Wem steht die Gutschrift der Nebenkostenabrechnung zu - Eigentümerwechsel

  • Hallo zusammen,


    ich bin mittlerweile wirklich verzweifelt und erhoffe mir hier einen guten Rat, bevor ich tatsächlich meinen Antwalt einschalten soll oder sogar muss.


    Kurz zum Hintergrund:


    Ich habe im Mai 2019 eine Eigentumswohung erworben. Die Wohnung stand seit Januar 2019 bereits leer.

    Die Heiz und Wasserkosten sind im Hausgeld enthalten, diese betrugen pro Monat satte 200 Euro (nur die Heiz und Wasserkosten, der Mieter hatte hier extrem viel geheizt und wasser verbraucht) das Hausgeld ca. 380 Euro.

    Offizeller Eigentümer laut Notarvertrag wurde ich am 06.10.2019 - hier forderte der ehemalige Eigentümer bereits die monatlichen Hausgelder vom Mai (erwerb) bis Oktober (offizeller Eigentümerwechsel) von mir zurück. Was schon mal nicht rechtens ist, er drohte mir hier bereits mit Anwalt, daraufhin habe ich Ihm ein Hausgeld vom September überwiesen (380€), die Sache war damit erstmal vom Tisch, es kam nichts mehr.


    Die Eigentümerversammlung und somit die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2019 wurde nicht wie üblich im Frühjahr 2020 gemacht, sondern erst im Oktober 2020 aufgrund von Corona. Hier wusste ich bereits das ein dickes Guthaben entstehen wird. Die Wohnung stand von Januar 2019 - Oktober 2019 wo ich eingezogen bin leer und die monatlichen 200 Euro für Wasser/Heizung wurden nicht genutzt. Ergo kam ein Guthaben von 1300€ raus, welches die Hausverwaltung mir überwies. Kaum war die Eigentümerversammlung gelaufen, kam natürlich der Brief vom Vorbesitzer mit der Aufforderung ihm eine Nebenkostenabrechnung vom Zeitraum Januar 2019 - Oktober 2019 zu machen, für seine Steuer. Das tat ich auch, die Sache war somit für mich erledigt.


    Jetzt kam der Brief ich solle ihm das Guthaben überweisen, da im Notarvertrag der Vermerk "die Kosten und Lasten gehen ab des Besitzerwechsel auf den neuen Eigentümer über" was bedeuten soll das das Guthaben von Januar 2019 - Oktober 2019 ihm zustehe.


    Ich habe bereits viel gelesen und es war immer so das das Guthaben dem neuen Eigentümer zustehe, ebenso ein negatives Guthaben.

    Eine Frist hat er mir gegeben, danach geht er zum Anwalt.


    Die Frage ist nun, was stimmt hier bzw. was soll ich tun?

    Das Hausgeld das ich ihn für den September geschickt habe, wäre ihm mit diesem Satz doch auch nicht zugestanden oder?



    bitte um Hilfe


    danke tim

  • Hier gibt es zwei Ebenen:


    WEG: hier steht das Guthaben/Nachzahlung demjenigen zu, der zu diesem Zeitpunkt Eigentümer ist.


    Innenverhältnis Käufer/Verkäufer: hier gilt das kaufvertraglich vereinbarte. Was wurde bzgl. Nutzen/Lasten im Kaufvertrag vereinbart?


    Steht das zitierte wörtlich so im Kaufvertrag? An welchem Tag hast du die Wohnung in Besitz genommen? Besitz hat nichts mit Eigentum zu tun.


    Was meinst du mit "offizieller Eigentümer"? Der Eintrag im Grundbuch?


    Üblich ist: Es wird im Kaufvertrag ein Datum für den Übergang von Nutzen und Lasten vereinbart. Hier findet die Kaufpreiszahlung statt. Oft ist das die Übergabe des Objektes. Wenn es bereits leer steht oder das Mietverhältnis übernommen wird, dann meistens der Eintrag von Auflassungsvormerkung und ggf. Grundschuld im Grundbuch, was Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung ist. Mit Übergang von Nutzen und Lasten der betreffenden Immobilie ist im Innenverhältnis Verkäufer/Käufer der Käufer verpflichtet, die Hausgelder zu übernehmen und dementsprechend stehen ihm dann auch Guthaben aus diesem Zeitraum zu. Dazu muss zum Übergang von Nutzen/Lasten eine Zwischenablesung, v.a. aber eine Zwischenabrechnung gemacht werden. Das wären übliche Vereinbarungen, die aber komplett frei sind. Hier kann auch alles mögliche andere vereinbart werden. Aus deiner Beschreibung ist mir nicht klar, was nun der Fall sein soll.


    Grundsätzlich macht es keinen Sinn, dass du Hausgelder bezahlt hast und der Verkäufer dennoch das Guthaben möchte. Beides geht meiner Meinung nach nicht. Allerdings könnte das theoretisch auch so vereinbart werden, halte ich aber für unwahrscheinlich.

  • Danke für die Antwort.


    Laut WEG haben Sie vollkommen recht, deshalb wurde mir das Geld auch überwiesen, da ich zum Zeitpunkt Eigentümer war bzw. bin.


