Mietmängel - Mietminderung - Wohnungsbesichtigung Vermieter und Lüften

  • Guten Tag,


    ich habe seit ein par Wochen Stress mit meiner Vermieterin. In meiner Wohnung gibt es einige Mängel und Dinge die überhaupt nicht gehen und sie kümmert sich einfach nicht drum.

    Zum Wohnhaus: Zweiparteien-Wohnhaus, ich oben sie unten.

    Ich Zahlte 480€ kalt und 90€ für Nebenkosten.


    Die Mängel:

    - Kein eigener Briefkasten, Sie hat Einsicht auf unsere Post

    - Fehlende Rauchmelder

    - Heizung geht ab 22 Uhr aus, kein Warmwasser oder heizen mehr

    - In den letzten zwei Monaten starker lärm, mit Baustelle in Ihrer Wohnung, ab Januar ist es nun ruhiger

    - Beleidigungen (oberflächlich)

    - Keine Zähler an den Heizkörpern (Sie erhebt Heizkosten offenbar willkürlich, Stromzähler habe ich auch keinen eigenen, nur Wasser und den hat sie bei Einzug nicht abgelesen.)

    - Ich dürfe keine Wäsche in der Wohnung zum Trocknen aufhängen (es gibt kein Waschraum und auch sonst keine Möglichkeit Wäsche wo anders aufzuhängen)

    - Im Hausflur sind ungefähr 5 grad und ich darf die Heizung nicht einschalten + oben vor meiner Wohnung sind zwar Kabel für eine Lampe an der decke aber es ist keine angeschlossen (sehr Dunkel)


    Sie möchte zudem nun (wöchentlich) die Wohnung besichtigen weil es an der küchenwand (Außenwand) einen kleinen Schimmelfleck gab. Ihrer meinung nach muss ich mehr lüften. Ich lüfte am tag mind. 3 mal für 15 Minuten und Heize auch sehr viel.


    Was kann ich tun? Gibt es eine Möglichkeit? Darf ich Mitminderung erheben? Wenn ja was muss ich beachten und was denkt ihr welche höhe da okay ist?


    Danke für eure antworten schonmal, ich hoffe mir kann jemand helfen.


    Viele Grüße

  • Zum Wohnhaus: Zweiparteien-Wohnhaus, ich oben sie unten.

    Das macht das ganze schon von Anfang an etwas schwierig. In dieser Konstellation hat die Vermieterin ein erleichtertes Kündigungsrecht nach §573a BGB, d.h. sie kann dir ohne Grund mit verlängerter Frist kündigen. Es besteht also immer das Risiko einer Kündigung, wenn du versuchst, deine Rechte durchzusetzen.


    - Kein eigener Briefkasten, Sie hat Einsicht auf unsere Post

    Ein Mieter hat in der Regel Anspruch auf einen Briefkasten.

    - Fehlende Rauchmelder

    Hier gibt es Unterschiede zwischen den Bundesländern. Teilweise sind die Eigentümer zuständig, teilweise der Nutzer. Aber an dieser Stelle würde ich wohl nicht streiten, sondern einfach selbst welche besorgen, die du dann wieder demontieren kannst. Rauchmelder sind keine so teure Anschaffung.

    - Heizung geht ab 22 Uhr aus, kein Warmwasser oder heizen mehr

    Was ist dazu im Mietvertrag vereinbart? Welche Temperatur wird nachts in den Räumen noch erreicht? Welche Temperatur hat das Warmwasser noch? Bei der Temperatur ist die Absenkung üblich und meist auch in Ordnung, beim Warmwasser in der Regel nicht.

    - In den letzten zwei Monaten starker lärm, mit Baustelle in Ihrer Wohnung, ab Januar ist es nun ruhiger

    Das kommt eben vor. Für die Zukunft könntest du Lärmprotokolle führen und ggf. für diese Zeit die Miete mindern, aber rückwirkend ist dies nicht möglich.

    - Keine Zähler an den Heizkörpern (Sie erhebt Heizkosten offenbar willkürlich, Stromzähler habe ich auch keinen eigenen, nur Wasser und den hat sie bei Einzug nicht abgelesen.)

