Mieter ziehen trotz Kündigung nicht aus - Lärm-und Geruchsbelästigung - Brand

  • Hallo zusammen,

    in zwei schnellen Sätzen: ich wohne in einer Eigentumswohnung mit 2 Parteien pro Etage und die Nachbarn ziehen trotz Kündigung durch den Vermieter nach einem Brand nicht aus. Ich ziehe mittlerweile in Erwägung, selbst auszuziehen und die Sache hinter mir zu lassen, aber ein Rest an Kampfgeist ist doch noch geblieben und so würde ich gerne eure Meinung wissen, ob sich hier etwas tun lässt.

    Nun zu den Details:

    • Wie gesagt ich bin Selbstnutzer einer Eigentumswohnung und habe Probleme mit den Nachbarn gegenüber. Wobei ich nicht der einzige bin, auf der Eigentümerversammlung wurden diese Mieter bereits abseits der Tagesordung besprochen und es herrscht sehr viel Unmut. Der Viermieter ist zu den letzten Eigentümerversammlungen nicht erschienen, aber ich stehe mit ihm in schriftlichem Kontakt.
    • Ich bin mir nicht sicher über meine eigene rechtliche Handhabe, da ich "nur" betroffen durch die direkte Nachbarschaft und durch meine Eigentümerschaft/Gemeinschaftseigentum bin. Um den Vermieter ggf. zu unterstützen, Chancen abzuschätzen und persönliche Konsequenzen zu ziehen möchte ich mich aber dennoch bestmöglich informieren.
    • Die Mieter fallen schon seit ihrem Einzug vor circa 3 Jahren mit ihrem Verhalten auf: Der Innenhof wird als Dauerparkplatz missbraucht, Lärm- und Geruchsbelästigung sind an der Tagesordnung. Täglich (auch zu Corona-Zeiten) geht dort die ganze Großfamilie ein und aus, und da anscheinend nicht gearbeitet wird, sind sie mindestens bis 1, manchmal auch bis 4 Uhr wach. Wenn der Besuch die Wohnung dann Mitten in der Nacht verlässt, knallen Türen und es wird laut durchs Treppenhaus geschrien. Beschwerden werden aufgrund der Häufigkeit wahrscheinlich schon gar nicht mehr wahrgenommen.
    • Vor ein paar Monaten hat es in der Küche der Wohnung gebrannt, gemäß Bericht der Feuerwehr wurde in ein mobiler Campingkocher auf einem Holztisch benutzt. Die Bewohner haben das Feuer selbst gelöscht, aber trotz starkem Rauch in der Wohnung und im Treppenhaus wurden die restlichen Anwohner nicht gewarnt und es wurde nicht die Feuerwehr gerufen. Das haben die Nachbarn von drüber, die den Rauch gesehen haben, zum Glück getan und alle Bewohner haben das Haus verlassen, nur die Bewohner der Brandwohnung mussten von Polizei und Feuerwehr rausgescheucht werden. Seitdem scheint die Küche nicht mehr benutzt zu werden. Das Küchenfenster hängt schief/offen. Bei einer meiner regelmäßigen Beschwerden habe ich bei offener Wohnungstür gesehen, wie Geschirr in einem Eimer im Wohnzimmer gespült wurde.
    • Der Vermieter hat nach dem Brand eine Kündigung zum 31.01.21 ausgesprochen, leider weiß ich nicht mit welcher Begründung. Die Kündigung blieb wohl unbeantwortet/ohne Widerspruch. Ausgezogen sind sie aber natürlich nicht. Nach seiner Aussage will er jetzt eine Räumungsklage anstreben, aber ich habe meine Zweifel was sein Engagement betrifft und wann er dies wohl in die Wege leitet.
    • Nun noch ein paar Angaben zu den Mietern: es wohnen auch 2 Kinder im Haushalt, die zur Schule gehen (vor Corona knallte täglich gegen halb 8 die Tür).

    So, ich glaube, jetzt habe ich alles zusammen. Ich habe bereits das Schlafzimmer in das am weitesten entfernte Zimmer verlegt und erwäge den Austausch der Wohnungstür gegen eine Lärmschutztür. Meine Frau hat schon mehrmals geweint, hat große Probleme beim Schlafen und möchte einfach nur noch aus unserer Eigentumswohnung ausziehen.

    Ich würde nur gerne wissen, ob ich oder die gesamte Eigentümerschaft den Vermieter unterstützen können und ob wir (die Eigentümerschaft) auch eine rechtliche Handhabe hat. Schließlich geht es hier neben der Lebensqualität und Sicherheit auch um den Wert des Gemeinschaftseigentums. Nur zu Vollständigkeit: Aggressivität kann ich den Nachbarn nicht vorwerfen.

