Ausstehende Heizkostenabrechnung Jahr 2019

  • Ausstehende Heizkostenabrechnung für das Jahr 2019//Übergang des Mietverhältnisses zum 01.01.2021//Rückforderung Vorauszahlung oder Klage auf Abrechnungserstellung

    Hallo,


    ich habe folgendes Problem. Ich habe für das Jahr 2019, Abrechnungszeitraum 01.01.-31.12.2019 von meiner Vermieterin (großes Versorgungswerk mit eigener professioneller Hausverwaltung) noch keine Heizkostenabrechnung erhalten. Auf telefonische Anfrage habe ich am Dienstag erfahren, dass die Heizkostenabrechnung bisher wohl auch noch nicht erstellt ist und man nicht zusagen kann, dass diese noch in diesem Jahr erstellt und zugestellt wird. "Es eilt ja aber auch nicht", so die Aussage der Sachbearbeiterin.


    Zum 01.01.2021 geht nun mein Mietverhältnis von der aktuellen Vermieterin auf eine neue Vermieterin (Gesellschaft) über.


    Die aktuelle Vermieterin hat mir gegenüber schriftlich erklärt, dass sie sowohl die Heizkostenabrechnung als auch die Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2019 (Betriebskostenabrechnung für 2019 liegt bereits vor, Guthaben ist auch schon verrechnet) und 2020 noch erstellen wird und auch Guthaben daraus auszahlen wird bzw. Nachforderungen einfordern wird.


    Für das Jahr 2019 muss ja nun bis spätestens 31.12.2020 die Abrechnung erstellt und zugestellt sein.


    Was kann ich machen, wenn mir bis zum 31.12. die fehlende Heizkostenabrechnung, ich rechne mit einem Guthaben von ca. 250,00 Euro zu meinen Gunsten (basierend auf Vergangenheitswerten, Verbrauch und Kosten für Brennstoff in 2019) nicht vorliegt? Ein Zurückbehalten weiterer Vorauszahlungen entfällt ja, da ich an diese Vermieterin ab dem 01.01.2021 keine Miete und eben auch keine Vorauszahlungen mehr leisten muss. Das Druckmittel ist somit weg.


    Ich weiss, dass es ein Urteil des BGH vom 9.3.2005 - VIII ZR 57/04, dass bei einem beendeten Mietverhältnis sofort die gesamten geleisteten Vorauszahlungen zurück verlangt werden können,

    ohne den Umweg gehen zu müssen, auf Erstellung einer Abrechnung klagen zu müssen.


    Jetzt ist es aber so, dass mein Mietverhältnis nicht endet, sondern übergeht. Wobei ich das im Prinzip selbst für Wortklauberei halte. Aber gerade darauf kommt es ja oft an. Mit der aktuellen Vermieterin ist das Mietverhältnis ja im Prinzip beendet. Sie hat erklärt, dass Sie die Abrechnungen für 2019 und 2020 noch erstellen wird und auch Forderungen daraus selbst geltend machen wird oder Guthaben selbst auszahlt.


    Welchen Weg müsste ich jetzt gehen? Auf Erstellung einer Abrechnung Klagen oder direkt die gesamten Vorauszahlungen zurück verlangen?


    Titel-Korrektur

  • Mit der aktuellen Vermieterin ist das Mietverhältnis ja im Prinzip beendet.

    Nein, weil der neue Vermieter per Gesetz in das bestehende Mietverhältnis eintritt. Wer dann die Abrechnung erstellt, kann Dir egal sein. Für dich ändert sich außer dem Ansprechpartner gar nichts.


    Ansonsten geht aus der Frage gar nicht hervor, dass sich der Vermieter weigert, eine solche Abrechnung zu erstellen, sondern vielmehr, dass sie noch nicht fertig ist und im kommenden Jahr zugestellt wird.


    Heißt für dich, dass der Vermieter eine mögliche Nachzahlung nicht geltend machen kann, ein Guthaben von Dir allerdings noch 3 Jahre eingefordert werden kann.


    Ich würde also erst einmal gar nichts machen, sondern den Vermieter im Januar/Februar auffordern, eine Abrechnung einzureichen.

