Abrechnung falsch - Keine Reaktion auf Widerspruch

  • Hallo an Alle,


    meine Ausgangssituation:


    Jedes Jahr stimmt bei mir die Abrechnung nicht. Der Vermieter rechnet „Kleinstbeträge“ aus unterschiedlichsten Positionen zu seinen Gunsten ab. Diese sind zu klein um „normalerweise“ zum Anwalt (Selbstbeteiligung 150,00 €) zu gehen, aber auch zu groß um sie nicht zu monieren. Ich bin trotzdem den Klageweg gegangen in der Hoffnung das sich sein Verhalten für die Zukunft ändert. NEIN! Auf diesem sehr langen Weg der Klage stellte sich nämlich heraus das seine Tochter Anwältin im Fachbereich Mietrechtschutz ist. Diese fertigt in ihrer Kanzlei seine Nebenkostenabrechnungen und er lässt alle seine Mietangelegenheiten durch seine Tochter „vertreten“. Meine Rechtschutzversicherung habe ich mittlerweile derart gebeutelt (telefonische Beratung usw.) das man mir zwischen den Zeilen mitteilte das ich die nächste Zeit die Fuße still halten möge um nicht aus der Versicherung zu fliegen. Die Option eines Anwalt fällt also flach und Erfahrungen aus der Vergangenheit sind nicht wirklich hilfreich, da die Fehler in der Abrechnung jedes Jahr „neu kreiert“ werden.


    Mein Problem:


    Ich habe im Dezember 2019 meine Nebenkosten für 2018 bekommen. Darin hat der Vermieter mir ein Guthaben mitgeteilt und auch fristgerecht überwiesen. Trotzdem habe ich eine Belegeinsicht gefordert die mir erst im November 2020 gewährt wurde. Nach Durchsicht der Unterlagen ergaben sich in mehreren Punkten eine Falschumlage der Beträge und das mir ein weiteres Guthaben von knapp 115,00 € zusteht. Im Dezember 2020 konnte ich noch fristgerecht einen Widerspruch gegen die Abrechnung 2018 einlegen.


    Mit dem Vermieter hat bereits ein persönliches Gespräche stattgefunden. Die fehlerhaften Punkte wurden anhand der Belege aufgezeigt und besprochen. Aus meiner Sicht ist seine Berechnung inhaltlich als auch formell falsch. Inhaltlich wegen einiger Rechenfehler und formell wegen der Umlage von Belegen aus dem Jahr 2017 und 2019! Er kennt meinen Widerspruch sowie die Probleme und bestreitet auch nicht das die monierten Posten falsch sind, aber er sieht sich auch nicht in der Pflicht dies schnell zu ändern. Er möchte das ich mich an seine Anwältin (Tochter) wende, aber aus der Richtung kommt nur „…. wir werden uns unaufgefordert bei Ihnen melden…“ und dann passiert einfach nichts. Leider wohne ich immer noch in dem Objekt. Ich bezahle jeden Monat (Dauerauftrag) pünktlich meine Kaltmiete sowie meine Nebenkosten. Jetzt bin ich mir gerade total unschlüssig wie ich vorgehen kann um meinen Vermieter unter Druck zu setzen ohne das mir die Tochter z.B. mit einer Kündigung der Wohnung droht.


    Umgesetzte Maßnahmen:


    Meine Nebenkosten habe ich aufgrund meines Guthabens drastisch gesenkt zur Umkehrung der Beweislast.


    Fragen:

    • Ist es korrekt, dass es sich um einen formellen Fehler handelt wenn der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung für 2018 die Belege aus vorherigen (2017) oder zukünftigen Abrechnungsjahren (2019) umlegt?
    • Ist es richtig, dass eine formell falsche Abrechnung unwirksam ist?
    • Wenn unwirksam, welche Pflichten ergeben sich daraus für den Vermieter? Muss er mir eine neue Abrechnung erstellen bzw. muss ich zwingend darauf warten oder darf ich bei Ausbleiben von Reaktionen anhand eigener Abrechnungskorrektur tätig werden und verrechnen?
    • Wenn ich anhand eigener Korrektur verrechnen darf mache ich diese mit der Kaltmiete oder mit den Nebenkosten?
    • Was muss ich unbedingt beachten oder sollte ich auf keinen Fall machen das seine Tochter eine Handhabe gegen mich hat?
    • Welche Lösungsansätze gibt es für mich die Abrechnung 2018 irgendwie voranzutreiben und zeitnah zum Abschluss zu bringen?

    Vielen Dank für Eure Hilfe.

  • in der Hoffnung das sich sein Verhalten für die Zukunft ändert.

    Das muss ein Vermieter auch nicht, die Fehler der Abrechnung im folgenden Jahr nicht mehr zu machen, außer man hat in der Klage feststellen lassen, dass der Beschluss auch für künftige Abrechnungen gilt. Nur dann die Klage auch für die Zukunft Bestand in bestimmten streitigen Punkten. Andernfalls muss man jedes Jahr aufs Neue seine Einwände geltend machen.

    aber er sieht sich auch nicht in der Pflicht dies schnell zu ändern.

