragraphen des Mietvertrags


    Also auf den § 1 des Mietvertrages wird nur nochmal in § 4 zur Miete Bezug genommen.

    „Sollte das gemäß § 1 Ziffer 1 dieses Vertrages nach Fertigstellung dieses Gebäudes vorzunehmende Aufmaß ergeben, dass die Wohnungsgröße wie geplant 71,18 m2 beträgt, beträgt die Nettokaltmiete für die Wohnfläche also 798 EUR.

    Sollte das Aufmaß eine größere oder eine kleinere Wohnfläche ergeben, ändert sich der Nettokaltmietpreis für die Wohnfläche entsprechend.

    Der Nettokaltmietpreis für die Wohnfläche errechnet sich jeweils als Multiplikation der Wohnfläche in Quadratmetern mit dem im ersten Satz dieses Absatzes genannten Quadratmeterpreis.

    Übersteigt die im noch zu erstellenden Aufmaß ermittelte Wohnfläche die in der Bauausführungsplanung angenommene Wohnfläche um mehr als 5 %, so steigt der Nettokaltmietzins für die Wohnfläche nicht über 105 % des Betrages an, der sich bei Berechnung anhand der Zahlen aus der Bauausführungsplanung ergeben würde.“


    Wir wollten nun so vorgehen, dass wir zunächst der Verwaltung mitteilen, dass wir uns rechtlich beraten lassen, die Wohnung nochmal selbst nachmessen und das genannte Aufmaß bitte zugesendet haben wollen.
    Eine Zahlung würden wir sodann erstmal nicht anweisen?!

    Zitat von Rayfas

    Die Größenangabe aus der Bauausführungsplanung dient nicht der Festlegung des Mietgegenstandes, [...]. Die Größenangabe ist daher keine Beschaffenheitsvereinbarung und keine Zusicherung seitens des Vermieters.

    Dieser Satz im Vertrag hat in andere Worte übersetzt die folgende Bedeutung, also wollte der Vermieter sagen:

    "Ich vermiete dir die Räume in Anzahl und Größe so wie sie bei Besichtigung angesehen wurden, ohne dass es auf die exakte tatsächliche Größe ankommt, diese kann abweichen."


    Das ist also ein Widerspruch zu dem Wunsch, die Miete nachträglich anpassen zu wollen. Aus diesem Grund habe ich Zweifel, dass ein Richter zugunsten des Vermieters entscheiden würde.


    Bei Mieterhöhungen für die Zukunft und der Betriebskostenabrechnung ist es etwas anderes, da muss laut BGH sogar zwingend die tatsächliche Größe angesetzt werden.

    Zitat von Fruggel

    Das ist also ein Widerspruch zu dem Wunsch, die Miete nachträglich anpassen zu wollen. Aus diesem Grund habe ich Zweifel, dass ein Richter zugunsten des Vermieters entscheiden würde.

    Ich sehe da kein Widerspruch. Der Vermieter macht doch klar, dass die tatsächliche Wohnfläche entscheidend sein soll und nicht die Fläche die laut Bauplan angegeben ist, da es da zu Abweichungen kommen kann.


    Der Vermieter hat sogar noch eine Grenze reingenommen zu Gunsten des Mieters mit den maximal 105%.


    Würde ich das Urteil schreiben, würdet ihr verlieren. Aber eventuell findet ihr einen Richter, der es anders sieht. Am Besten mal bei einen Anwalt aus der Gegend fragen, der einschätzen kann, ob der Richter eher mieterfreundlich ist. Wobei, wenn ihr nur die Nachzahlung angehen wollt, lohnt sich das Prozessrisiko nicht. Zu groß ist die Gefahr, dass ihr Gerichtskosten und Anwaltskosten habt. Lieber nur bei einer Rechtsschutzversicherung im Rücken.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

    Zitat von darkshadow

    Ich sehe da kein Widerspruch. Der Vermieter macht doch klar, dass die tatsächliche Wohnfläche entscheidend sein soll und nicht die Fläche die laut Bauplan angegeben ist, da es da zu Abweichungen kommen kann.

    wie bewerten Sie die Tatsache, dass zum Vertragsschluss die Wohnung seit 1 1/2 Jahren leer und fertig stand (März 2018), die Vermessung VOR unserem Einzug im August 2019 erfolgte und zum Vertragsschluss entgegen der Angabe im

    Mietvertrag längst fertig war bzw. die Wohnfläche schon längst berichtigt werden können? Im Dezember 2020 dann die finale Auswertung der Wohnfläche?