    Wenn dann nichts passiert, kannst Du einen Anwalt o.ä. beauftragen.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Nein, weil der neue Vermieter per Gesetz in das bestehende Mietverhältnis eintritt. Wer dann die Abrechnung erstellt, kann Dir egal sein. Für dich ändert sich außer dem Ansprechpartner.

    Naja, und wenn der neue Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten ist, ist die alte Vermieterin raus und somit besteht zwischen ihr und mir kein Vertragsverhältnis mehr?


    Ansonsten geht aus der Frage gar nicht hervor, dass sich der Vermieter weigert, eine solche Abrechnung zu erstellen, sondern vielmehr, dass sie noch nicht fertig ist und im kommenden Jahr zugestellt wird.

    Ich habe auch nicht geschrieben, dass sie sich weigern. Nur per Gesetz haben sie 12 Monate dafür Zeit. Und das ist in meinen Augen schon sehr lang! Und nochmal, dass ist kein privater Vermieter mit 2 Wohnungen die er vermietet um seine Rente aufzubessern. Das ist ein Versorgungswerk mit mehreren tausend Wohnungen und einem eigenen professionellen Immobilienmanagement. Die leben halt das Motto „Me First“ voll aus.

    Heißt für dich, dass der Vermieter eine mögliche Nachzahlung nicht geltend machen kann, ein Guthaben von Dir allerdings noch 3 Jahre eingefordert werden kann

    Also für mich heißt das, das zum einen eine fällige Abrechnung nicht vorliegt und zum anderen, die Vermieterin auf 250,00 Euro, vielleicht auch nur 200 Euro - 225 Euro, meines Geldes „sitzt“ das ihr nicht zusteht und dessen Rückzahlung sie mit ihrem Verhalten verzögert.


    Und ich bin nicht bereit, da auch nur einen Tag länger zuzuwarten als ich muss.


    Zumal für 2020 auch eine Rückzahlung zu erwarten ist.


    Wenn du dich jetzt fragen solltest, warum ich ständig Guthaben

    habe oder hatte. Das „Spiel“ habe ich tatsächlich seit dem Jahre 2000 so mitgemacht. Bis zur Abrechnung für 2016 lagen die Abrechnungen aber auch immer nach spätestens 4 Monaten im Folgejahr vor. Seit der Abrechnung 2017 wurde es dann immer später. Die Heizkostenabrechnung für 2018 kam z.B. erst im Februar 2020.

  • Auf Erstellung einer Abrechnung Klagen oder direkt die gesamten Vorauszahlungen zurück verlangen?

    Da diese Frage von dir noch nicht beantwortet ist, klinke ich mich mal ein. Hier kommt es darauf an, wann genau die Überschreibung im Grundbuchamt stattgefunden hat oder stattfinden wird. Denn gemäß Gesetz ist der Übergang des Vertrags auf den neuen Vermieter gleichzeitig auch dieses Datum. Die Pflicht zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung für 2020 (Abrechnungszeitraum = Kalenderjahr angenommen) entsteht ab dem 1.1.2021. Und genau der Eigentümer, der zu dem Zeitpunkt im Grundbuch eingetragen ist, kann rechtlich belangt werden, die Abrechnung zu erstellen. Somit ist für die Abrechnung 2019 noch die bisherige Vermieterin verantwortlich.

  • Somit ist für die Abrechnung 2019 noch die bisherige Vermieterin verantwortlich.

    Vielen Dank für deine Antwort!


    Also die Frage der Zuständigkeit stellt sich mir aktuell nicht. Die bisherige Vermieterin hat mir gegenüber schriftlich erklärt, dass sie selbst sich für 2019 und 2020 noch in der Verantwortung sieht.


    Die Frage für mich ist, wie gehe ich nach dem 31.12.2020 vor, wenn bis dahin die Abrechnung per 31.12.2019 nicht vorliegt.


    Es gibt das BGH Urteil, dass aussagt wenn das Mietverhältnis beendet ist, sofort auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen geklagt werden kann und eben nicht erst auf Abrechnungserstellung geklagt werden muss.