    Ein Vermieter muss die Abrechnung auch nicht ändern, außer sie ist so falsch, dass man als Mieter nicht imstande ist, die fehlerhaften Beträge selber heraus zu rechnen. Der Vermieter hat nur die Pflicht, seine Abrechnung zu erstellen. Ist diese formell wirksam zugestellt, ist seine Pflicht erfüllt.

    Ist es korrekt, dass es sich um einen formellen Fehler handelt wenn der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung für 2018 die Belege aus vorherigen (2017) oder zukünftigen Abrechnungsjahren (2019) umlegt?

    Nein, das ist ein inhaltlicher Fehler.

    Ist es richtig, dass eine formell falsche Abrechnung unwirksam ist?

    Ja.

    Wenn unwirksam, welche Pflichten ergeben sich daraus für den Vermieter?

    Eine formell unwirksame Abrechnung ist gegenstandslos, also wie wenn man noch überhaupt keine bekommen hat. Der Vermieter ist also seiner Pflicht zur Erstellung der Abrechnung noch nicht nachgekommen. Es gibt somit auch nichts zu korrigieren.

    Wenn ich anhand eigener Korrektur verrechnen darf mache ich diese mit der Kaltmiete oder mit den Nebenkosten?

    Das ist egal, einfach vom gesamten Zahlungsbetrag abziehen. Wichtig aber, die gesetzlichen Vorschriften zur Aufrechnung einzuhalten und auch zu schauen, ob es im Vertrag dazu Regelungen gibt.

    das seine Tochter eine Handhabe gegen mich hat?

    Eine Kündigung wegen der Nebenkostenabrechnung ist nur in ganz seltenen Fällen möglich, in der Regel nicht. Die Tochter kann also allenfalls Zahlungsklage einreichen.

    • Ist es korrekt, dass es sich um einen formellen Fehler handelt wenn der
      Vermieter in der Nebenkostenabrechnung für 2018 die Belege aus vorherigen (2017) oder zukünftigen Abrechnungsjahren (2019) umlegt?

    Das kommt darauf an. Wir rechnen nach Leistungsprinzip ab. Der Bescheid über die Müllgebühren oder auch Wasser und Abwasser erhaltem wir immer Anfang des Folgejahres, d.h. der Beleg stammt aus 2020 für 2019. Dort ist aber eindeutig ersichtlich, dass der Leistungszeitraum 2019 war. Gleiches gilt für Brennstoffkosten. Eine Leistung, die in 2019 erbracht wurde und in 2019 abgerechnet und bezahlt wurde, kann natürlich nicht für 2018 oder 2020 umgelegt werden. Gerade bei den Brennstoffkosten kommt es wegen er Pflicht zum Leistungsprinzip häufig vor, dass Beträge aus Vor- und Folgejahren abgerechnet werden, je nachdem, ob es Guthaben oder Nachzahlungen und deren Verrechnungen gab.

  • Eine Leistung, die in 2019 erbracht wurde und in 2019 abgerechnet und bezahlt wurde, kann natürlich nicht für 2018 oder 2020 umgelegt werden.

    Hi, im konkreten Fall geht es um die Versicherungen. Die Beiträge fangen immer mitten im Jahr an und gehen bis Mitte des nächsten Jahres. Er benötigt dann mindestens 2 Belege für die Abrechnung und ist gezwungen händisch die Beträge für das Abrechnungsjahr zB. 2018 zu ermitteln. Die Mühe macht er sich nicht. Er nimmt einfach eine Abrechnung die in das nächste Folgejahr geht. Also den Abrechnungszeitraum für 6 Monate aus dem Jahr 2018 und den Abrechnungszeitraum für 6 Monate aus dem Jahr 2019. Im Umkehrschluss bedeutet das, er rechnet immer 6 Monate höhere Versicherungsbeiträge für die eigentlichen Abrechnungsjahre ab. Ich dachte das würde zu einem formellen Fehler in der Abrechnung gehören?

  • Die Beiträge fangen immer mitten im Jahr an und gehen bis Mitte des nächsten Jahres.

    Das ist in dem Fall dann in Ordnung. Wie von Schweinchenfan angedeutet hat der Vermieter (außer bei den Heizkosten) die Wahl zwischen dem Leistungsprinzip und dem Abflussprinzip. Wenn der Vermieter den Versicherungsbeitrag abrechnet, den er innerhalb des Abrechnungszeitraums bezahlt hat, dann ist das okay nach dem Abflussprinzip. Es kommt dann nicht mehr darauf an, für welchen Zeitraum der Versicherungsschutz ist.

    Ich dachte das würde zu einem formellen Fehler in der Abrechnung gehören?

    Nein. Ein formeller Fehler ist es, wenn man in der Abrechnung rechnerisch nicht nachvollziehen kann, wie der Vermieter unter dem Strich auf den Zahlungsbetrag gekommen ist. Alles andere ist ein inhaltlicher Fehler.


    Ich denke, du solltest die Abrechnung von einer fachkundigen Person überprüfen lassen, um nur das zu beanstanden, was wirklich falsch ist.