    Die Wohnung war fertig und vermessen und trotzdem ist die Angabe im Mietvertrag 1 1/2 später falsch...selbst bei neuen Mietern (November 2020) steht noch der selbe Prageaph im Vertrag. Auf Rückfrage erhielt dieser Mieter die Auskunft, dass das ein Standardvertrag ist und er sich keine Sorgen machen braucht...
    Was wäre im Falle eines Auszuges vor Dezember 2020 passiert? Zur Nebenkostenabrechnung ein Schreiben, dass wir noch eine Nettokaltmietendifferenz begleichen müssen?

    Das geht mir dann doch zu sehr in die konkrete Einzelfallprüfung.


    Am Ende kann man eh keine sichere Antwort geben.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

    Okay :) aber vielen Dank für eure Einschätzung und ausführlichen Antworten!
    Wäre unsere Rechtschutzersicherung nicht in der Wartezeit wäre es deutlich leichter die richtige Entscheidung zu treffen, wie vorzugehen ist!


    Mal angenommen ein Mieter würde mit Rechtschutz dagegen vorgehen, könnte man sich da „anhängen“?


    Schönen Restsonntag noch! :)

    Zitat von Rayfas

    Mal angenommen ein Mieter würde mit Rechtschutz dagegen vorgehen, könnte man sich da „anhängen“?

    Nein, die Möglichkeit gibt es nicht. Die Voraussetzungen für eine Streitgenossenschaft liegen nicht vor, da jeweils eigenständige Verträge zu Grunde liegen.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

    Hallo,


    habe zwischenzeitlich eine prüfbare Wohnflächenberechnung erhalten und konnte nun die Aufstellung nachvollziehen und prüfen.

    An der reinen Wohnfläche (ohne Außenfläche) hat sich flächenmäßig (0,5 m²) zwischen Bauausführungsplänen und tatsächlicher Fläche nichts geändert. Lediglich der Balkon ist mit einer Grundfläche von ursprünglich 35 m² circa 7 m² auf 42 m² abgewichen.

    Der Balkon wurde mit 50 Prozent als Wohnfläche berücksichtigt.

    Die ursprüngliche Berechnung der Mietfläche (konnte ich ermitteln) wurde mit 30 Prozent angesetzt bzw. der Mitarbeiter teilte uns bei der Besichtigung den gleichen Prozentsatz mit.

    Vereinbar ist laut Mietvertrag die Wohnflächenverordnung. Hierin wird beschrieben, dass IN DER REGEL die Balkonfläche zu 25 Prozent, höchstens zu 50 Prozent zählt.

    Gibt es hierzu Urteile oder einen Rat, wie in einem solchen Fall vorgegangen wird? Der Balkon ist wirklich sehr groß und deshalb umso entscheidender ob er zu 25 oder 50 % der Wohnfläche zugerechnet wird. Auch im Hinblick auf eine Betriebskostenabrechnung.

    Zitat von Rayfas

    Hierin wird beschrieben, dass IN DER REGEL die Balkonfläche zu 25 Prozent, höchstens zu 50 Prozent zählt.

    Das ist etwas unglücklich formuliert in der Wohnflächenverordnung. Dort ist nur die Spanne 25 bis 50% für Balkone angegeben. Das hört sich so an, als hat der Vermieter die Wahl, wieviel er ansetzt. Das stimmt aber so nicht. Der Zweck ist, dass eine höhere Bewertung des Balkons nur dann erfolgen soll, wenn es auch tatsächlich Ausstattungsmerkmale am Balkon gibt, die das rechtfertigen. Das kann z.B. eine Überdachung sein, oder eine Umhausung ähnlich wie ein Wintergarten oder eine Heizmöglichkeit am Balkon. Ist nichts Wertsteigerndes vorhanden, muss es bei den 25% bleiben. Frage also am besten nochmal nach, aufgrund welcher Merkmale man auf 50% hoch gegangen ist.