    Über jeden Tipp wäre ich dankbar.

  • Hallo!

    Der Vermieter hat nach dem Brand eine Kündigung zum 31.03.21 ausgesprochen, leider weiß ich nicht mit welcher Begründung. Die Kündigung blieb wohl unbeantwortet/ohne Widerspruch. Ausgezogen sind sie aber natürlich nicht. Nach seiner Aussage will er jetzt eine Räumungsklage anstreben, aber ich habe meine Zweifel was sein Engagement betrifft und wann er dies wohl in die Wege leitet.

    Der Termin 31.03. ist noch nicht abgelaufen. Bitte beim Vermieter nachfragen,

    mit welcher Begründung er die Mieter gekündigt hat. Nach Ablauf der

    Kündigungsfrist müsste dem Mieter schriftlich eine erneute Auszugsfrist gesetzt

    werden. Erst wenn diese ergebnislos verstreicht, kann eine Räumungsklage

    eingereicht werden.

    Der Innenhof wird als Dauerparkplatz missbraucht, Lärm- und Geruchsbelästigung sind an der Tagesordnung.

    .......

    Nun noch ein paar Angaben zu den Mietern: es wohnen auch 2 Kinder im Haushalt, die zur Schule gehen (vor Corona knallte täglich gegen halb 8 die Tür).

    Wurde ein Protokoll der Belästigungen angefertigt? Laut BGH ist es zwar nicht

    zwingend notwendig, ein Lärmprotokoll im Falle eines Rechtsstreits vorlegen zu

    können, dennoch ist eine Erstellung des Protokolls sinnvoll, da eine gewisse

    Beweispflicht in jedem Falle besteht.

    Der Gesetzgeber hat festgelegt, Kinderlärm sei im gesetzlichen Sinne kein Lärm

    und Mieter müssen das bis zu einem gewissen Maß tolerieren. Kinderlärm beim

    morgenlichen Verlassen der Wohnung wäre z.B. kein kein Minderungsgrund.

    Ich würde nur gerne wissen, ob ich oder die gesamte Eigentümerschaft den Vermieter unterstützen können und ob wir (die Eigentümerschaft) auch eine rechtliche Handhabe hat.

    Wobei? Bei Gericht eine Räumungsklage einzureichen? ;) Das schafft der

    Vermieter sicherlich auch alleine, wenn er es denn auch will.?

    Nach seiner Aussage will er jetzt eine Räumungsklage anstreben, aber ich habe meine Zweifel was sein Engagement betrifft und wann er dies wohl in die Wege leitet.

    Der Vermieter zögert wohl, weil ihm bewusst ist, dass man Mieter nicht mal eben

    so rauswirft. Für eine Kündigung müssen stichhaltige Gründe vorliegen und die

    sollten einer Überprüfung durch ein Gericht standhalten.

    Nebenbei angemerkt, falls die Mieter im Leistungsbezug von ALG II stehen, können

    und dürfen sie nicht einfach ausziehen. Sie müssen eine Wohnung suchen und vor der

    Unterschrift des neuen Mietvertrag zunächst dem Amt das Mietangebot vorlegen,

    damit das Amt eine Kostenzusage erteilen kann, oder auch nicht. Die Kostenzusage

    wird regelmäßig nicht erteilt, wenn die Miete sich nicht im Rahmen der örtlichen

    Kosten der Unterkunft bewegt. Jeder Stadt hat bei den Kosten der Unterkunft ihre

    eigenen Angemessenheitsgrenzen.

    Gruß



  • Hallo!

    Korrektur: die Kündigung war zum 31.01.

    ausgeprochen

    Was denn nun, 31.03 oder 31.01? Wann wurde jetzt tatsächlich gekündigt?

    Die Frage ist, ob die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten wurden

    und die Kündigung überhaupt wirksam ist. Für eine fristlose Kündigung

    liegt kein ausreichender Grund vor, wenn die Miete regelmäßg gezahlt wird.

    Gruß



  • Hallo Grace,

    danke für die schnelle und ausführliche Antwort. Ich habe für morgen ein Telefonat mit dem Vermieter ausgemacht, und einige der Punkte werde ich direkt aufgreifen (Erneute Auszugsfrist gesetzt? ALG II? Gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten?). Nach dem angegebenen Kündigungsgrund wollte ich sowieso fragen und im Telefonat heraus"hören", wie es eben mit seinem Engagement in der Sache aussieht.

    Entschuldung für den Tippfehler, die Kündigungsfrist ist am 31. Januar abgelaufen.