    So, hier sind wir nun bei weiteren Besonderheiten der Wohnsituation. In eurer Konstellation (2 Wohnungen, 1 vermietet, 1 selbst genutzt) ist die Vermieterin bei der Wahl des Abrechnungsmodus frei, solange dies vertraglich vereinbart ist. Die Heizkosten können nach Fläche, Personen, ... abgerechnet werden oder auch pauschal vereinbart, solange es entsprechend im Mietvertrag festgehalten ist. Einen Anspruch auf Erfassung der Heizkosten gibt es hier nicht. Ebenso gibt es keinen Anspruch auf einen eigenen Stromzähler, wenn dies nicht im Mietvertrag vereinbart ist oder bei Anmietung einer vorhanden war. Beim (Kalt)Wasser gibt es ohnehin keinen Anspruch auf Verbrauchserfassung. Beim Warmwasser wäre hier wieder die Ausnahmemöglichkeit im Zweifamilienhaus.

    - Ich dürfe keine Wäsche in der Wohnung zum Trocknen aufhängen (es gibt kein Waschraum und auch sonst keine Möglichkeit Wäsche wo anders aufzuhängen)

    Was du innerhalb deiner Wohnung machst, kann dir die Vermieterin nicht vorschreiben. Solange keine Schäden durch die Feuchtigkeit entstehen, darf (und musst ja in diesem Fall) die Wäsche natürlich in der Wohnung trocknen. Ansonsten muss die Vermieterin eine Alternative schaffen.


    - Im Hausflur sind ungefähr 5 grad und ich darf die Heizung nicht einschalten + oben vor meiner Wohnung sind zwar Kabel für eine Lampe an der decke aber es ist keine angeschlossen (sehr Dunkel)

    Das Treppenhaus gehört nicht zu deiner Mietsache, sodass eine Heizung dort nicht deine Sache ist.


    Das Treppenhaus muss sicher begehbar sein. Wenn es dort zu dunkel ist, muss eine Lampe angebracht werden, damit die Verkehrssicherheit gewährleistet ist.

    Sie möchte zudem nun (wöchentlich) die Wohnung besichtigen weil es an der küchenwand (Außenwand) einen kleinen Schimmelfleck gab. Ihrer meinung nach muss ich mehr lüften. Ich lüfte am tag mind. 3 mal für 15 Minuten und Heize auch sehr viel.

    Wöchentliche Besichtigungen musst du sicher nicht dulden. Dies ist zur Beoachtung der Stelle sicherlich nicht nötig.


    Das Lüft- und Heizverhalten ist so auf die Ferne nicht zu beurteilen. Es muss der räumlichen Situation angemessen sein (Querlüften mit Durchzug oder nur Fenster auf oder gar nur kipp?) und auch an die Luftfeuchtigket und Temperatur angepasst sein. Hier solltest du dich nochmals einlesen, beispielsweise im Merkblatt des Mieterbundes.

    Was kann ich tun? Gibt es eine Möglichkeit? Darf ich Mitminderung erheben? Wenn ja was muss ich beachten und was denkt ihr welche höhe da okay ist?

    Bei dieser Frage sind wir wieder beim Hinweise vom Anfang angekommen.


    Die Frage nach der Mietminderung dürfte maßgeblich davon abhängen, wie die Frage nach der Heizung bzw. der Warmwassertemperatur zu beantworten ist. Beim fehlenden Briefkasten bewegen wir uns im sehr niedrigen einstelligen Prozentbereich, da braucht man kaum ein Fass aufmachen. Bei den anderen Punkten sehe ich im Moment gar keine Minderungsmöglichkeiten und z.B. im Bezug auf die Lampe wäre meiner Meinung nach eher eine Ersatzvornahme sinnvoll (du bringst nach Fristsetzung eine Lampe an und verrechnest das mit der Miete). Eine konkrete Einschätzung kann hier aber nur ein Anwalt vornehmen.


    Wenn du dort wohnen bleiben willst, sind deine Möglichkeiten aber wegen der Problematik der erleichterten Kündigung eher eingeschränkt, weil die Vermieterin das Mietverhältnis einfach beenden kann. Die Frage, sich eine andere Wohnung zu suchen, ist eher eine grundsätzliche Frage, denn die Konstellation ist schon speziell und erfordert üblicherweise Kompromisse von beiden Seiten. Wenn dies nur von Mieterseite erwartet wird und die Vermieterin nach wie vor Herr über das gesamte Haus sein will, funktioniert das einfach nicht.