    Wortwörtlich steht folgendes im Notarvertrag und darauf bezieht sich der Voreigentümer auch in seinem Brief:

    Unter X Eintritt in Teilungserklärung Nr. 3 - Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums gehen ab dem Tage des Besitzübergangsauf den Käufer über. Bei der Nebenkostenabrechnung wurden mir die Heiz/Wasserkosten aufgeteilt übergeben, von einer extern beauftragten Firma.

    Besitzübergang war am 06.10.2019.


    Wenn ich das nun mit Ihrer oben geschriebenen Erklärung vergleiche, müsste ich ihm also das Guthaben vom 01.01 - 06.10.19 zurückzahlen.

    Da weiter nichts vereinbart wurde. Jedoch kann ich das Hausgeld das ich ihm für September 19 zurückgezahlt habe von diesem Guthaben abziehen, den dies steht ihm nicht zu.

    Sehe ich das richtig?

  • Besitzübergang war am 06.10.2019.


    Wenn ich das nun mit Ihrer oben geschriebenen Erklärung vergleiche, müsste ich ihm also das Guthaben vom 01.01 - 06.10.19 zurückzahlen.

    Da weiter nichts vereinbart wurde. Jedoch kann ich das Hausgeld das ich ihm für September 19 zurückgezahlt habe von diesem Guthaben abziehen, den dies steht ihm nicht zu.

    Sehe ich das richtig?

    D.h. du hast die Schlüssel am 06.10. bekommen? Weil du im ersten Absatz schreibst, dass du da Eigentümer geworden bist. Meist liegen zwischen den Daten von Besitzübergang/Nutzen-Lasten und Eigentümerwechsel mehrere Monate.


    Wenn ja, dann sehe ich das grundsätzlich auch so und würde ich auch so handhaben. Wenn der Verkäufer anderer Meinung ist, nämlich dass ihm das Guthaben und die Hausgelder für eine Wohnung, deren Eigentümer und Besitzer er war, darf er das gerne auf gerichtlichem Weg versuchen, einzuklagen.

  • Bei dem Lasten- Nutzen Übergang, der oftmals in einem Notarvertrag vereinbart wird geht es buchstäblich nur um den Zeitpunkt, ab dem der Käufer die laufenden Kosten zu tragen hat, gleichzeitig aber auch die Einnahmen (meistens die Miete) kassieren darf. Nicht mehr und nicht weniger.


    Soll hingegen nun auch über die Nebenkosten abgerechnet werden zwischen Käufer und Verkäufer, dann muss das im Vertrag separat vereinbart werden. Denn das ist im Lasten-Nutzen Übergang nicht enthalten.


    Beim Kauf einer Wohnung muss man wissen, dass man nicht nur die Wohnung an sich kauft, sondern auch das Guthaben der Instandhaltungsrücklageund des Hausgeldes und man tritt in die Verpflchtungen ein. Würde es bei der Hausgeldabrechnung zu einer Nachzahlung kommen, hätte man diese als Käufer ja auch zu tragen, außer es gbt eine Vereinbarung mit dem Verkäufer, darüber abzurechnen. Da würde sich der Verkäufer sich dann sicherlich nicht aufdrängen, diese zahlen zu wollen.

  • Soll hingegen nun auch über die Nebenkosten abgerechnet werden zwischen Käufer und Verkäufer, dann muss das im Vertrag separat vereinbart werden. Denn das ist im Lasten-Nutzen Übergang nicht enthalten.

    Das stimmt. Ich bin da von den Notarverträgen ausgegangen, die ich so kenne und da war das mit den Nebenkosten tatsächlich immer im gleichen Absatz mitvereinbart. Aber hier finde ich die Formulierung ohnehin etwas ungewöhnlich.

  • Ich habe gestern meinen Notarvertrag rausgesucht und musste leider folgenden Punkt feststellen:


    "Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums gehen ab dem Tage des Besitzübergangs auf den Käufer über.

    Soweit Verbrauchskosten durch Messung festgestellt werden, fallen sie bis zum Stichtag dem Verkäufer, nach dem Stichtag dem Käufer zur Last, für Heizung- und Warmwasserkosten gilt dies nur für den Teil der Kosten, der nicht nach einem festem Maßstab umgelegt wird.

    Andere Kosten sowie die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind zeitanteilig auf Verkäufer und Käufer zu verteilen. Dies gilt auch für eine Nach- oder Rückzahlung aufgrund der Jahresabrechnung, sowie die jeweiligen Kosten nicht verbrauchsanhängig zu verteilen sind.


    Das dürfte die Zusatzvereinbarung sein die Fruggel oben geschrieben hat. Ich denke die Chancen stehen somit schlecht oder?

  • Ich denke die Chancen stehen somit schlecht oder?

    Korrekt.

    Das Ganze betrifft aber nur die Abrechnungsspitze der Jahresabrechnung, also eben die Verteilung der laufenden Kosten. Sollten in dem Saldo noch irgend welche anderen Nachzahlungen oder Vergütungen eingerechnet sein, müsste man dies heraus rechnen.