    Wenn ich es richtig verstehe, dann wird auch bei einer erfolgreichen Räumungsklage die Angelegenheit schwierig, wenn tatsächlich ALG II / Hartz IV im Spiel ist. Und anscheinend habe ich als "Miteigentümer" des Mehrfamilienhauses kein "Mitspracherecht" bzw. rechtliche Handhabe gegen die Mieter oder den Vermieter.

    Mittlerweile festigt sich mein Gedanke, die Sache mit einem Umzug hinter mir zu lassen. Ich versuche schon seit einem Jahr, die Sache "auszusitzen". Aber nochmal bis zu 2 oder 3 Jahre? Bis dahin ist meine Frau dann schon schwer depressiv oder alleine ausgezogen. Statt Geld in einen Psychiater und Lärmschutz zu stecken, investiere ich dann lieber in einem Umzug.

    Gruß

  • Hallo!

    Ich habe für morgen ein Telefonat mit dem Vermieter ausgemacht, und einige der Punkte werde ich direkt aufgreifen (Erneute Auszugsfrist gesetzt? ALG II? Gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten?). Nach dem angegebenen Kündigungsgrund wollte ich sowieso fragen und im Telefonat heraus"hören",

    Da nicht bekannt, wie die Mietverträge aussehen, kann hier keine Aussage

    zur Kündigungsfrist erfolgen. Wurde die Kündigung dem Mieter fristgerecht

    zugestellt, nachweisbar? Der Kündigungsgrund sollte in jedem Fall einer

    gerichtlichen Prüfung standhalten können. Hier auch erneut:

    Nachzulesen in § 22 SGB II - Kosten der Unterkunft. Selbst wenn die Mieter eine

    Wohnung suchen, benötigen sie die Kostenzusage vom Amt. Der Vermieter ist

    besser beraten eine einvernehmliche Lösung zu suchen.

    wie es eben mit seinem Engagement in der Sache aussieht.

    Vielleicht scheut er auch die Kosten einer Räumungsklage? Oder es ist ihm bewusst,

    dass die Kündigung nicht wirksam sein könnte wegen einem Formfehler? Oder er will

    die regelmäßige Mieteinnahme nicht verlieren und ist deshalb nicht sehr aktiv/halbherzig.

    Wenn ich es richtig verstehe, dann wird auch bei einer erfolgreichen Räumungsklage die Angelegenheit schwierig, wenn tatsächlich ALG II im Spiel ist.

    Ein Erfolg für Räumungsklage eher nicht erkennbar, denn der Mieter zahlt

    doch seine Miete, greift niemanden tätlich an. Lärmbelästigungen eher

    subjektives Empfinden eines einzelnen Menschen. Gerichte können das durchaus

    anders sehen. Protokolle wohl auch nicht vorhanden!?

    Falls der Vermieter eine Rechtsschutzversicherung hat, lieber einen Anwalt für

    Mietrecht hinzuziehen und beraten lassen. Für Laien kann das schiefgehen.

    Gruß



  • Ich würde nur gerne wissen, ob ich oder die gesamte Eigentümerschaft den Vermieter unterstützen können

    Unterstützen durch gemeinsame Besprechung und Erörterung durchaus. So kann ich ein zielgerichtetes Vorgehen erarbeiten lassen.

    ob wir (die Eigentümerschaft) auch eine rechtliche Handhabe hat.

    Nein, Eine rechtliche Handhabe das Mietverhältnis betreffend haben die anderen Eigentümer nicht. Sie können also nicht kündigen oder Räumungsklage einreichen.

    Die Bewohner können aber überlegen, zivilrechtlich gegen die Nachbarn direkt vorzugehen, sofern die "Besitzstörung" (so nennt man das juristisch) gravierend genug ist, eine Unterlassung der Störung notfalls gerichtlich zu erwirken.

    Der Vermieter hat nach dem Brand eine Kündigung zum 31.01.21 ausgesprochen, leider weiß ich nicht mit welcher Begründung

    Die Begründung wäre aber doch wichtig. Denn allein nur aufgrund der Tatsache des Brandes liegt kein ausreichender Grund für eine Kündigung vor. Das reicht nicht. Die Kündigung wäre unwirksam und eine Räumungsklage würde scheitern.

    Beschwerden werden aufgrund der Häufigkeit wahrscheinlich schon gar nicht mehr wahrgenommen.

    Ich glaube nicht wegen der Häufigkeit, sondern eher weil es keine Konsequenzen gibt!

    Manche Mieter sind mit Kindern vergleichbar, welche keine Konsequenzen für ihr Fehlverhalten erfahren, also warum sollen sie von ihrem Fehlverhalten abweichen.