    Formal korrekt ist, dass mein Mietverhältnis nicht endet sondern übergeht. Somit wäre dem ersten Anschein, dem Wortlaut des Urteils, erst die Klage auf Abrechnungserstellung erforderlich.


    Es ist aber so, daß mein Vertragsverhältnis mit der alten Vermieterin nach dem Übergang beendet ist. Laufende Mietzahlungen muss ich ab dem 01.01.2021 an sie nicht mehr leisten. Somit dann auch keine Vorauszahlungen mehr auf Heizkosten. Was ich nicht (mehr) zahlen muss, kann ich nicht zurückbehalten.


    Der BGH hat die Tatsache, dass bei einer Beendigung des Mietverhältnisses und Fälligkeit der Abrechnung, sofort die vollständige Rückzahlung der Vorauszahlungen verlangt und eingeklagt werden kann, wenn die Abrechnung trotz Fälligkeit nicht vorliegt, u.a. damit begründet, dass aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter das Druckmittel der Zurückbehaltung weiterer Vorauszahlungen genommen wird und ihm daher nicht zugemutet werden kann, erst auf Abrechnungserstellung zu klagen.


    Nun stellt sich also mir die Frage, ob dieses Urteil evtl. in dem Fall auch bei einem Übergang angewendet werden kann? Das Verhältnis zwischen mir und der alten Vermieterin ist doch ab dem 01.01.2021 genauso, also was die Abrechnung betrifft, wie es bei einem gekündigten Mietverhältnis wäre.

  • Es ist aber so, daß mein Vertragsverhältnis mit der alten Vermieterin nach dem Übergang beendet ist.

    Und genau das ist der Denkfehler. Das Mietverhältnis wird nicht beendet, sondern es werden kraft Gesetz Vertragsparteien ausgetauscht, der eine Vermieter entfällt und es ist ein Neuer dein Vermieter. Aber der Vertrag an sich läuft weiter. Das ist juristisch etwas ganz anderes als wenn ein Vertrag beendet wird. Deshalb helfen dir die Urteile bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht weiter.

    Nun stellt sich also mir die Frage, ob dieses Urteil evtl. in dem Fall auch bei einem Übergang angewendet werden kann?

    Nein. Denn das Urteil bezieht sich nur auf die Beendigung. Aber das passiert bei dir ja nicht.

    Die Frage für mich ist, wie gehe ich nach dem 31.12.2020 vor,

    Kommt drauf an, wer rechtlich gesehen die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung hat. Nehmen wir an, die Pflicht hätte der neue Eigentümer, dann könntest du die Vorauszahlung der Nebenkosten zukünftig zurück halten.

  • Und genau das ist der Denkfehler. Das Mietverhältnis wird nicht beendet, sondern es werden kraft Gesetz Vertragsparteien ausgetauscht, der eine Vermieter entfällt und es ist ein Neuer dein Vermieter. Aber der Vertrag an sich läuft weiter.

    Also wenn du meinen Absatz der über dem Absatz stand mitzitiert hättest, wärst du sicherlich zu der Erkenntnis gekommen, dass ich da keinen Denkfehler habe.


    Und wenn ich einen Vertragspartner, in welchem Vertrag auch immer, gegen einen anderen austausche, dann ist der ausgetauschte raus und mit ihm ist das Vertragsverhältnis für die Zukunft beendet.


    Kommt drauf an, wer rechtlich gesehen die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung hat. Nehmen wir an, die Pflicht hätte der neue Eigentümer, dann könntest du die Vorauszahlung der Nebenkosten zukünftig zurück halten.

    Also zum einen hatte ich ja bereits geschrieben, dass der alte Vertragspartner erklärt hat für 2019 und 2020 die Pflicht zu übernehmen bzw. in der Pflicht zu sein, zum anderen hatte ich auch selbst recht ausführlich geschrieben, welche Voraussetzung(en) für die Zurückbehaltung gegeben sein müßte.


    Egal, letztlich werd ich damit wohl dann, wenn die Vermieterin die Abrechnung nicht vorlegt eine kurze Frist setzen und das dann einen Anwalt machen lassen. Der wird dann schon wissen, was zu tun ist und was er machen kann.