Mietmängel - Zurückbehaltungsrecht einleiten

  • Hallo


    Habe mall eine Frage, meine Hausverwaltung hat bis heute 12Monate später nachdem ich die Mängel angezeigt habe nicht reagiert und die Mängel nicht beseitigt, ich wurde bis heute nur vertröstet mit der Aussage, die Mängel werden beseitigt, aber bis heute nix!!


    Ich habe aus dem Jahr 2019 noch jetzt 1000 Euro Mietrückstand was ich monatlich mit 100 Euro zurückzahle.


    Jetzt meine Frage kann ich vom Zurückbehaltungsrecht § 273 gebrauch machen? So dass ich den Mietrückstand einbehalte bis die Mängel beseitigt wurden?


    Micha

    (1) Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, so kann er, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt, die geschuldete Leistung verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird (Zurückbehaltungsrecht).
    (2) Wer zur Herausgabe eines Gegenstands verpflichtet ist, hat das gleiche Recht, wenn ihm ein fälliger Anspruch wegen Verwendungen auf den Gegenstand oder wegen eines ihm durch diesen verursachten Schadens zusteht, es sei denn, dass er den Gegenstand durch eine vorsätzlich begangene unerlaubte Handlung erlangt hat.
    (3) Der Gläubiger kann die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch Sicherheitsleistung abwenden. Die Sicherheitsleistung durch Bürgen ist ausgeschlossen.


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  • Deine Frage lässt sich hier nicht wirklich beantworten, da es auf eine Vielzahl an Faktoren ankommt um zu entscheiden, wie man vorgehen kann.


    Daher nur die allgemeine Information, dass vor dem Zurückbehaltungsrecht erst mal die Mietminderung dran kommt, die in §536 BGB vorgesehen ist. Das hat schon den Zweck eines Druckmittels auf dien Vermieter. Ein Zurückbehaltungsrecht ist nachrangig dann auch möglich. Doch auch hier gilt genauso wie bei der Mietminderung, dass man dies mit einem Anwalt absprechen sollte, um keine Nachteile in Form der Kündigung zu haben.


    Es gibt im Gesetz dann auch noch das Recht der Ersatzvornahme, also dass man sich selber um die Beseitigung kümmert und die Kosten vom Vermieter verlangt. Auch hier gibt es im Gesetz bestimmte Regeln, die man bei der Durchführung einhalten sollte.

  • Hallo


    Eine Mietminderung ist zurzeit ausgeschlossen, da durch den Mietrückstand dann eine Fristlose Kündigung gerechtfertigt wäre.


    Somit kommt nur das Zurückbehaltungsrecht § 273 oder die Ersatzvornahme in frage

  • Da hast du etwas missverstanden. Bei einem Mangel ist die Miete kraft Gesetz gemindert. Das bedeutet, man schuldet dem Vermieter tatsächlich weniger, wodurch man nicht in Verzug kommen kann.

  • Ja aber der Vermieter beruft sich doch dann darauf das in der Vergangenheit die miete nicht bezahlt wurde und es somit unzumutbar ist das Mietverhältnis fortzusetzen!!


    Somit er doch dann bei einer Räumungsklage recht bekommt


    Oder sehe ich hier was falsch?


    Das Problem ist das noch 1000 Euro Mietrückstand Offen ist, es wurde zwar vertraglich geregelt wie der Rückstand zurück zu zahlen ist, aber trotz allem könnte der Vermieter wenn er mir Böse will Räumungsklage einreichen wegen Mietrückstand, und er bekäme noch recht!!

  • Wenn es nach deiner Überlegung ginge, dann würdest du mit dem Zurückbehaltungsrecht genauso in Verzug kommen un der Vermieter könnte kündigen. Das ändert also nichts.


    Wenn es eine Einigung über die Ratenzahlung gibt, dann ist das wie ein Vertrag, an den auch der Vermieter gebunden ist. Das bedeutet, solange man die Raten immer pünktlich gezahlt hat, steht man in keiner Schuld. Der Vermieter würde mit der Räumung nicht durch kommen.


    Und die Mietminderung wirkt sich ja auf die Grundmiete aus, nicht auf die Ratenzahlung. Man muss die Höhe der Minderung aber richtig einschätzen. Daher besser zu einem Anwalt gehen. Mit der Ersatzvornahme hat man aber meistens schneller Erfolg, zu einem Ergebnis zu kommen.

  • OK.


    Die Mängel in meiner Wohnung belaufen sich ca. auf 10000 Euro, alleine die nicht mehr abschließbare
    Wohnungseingangstür kostet Laut Schreiner 5000 Euro, diese muss komplett ersetzt werden laut Schreiner, auch die Mietgemietete Einbauküche fällt auseinander die ist schon 25 Jahre alt, alle E-Geräte sind defekt, ca.3000 Euro, Usw.


    Somit wäre eine Ersatzvornahme nicht wirklich zu realisieren, da ich keine 10000 Euro habe.


    Somit wehre eine Mietminderung vielleicht besser, aber dann erhöht der Vermieter einfach die Miete um 20%


    Mein Gedanke war das ich den Rückstand Zurückbehalte wegen Mängel und somit Kein Rückstand der unberechtigt ist mehr offen ist!!

  • Bitte wende dich an einen Rechtswalt!

    Das Gesetz gibt dir zahlreiche Möglichkeiten, und man kann dem Vermieter durchaus Druck machen.

    Aber das muss gut geplant werden und die gesetzlichen Voraussetzungen müssen beachtet werden.

    Ein Anwalt wird das alles wissen und beachten, es macht keinen Sinn irgend was zu machen und dann am Ende dann doch zu verlieren.