    Der Innenhof wird als Dauerparkplatz missbraucht,

    Ein weiteres Indiz, dafür, dass der Vermieter nicht konsequent genug auf die Regelungen im Haus hindeutet. Auf die Einhaltung muss strikt bestanden werden. Ansonsten haben manche Mieter die Angewohnheit, sich bald an gar keine Regeln mehr zu halten, weil ja niemand was dagegen unternimmt.

    Das Küchenfenster hängt schief/offen

    Und? Was macht der Vermieter diesbezüglich? Nichts. Merkst du was?

    Als Vermieter sollte man ein Intersse daran haben, den Wert der Wohnung zu erhalten. Und man darf als Vermieter nicht grundlos in die Wohnung gelassen werden, jedoch eine erforderliche Reparatur ist ein sachbezogener Grund. Und mich würde nicht wundern, wenn dabei dann noch weitere Dinge entdeckt werden, bei denen die Mieter ihre gesetzlich vorgeschriebene Obhutspflicht für die Wohnung missachten. Ich unterstreiche das, denn dies führt schon eher zu einem Kündigungsgrund.

    Ich hoffe, ich konnte dir einen kleinen Wegweiser geben. Ich hoffe auch, es gibt in dem Haus eine Hausordnung, die mit den Mietern im Vertrag vereinbart wurde.

  • Danke nochmals für die Rückmeldungen.

    Das Telefonat mit dem Mieter ergab, dass die Mieter tatsächlich vom Amt abhängig sind und gleichzeitig selbst gern aus-/umziehen würden. Deshalb haben sie sich die Kündigung vom Vermieter sogar "gewünscht" und würden auch eine Räumungsklage befürworten, da sie nur damit beim Amt etwas erwirken. Im Moment liegt der Ball wohl beim Amt. Ich habe den Vermieter angeraten, eine Auszugsfrist zu setzen. Eine Rechtsschutzversicherung besteht leider nicht.

    Die Mieter suchen aber leider anscheinend selbst nicht nach einer neuen Wohnung (was in München sowieso nicht einfach ist), sondern hoffen auf eine Sozialwohnung vom Amt.

    Zumindest weiß ich jetzt, dass ich keine "Mietnomaden" als Nachbarn habe. Aber auf einen längeren Zeitraum bis zum Auszug muss ich mich wohl trotzdem einstellen.

  • und würden auch eine Räumungsklage befürworten, da sie nur damit beim Amt etwas erwirken

    Das ist zu kurz gedacht und zeugt von Ahnungslosigkeit. Denn erstens werden damit die Schulden der Leute nur immer mehr, wenn sie die Kosten der Klage zu tragen haben, zweitens wird die Klage bei Gericht erfolglos verlaufen, wenn der Grund nicht berechtigt ist und das Gericht daher die Kündigung für unwirksam erklärt, und drittens kann man damit dem Amt keinen Druck machen, das funktioniert nicht. Dadurch bekommt man nicht schneller eine Wohnung. Man muss sich sehr wohl selber auf die Suche begeben.

    Da bringt es mehr, wenn der Vermieter und du bei der Suche helfen.

  • Die Mieter suchen aber leider anscheinend selbst nicht nach einer neuen Wohnung (was in München sowieso nicht einfach ist), sondern hoffen auf eine Sozialwohnung vom Amt.

    Das ist doch für eine Räumungsklage gut. München hat Notunterkünfte, so dass im Zweifel eine Zwangseinweisung darin erfolgen könnte, wenn nicht nachgewiesen werden kann, dass sich um anderweitigen Wohnraum bemüht worden ist.

    Das Thema ist sehr komplex und kann nicht beurteilt werden, da man nicht die Reaktion der Mieter kennt vor Gericht. Sowas kann sich lange hinziehen, wenn etwa dann die Kündigung auf Wirksamkeit geprüft werden muss, wird sie aber nicht, wenn niemand diese angreift, das Gericht prüft das nur bei Anlass.

    Es macht die Wohnungssuche schwieriger, weil nur bis zu einer bestimmten Höhe möglich etc, Es sollte eine Zusage vom Leistungsbezieher immer eingeholt werden um finanzielle Einbußen zu vermeiden und auf der sicheren Seite bezüglich der Übernahme der Wohnkosten zu sein. Für den Erfolg einer Räumungsklage ist die Zusage aber nicht notwendig.

    Da bringt es mehr, wenn der Vermieter und du bei der Suche helfen.

    Am Ende ist sowas immer der klügste Weg. Falls nicht möglich einen Anwalt beauftragen und machen lassen.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!