  • aber dann erhöht der Vermieter einfach die Miete um 20%

    Man kann die Miete nicht einfach so um 20% erhöhen, daran sind auch Voraussetzungen geknüpft. Da gibt es zurzeit einige rechtliche Beschränkungen.


    Grundsätzlich wäre es natürlich möglich, das Zurückbehaltungsrecht auch gegen einen Mietrückstand geltend zu machen. Soweit das Zurückbehaltungsrecht tatsächlich in der entsprechenden Höhe besteht. Sobald die Mängel abgestellt sind, ist der Rückstand aber auch entsprechend in der Höhe zurückzuzahlen und je nach Dauer auch sofort vollständig.


    Der gangbare Weg ist die Mietminderung und dann die Verrechnung mit der Rückzahlung. Zusätzlich kann man trotzdem das Zurückbehaltungsrecht geltend machen als weiteres Druckmittel. Aber immer in Rücksprache mit einem Anwalt.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Fruggel


    Ja und das ist ja das Problem, das ist hier eine Große Hausverwaltung und die haben auch Anwälte, und die wissen bestimmt auch was sie tun, in meiner Situation wissen die warum die die Mängel nicht beseitigen, und auch wie die mich ganz schnell los werden können!! Deswegen machen die auch nix !!!


    Ich klaube auch das die die Mängel auch nicht beseitigen müssen wenn noch ein Mietrückstand vorhanden ist! Da kann der Schuss auch nach hinten losgehen!!

  • Ich klaube auch das die die Mängel auch nicht beseitigen müssen wenn noch ein Mietrückstand vorhanden ist!

    Das ist grundsätzlich korrekt, aber ob hier wirklich Verzug vorliegt ist fraglich, da hier ja eine Rückzahlungsvereinbarung vorliegt und damit auch eine gewisse Stundung. Selbst wenn nicht, muss das in einem gewissen Verhältnis stehen, die Instandsetzung einer Küche im Wert von 10000€ kann nicht mit relativ geringen Mietrückständen geltend gemacht werden.


    Den selben Gedanken kann man auch bezüglich der Mietminderung anbringen. Falls der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht hat, hat der Mieter ja die Ursache für die Nichtbehebung geschaffen. Müsst man mal länger darüber nachdenken.


    Im Ergebnis solltest du dich an einen Anwalt wenden. Alleine wirst du nicht sehr viel ausrichten können bzw. riskierst dann eine Kündigung.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Hallo


    Ich habe an euch mall eine Frage.


    Also der Vermieter hat schon ein paarmal Fristlos schriftlich gekündigt, da Miete offen war, habe ich aber bezahlt, jetzt habe ich aber Mietmängel die habe ich dem Vermieter mitgeteilt, darauf hin sagte er zu mir, er habe ja Fristlose gekündigt somit hätte ich kein Anspruch auf Beseitigung der Mängel, ich solle ausziehen.


    Ist das Rechtens??

  • Hallo,


    ich habe deine neue Frage in dieses Thema verschoben, weil sie hier schon diskutiert wurde. Bitte bei Nachfragen zu einem bestehenden Thema dort fragen.


    Du sieht oben bereits einige Antworten und Erläuterungen. Was genau ist aus diesen noch nicht klar geworden?


    Die Mängel bestehen ja nun schon ziemlich lange und du scheinst unsicher zu sein, die richtigen Schritte zu gehen. Warum wendest du dich nun nicht an einen Anwalt, der deine Interessen vertreten kann?

  • Hallo


    Also ich habe den Rückstand jetzt komplett ausgeglichen, trotz allem macht der Vermieter nix.


    Ich habe ab Januar 25 Euro miete einbehalten monatlich, darauf hin hat der Vermieter mir eine Mahnung geschickt.


    Darauf hin habe ich dem Vermieter mitgeteilt das er die Mängel nicht beseitigt hätte und ich die monatliche miete um 25 Euro gemindert habe.


    daraufhin sagte der Vermieter zu mir, er habe ja Fristlos gekündigt somit hätte ich kein Anspruch auf Beseitigung der Mängel, ich solle ausziehen.


    Meine frage ist halt nur, ist das Rechtens was der Vermieter macht??


    Einen Anwalt kann ich mir im Moment nicht leisten, ich bin arbeitslos geworden, und die Anwälte wollen von mir 1500 Euro vorab, ansonsten machen die nix!!!


    Gruß


    Micha

  • Einen Anwalt kann ich mir im Moment nicht leisten, ich bin arbeitslos geworden

    Dann geh zum nächst gelegenen Amtsgericht und hole dir dort einen Beratungsschein. Wenn du Sozialleistungen beziehst oder ein gringes Einkommen hast, bekommst du den problemlos. Damit wird dich ein Anwalt beraten, ohne dass es dich etwas kostet.


    Meine frage ist halt nur, ist das Rechtens was der Vermieter macht?

    Das lässt sich so pauschal nicht beantworten. Es gibt sehr viele Aspekte zu deinem Thema, die man sich genauer anschauen müsste. Wenn der Vermieter wirksam fristlos gekündigt hat, dann ist fraglich, warum er dann nicht Räumungsklage einreicht. Möglicherweise weiß er, dass seine Kündigung nicht wirksam ist. Oder sie war wirksam, aber durch die Zahlung ist sie geheilt. Nächste Frage ist, ob der Vermieter auch hilfsweise ordentlich gekündigt hat und ob diese Kündigung wirksam ist. Vielleicht hat sich auch das Mietverhältnis nach §545 BGB stillschweigend fortgesetzt.


    Du siehst, es gibt viele Dinge zu klären, und die Liste ist noch gar nicht vollständig. Das können wir hier nicht klären. Daher wende dich bitte an einen Anwalt (mit Beratungsschein wie oben gesagt) oder an einen Mieterverein.